正當外界對萬科可能引入深圳地鐵各種猜測時，3月13日晚間，這家國內地產龍頭公司發布了頗為靚麗的2015年年報，同時透露了涉及金額高達400-600億的面向深圳地鐵集團增發股份以收購地鐵集團下屬公司的計劃。
財報顯示，萬科延續了此前的賺錢模式，房地產業務仍是公司主要收入來源，占主營收入的97%。通過在該領域深耕細作，萬科去年實現營業收入近2000億元，同比增長33.6%，實現凈利潤181億元，同比增長15.1%。與其相比，今年1月底發布業績快報的保利地產，預計2015年凈利潤同比僅增長1.18%。
除了上述超出市場預期的財報，萬科去年的銷售金額及市場占有率也再創新高。
在當前部分城市房地產瘋狂上漲的背景下，萬科在年報中還展望了未來市場趨勢。其認為，短期內國內房地產將會延續分化格局，即除部分主要城市外，全國其他地區仍然面臨較大的去庫存壓力。
與2015年年報同期發布的，還有一份備忘錄，該備忘錄向外界披露了萬科的重組進展：未來萬科將向深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深圳地鐵集團”）增發新股，購進后者下屬公司及其資產，交易對價達400-600億元。
年報業績：營收近2000億
3月13日晚間，萬科發布2015年年報。財報顯示，公司2015年實現營業收入1955.5億元，同比增長33.6%；實現歸屬于股東的凈利潤181.2億元，同比增長15.1%。公司基本每股收益為1.64元，較2014年的1.43元增長14.8%。
公司主要經營指標營業收入和凈利潤的同比增速均優于2014年的表現。
與同行業另一大型地產上市公司保利地產相比，萬科業績可謂靚麗。保利地產1月下旬發布的業績快報顯示，預計公司2015年實現營業收入1235億元，同比增長13.25%；實現凈利潤123億元，同比僅增長1.18%。
不過，相比于2014年，萬科的毛利率有所下降。財報顯示，2015年公司毛利率為20.16%，較2014年下降0.79個百分點。公司間接解釋了毛利率下滑的原因。萬科主營業務包括房地產和物業兩部分，其中房地產(14.03, 0.00, 0.00%)業務占2015年營業收入的97.27%。作為公司主要經營業務，房地產業務2015年的結算毛利率為19.46%，與2014年相比減少1.30個百分點。公司在財報中解釋稱，主要原因為地價占房屋售價的比例上升。
但該比例上升是由于拿地成本上升還是由于萬科主動降低房屋售價，萬科并未做進一步解釋。
伴隨2015年國內房地產市場回暖，萬科的銷售業績及市場占有率再創新高。年報顯示，2015年公司實現銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%，按2015年全國商品房銷售金額87280.8億元計算，公司在全國的市場占有率上升至2015年的3.00%，較2014年2.82%的市場占有率提升0.18個百分點。
從銷售區域來看，由于萬科在國內堅持聚焦城市圈帶的發展戰略，因此其銷售區域主要集中在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的成都區域等四大區域。
在上述四大區域中，2015年上海區域銷售金額最高，占比33.14%；廣深區域次之，占比31.13%；北京區域占22.38%，成都區域占13.35%。綜合可知，上海和廣深兩大銷售火爆的區域在2015年約為萬科貢獻了2/3的銷售額。
在對去年經營狀況進行詳細披露的同時，萬科還談到了公司的轉型。萬科稱，公司正在努力堅持金融創新。公司轉型方向之一，是由單一即售型不動產開發，轉向多種資產管理與價值提升，“金融化”在促成這一轉型中將起到關鍵性作用。2015年，公司積極進行金融創新，為提升資管能力積累經驗。以前海萬科企業公館為投資標的的鵬華前海萬科REITs成為國內首只公募REITs，相關金融產品的推出，有助于公司盤活存量資源，提高資金利用效率。
此外，公司還在物流地產領域實現突破、并在持續拓展海外業務、創新物業服務，同時還不斷優化事業合伙人和組織架構等。
樓市預期：延續分化格局
房地產行業是國民經濟中的重要行業，今年以來部分城市房地產價格瘋漲引發市場普遍關注。萬科在年報中對房地產市場未來發展做出了預判。
萬科認為，短期來看，市場仍然延續分化格局，全國大部分地區仍面臨較大的庫存去化壓力，而主要城市由于2015年成交大幅回升，在去庫存方面已經走在前列，部分熱點城市甚至面臨庫存過少、房價上漲的壓力。長期來看，行業進入白銀時代的趨勢難以改變。
2015年全國商品住宅銷售量逐漸恢復增長，全年商品住宅銷售面積為11.24億平方米，銷售金額為7.28萬億元，較上年分別上升6.9%和16.6%。
但各地市場表現不一。萬科持續觀察的14個城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州），商品住宅銷售面積從2014年4季度開始率先回升，2015年銷售面積較2014年增長35.1%，較2013年增長18.2%。而剔除這14個主要城市后，全國其它地區的銷售面積從2014年1季度開始持續同比下滑，直至2015年2季度才恢復增長，且全年同比增幅僅為3.3%，全年銷售面積并未恢復到2013年的水平。
萬科稱，除部分主要城市外，全國其他地區仍然面臨較大的去庫存壓力，房地產行業開發、投資活動依然低迷。
百億增發：深圳地鐵入局
年報中的經營業績不乏亮點，但投資者更為關心的是始于去年底的重組進展。寶能系去年下半年對萬科的連續舉牌，將雙方的股權爭奪戰推向白熱化，最終該事件以萬科宣布停牌重組告一段落。
近日萬科重組再現重大進展。在3月13日晚間發布年報前，萬科發布了《關于與深圳市地鐵集團有限公司簽署合作備忘錄的公告》。
公告顯示，3月12日，公司就擬議交易與深圳地鐵集團簽署了一份合作備忘錄（以下簡稱“備忘錄”），萬科將向地鐵集團增發股份購買其后者的下屬公司。
備忘錄主要內容為：深圳地鐵集團將出售，并且萬科將購買，深圳地鐵集團下屬公司（以下簡稱“目標公司”）的全部或部分股權。目標公司在雙方簽署正式的交易文件時，地鐵集團將注入部分優質地鐵上蓋物業項目的資產。初步預計交易對價介于人民幣400-600億元之間。
萬科為何選擇與深圳地鐵集團合作？萬科集團官網3月13日的一則新聞做出了解釋：“如果說業務上的協同性和專業上的互補性，為雙方合作提供了共贏的空間；那么，相似的發展理念和企業文化，則為兩者建立更加緊密的戰略合作關系奠定了基石。”
該報道還稱，王石表示：“深圳地鐵集團以‘經營地鐵，創造城市發展空間’為企業使命，萬科以‘城市配套服務商’為發展定位，在推動城市建設方面，我們有著共同的追求。”
萬科還為這份備忘錄加了一個期限。公告表明，如果至2017年3月15日（即一年之后）雙方仍未能就擬議交易簽署正式的交易文件，備忘錄將自動終止。
對于此次地鐵集團高比例入股，筆者聯系了寶能系相關人士，但其表示對于此事事先并不知情，自己也是通過媒體報道才看到相關訊息，并稱公司對此事暫無回應。其同時表示，目前公司要求對外接受采訪需要取得授權，因此不便多言。
萬科在年報也對重組進展進行了披露：公司計劃收購多項資產及（或）境內外多個公司，如全部成功實施，將有助于提升公司在地產核資心業務、新業務和海外業務方面的市場地位，并完善公司產品線布局。
目前，萬科A股仍處于停牌狀態。公司將于3月17日召開臨時股東大會，會議主要內容為審議“關于申請萬科A股股票繼續停牌的議案”。屆時作為萬科第一大股東的寶能系將如何行使股東權利？最終投票結果如何？飆馬商業地產將繼續關注。
