太古匯、遠(yuǎn)洋太古里等太古項(xiàng)目去年業(yè)績(jī)深度解讀

    首先祝賀太古集團(tuán)成立兩百周年！進(jìn)入中國(guó)一百五十周年！

　　作為前太古人感到無(wú)比自豪（傳送門(mén)：太古大班恩仇錄）

　　以前之所以厚恒隆而薄太古，主要是因?yàn)殛悊⒆谥飨诿襟w的前呼后擁下，已被扶上商業(yè)地產(chǎn)的神壇，而太古的公關(guān)則是兩百年一貫的低調(diào)（對(duì)，才不是因?yàn)樾【幪珣校?/p>

　　其實(shí)太古系的年報(bào)一直維持著非常高的質(zhì)量，尤其是母公司太古集團(tuán)。因?yàn)樵攲?shí)、專業(yè)、不玩兒虛的，年年被香港管理專業(yè)協(xié)會(huì)授予最佳年報(bào)金獎(jiǎng)銀獎(jiǎng)，堪稱年報(bào)里的教科書(shū)。

　　同樣看一份業(yè)績(jī)，我們和媒體、分析師不同的地方在于，會(huì)以業(yè)內(nèi)人的眼光結(jié)合對(duì)市場(chǎng)和行業(yè)的了解，來(lái)看看太古到底做了些什么實(shí)事兒。

　　相比“開(kāi)發(fā)商”的稱呼，太古地產(chǎn)更像是一個(gè)“投資人”。

　　從收入來(lái)源來(lái)看，寫(xiě)字樓租賃、零售租賃和物業(yè)銷售大約各占三分之一。從利潤(rùn)來(lái)看，2015年的租賃收益及物業(yè)重估收益更是占了90%以上。債務(wù)方面依然穩(wěn)健，資本凈負(fù)債比下降了一個(gè)百分點(diǎn)到了15.3%，賬上還有120億港幣現(xiàn)金趴著。國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商們喲，能抵押的是不是都抵押了呀？

　　按地區(qū)來(lái)分的話，太古的內(nèi)地收入只占總收入的15%左右。不過(guò)考慮到我號(hào)的讀者構(gòu)成，本文就專注在內(nèi)地項(xiàng)目上。

　　在我們開(kāi)始討論之前，要默念三遍：“今年可能是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最困難的一年”。

　　

圖片來(lái)源：地產(chǎn)與遠(yuǎn)方

　　——三里屯太古里——

　　作為太古在內(nèi)地的唯一全資項(xiàng)目、對(duì)面SOHO無(wú)數(shù)次躺槍的源頭、優(yōu)衣庫(kù)最知名店鋪的所在地，出租率居然下降了1%？銷售額增長(zhǎng)只有3%，倒是情理之中，畢竟三里屯的基數(shù)已經(jīng)很大。

　　當(dāng)我們討論三里屯的時(shí)候，不要忘記項(xiàng)目其實(shí)分為時(shí)尚范兒的南區(qū)和高端范兒的北區(qū)，中間隔著一條“親民”的、但不屬于太古的酒吧街，這條街是太古永遠(yuǎn)的痛。

　　南區(qū)一如既往的透著王者之氣：全宇宙最大的Adidas，據(jù)說(shuō)同時(shí)還是全國(guó)最高的坪效！什么概念？一頭大象跑得比獵豹還快！新進(jìn)場(chǎng)的COS隸屬于“我們偏不愛(ài)交底租”的H&M Group，據(jù)說(shuō)也乖乖的交出了1k+的底租！（看到前東家這么流氓我就放心了）。此外還有眾多第一次進(jìn)入北京的品牌，比如席卷上海的桃園眷村，大排長(zhǎng)龍也是不在話下。

　　北區(qū)則要困難些：在奢侈品的寒冬下，挑戰(zhàn)不言而喻，三里屯的空置鋪位也主要集中在這里的高樓層。幸好情況正在起變化，據(jù)說(shuō)一大波設(shè)計(jì)感強(qiáng)的新租戶正要進(jìn)入北區(qū)，最為顯眼的當(dāng)屬之前租給萬(wàn)寶龍的2,000平米小樓，將迎來(lái)“從內(nèi)到外”的變化。當(dāng)然北區(qū)也還是有全國(guó)銷售最好的Alexander McQueen和全國(guó)坪效最好的Kenzo。

　　由此可以看出，太古汰換租戶的態(tài)度是堅(jiān)決的。即使趕走一些名聲在外的大牌，也要優(yōu)化商場(chǎng)的整體表現(xiàn)。

　　——廣州太古匯——

　　太古匯商場(chǎng)在2014年進(jìn)行了租戶大汰換，引進(jìn)了眾多首次進(jìn)入華南的品牌，趕在新鴻基天環(huán)開(kāi)業(yè)前完成，走了一步好棋。當(dāng)時(shí)奮斗在太古匯的小伙伴們天天挑燈夜戰(zhàn)，真是辛苦。

　　銷售額按年上漲16%！其中可能有2014年基數(shù)偏低的因素，但這樣的成績(jī)?nèi)匀徽f(shuō)明了新租戶的表現(xiàn)十分可喜。

　　隨著今年天環(huán)的開(kāi)業(yè)，太古匯將迎來(lái)真正的挑戰(zhàn)。天環(huán)帶來(lái)了廣州首家Apple Store（說(shuō)實(shí)話進(jìn)的也真夠晚的），連洗手間設(shè)計(jì)都不輸太古，其現(xiàn)代的設(shè)計(jì)感和太古匯的持重相比簡(jiǎn)直是兩個(gè)世界，當(dāng)然青菜蘿卜各有所愛(ài)。然而太古匯作為一個(gè)綜合體，也攜著自帶酒店和寫(xiě)字樓的光環(huán)。看膩了正佳水族館的新聞，廣州的零售市場(chǎng)，開(kāi)始變得有趣了，我們拭目以待。

　　順帶提一句寫(xiě)字樓，仍維持了100%的出租率。短期內(nèi)看不到會(huì)對(duì)太古匯造成威脅的項(xiàng)目。

　　——頤堤港——

　　這個(gè)四環(huán)外的項(xiàng)目大概是太古在內(nèi)地最沒(méi)存在感的一個(gè)，然而小編還是很喜歡她的“退臺(tái)式”Layout、大草坪和大落地玻璃。三里屯、太古匯因?yàn)槎ㄎ魂P(guān)系也許很難學(xué)，但頤堤港作為社區(qū)商場(chǎng)，確實(shí)值得揣摩。

　　特此安利一下“退臺(tái)式”Layout。比起所有項(xiàng)目都會(huì)關(guān)注的縱向客流，頤堤港讓同一層的租戶也有了層次感：項(xiàng)目最內(nèi)側(cè)是面向綠地的大Facade和中庭，靠近中庭的商鋪?zhàn)鴵砭坝^，適合餐飲；最外側(cè)的沿街提供展示面，適合零售。而所謂“退臺(tái)”，是指自上而下每一層都多向中庭伸出一些，同時(shí)兼顧景觀和自然光。在一個(gè)普通的方盒子里作出了波瀾，這個(gè)可以抄！

　　頤堤港的銷售2015年大漲30%！這其中當(dāng)然有基數(shù)較低的原因，但據(jù)說(shuō)F&B的租金可以緊貼三里屯北區(qū)，對(duì)于社區(qū)商場(chǎng)來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的成就。開(kāi)業(yè)已有3年，2015-2016年到了租戶大汰換的時(shí)間。引入的新租戶明顯更具品質(zhì)，比如AIGLE、Awfully Chocolate、Under Armour，也有明顯向配飾和美容轉(zhuǎn)型升級(jí)的Bobbi Brown和Pandora等，一開(kāi)業(yè)就達(dá)到了全國(guó)同類中上水平。

　　正好最近商場(chǎng)的可達(dá)性顯著提升，2014年底將臺(tái)地鐵站開(kāi)通，并且2015年底地鐵線延長(zhǎng)到了市區(qū)及北京南站。這對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)肯定是利好，對(duì)于商場(chǎng)的話，應(yīng)該還是車(chē)流更重要一些。很多讀者也看過(guò)我們對(duì)地鐵的分析，如果自身不過(guò)硬，地鐵的開(kāi)通只會(huì)加速項(xiàng)目的衰亡（傳送門(mén)：地鐵旺客流？）。不過(guò)作為將臺(tái)地區(qū)首屈一指的社區(qū)商場(chǎng)，頤堤港應(yīng)該夠硬。

　　順帶提一句寫(xiě)字樓，維持了92%的出租率。在北京四環(huán)可以租到300多，據(jù)說(shuō)廣州太古匯在市中心也只能租到200多，帝都名不虛傳。威脅也是在的，未來(lái)大望京地區(qū)的供應(yīng)量將顯著增多，頤堤港要小心才是。

　　——成都遠(yuǎn)洋太古里——

　　這里不只有全宇宙最大的Gucci店和Muji店（在淮海路Muji開(kāi)業(yè)前），更有兩成開(kāi)業(yè)就試營(yíng)業(yè)的膽氣。

　　小編還記得2014年底第一次參觀的時(shí)候，熱情的成都市民們半夜11點(diǎn)還在咖啡館里擺龍門(mén)陣，攝氏零度還抱著圍擋一間一間的拍照片。也難怪，300個(gè)鋪位里有200個(gè)是旗艦店/特色店，真是建筑給租戶帶來(lái)靈感，租戶又相互帶來(lái)靈感，形成了一個(gè)微妙的良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

　　成都太古里在太古所有內(nèi)地商場(chǎng)中面臨的競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。和IFS只隔了一條兩車(chē)道的馬路，一樣是港資巨頭、一樣是綜合體，對(duì)方體量更大、開(kāi)業(yè)更早。在IFS的正面進(jìn)攻下，試營(yíng)業(yè)一年后有88%的面積出租、83%的面積開(kāi)業(yè)，預(yù)算租金對(duì)標(biāo)的還是三里屯南區(qū)，真是一件有勇氣又值得點(diǎn)贊的事情。

　　——展望——

　　內(nèi)地新項(xiàng)目有大中里、大連和前灘，說(shuō)說(shuō)最近的大中里吧。據(jù)說(shuō)商場(chǎng)和寫(xiě)字樓都已經(jīng)超過(guò)了一半的簽約率，其中寫(xiě)字樓好租一些，風(fēng)聞H&M已經(jīng)要了8層樓的面積。地鐵12號(hào)線可以直達(dá)B1和B2兩層，可惜2號(hào)線短期內(nèi)不會(huì)聯(lián)通進(jìn)來(lái)。嘖嘖嘖。

　　另一重磅消息：一直高冷范兒的太古居然計(jì)劃要搞VIP會(huì)員制度，不出意外的話今年全部?jī)?nèi)地項(xiàng)目將推進(jìn)這個(gè)制度，據(jù)說(shuō)可以積分、和租戶共享VIP資源、可以優(yōu)先參加活動(dòng)。矮馬，真是好想看成品啊！

　　祝福太古，基業(yè)長(zhǎng)青，再做兩百年！