從“中國(guó)最大地主”到“千億黑馬”，再到憧憬中國(guó)最強(qiáng)開(kāi)發(fā)商，碧桂園的角色和地位一直在轉(zhuǎn)變，而在當(dāng)下這個(gè)節(jié)點(diǎn)，這家廣東民企有了更大的野心和目標(biāo)。
進(jìn)入2016年，進(jìn)軍一二線城市的碧桂園開(kāi)始顯山露水，銷(xiāo)售目標(biāo)沖擊2000億的消息不脛而走?，F(xiàn)在，碧桂園再度拋出“成為房地產(chǎn)公司第一”的愿景。
在這背后，碧桂園的合伙人機(jī)制實(shí)現(xiàn)平均不低于50%的年化資金回報(bào)率，高周轉(zhuǎn)的秘密也被揭開(kāi)，這一制度有望支撐碧桂園在行業(yè)整合期內(nèi)高速發(fā)展，在不遠(yuǎn)的未來(lái)，將與萬(wàn)科、綠地、恒大一較高低。
合伙人機(jī)制下的高周轉(zhuǎn)
房企毛利率下滑已經(jīng)成了逐漸被接受的事實(shí)，2015年碧桂園毛利率也出現(xiàn)了下降，從此前的26%下降至20%左右。
這其中除了結(jié)算滯后的因素，與碧桂園對(duì)毛利率不那么強(qiáng)求也有關(guān)系。
“我們更多追求資金的滾動(dòng)，快速周轉(zhuǎn)。” 碧桂園執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官吳建斌說(shuō)，“碧桂園的周轉(zhuǎn)率在業(yè)內(nèi)排第一位，一年可以周轉(zhuǎn)1.5次。”
碧桂園于2014年開(kāi)始推行的合伙人機(jī)制對(duì)周轉(zhuǎn)率有很大貢獻(xiàn)。
從2014年11月開(kāi)始，碧桂園開(kāi)始推行“同心共享”合伙人制度。集團(tuán)和區(qū)域管理團(tuán)隊(duì)對(duì)每個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)行不超過(guò)15%權(quán)益的跟投。
具體來(lái)說(shuō)，一方面，集團(tuán)高管設(shè)立投資公司；另一方面，每個(gè)區(qū)域設(shè)立各自的投資公司。
集團(tuán)投資公司對(duì)所有的項(xiàng)目都要跟投，跟投比例從1%到5%。區(qū)域投資公司必須投自己區(qū)域的所有項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目最高跟投不超10%。對(duì)于大體量的項(xiàng)目，設(shè)最低投資額。
這意味著，高管和員工都成為了股東，每個(gè)新項(xiàng)目，就是一個(gè)獨(dú)立的股份所有制公司。
在跟投項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)資金滾動(dòng)。舉例來(lái)說(shuō)，公司試點(diǎn)合伙人機(jī)制的東莞清溪項(xiàng)目，啟動(dòng)七八個(gè)月后就實(shí)現(xiàn)了資金的回流。得益于臨深地區(qū)的火熱市場(chǎng)，項(xiàng)目獲得了超過(guò)20%的凈利潤(rùn)。
截至目前，集團(tuán)投資公司分三次共募集了2.42億資金作為股本金投資，后期項(xiàng)目投資會(huì)加上銀行杠桿。而通過(guò)不斷滾動(dòng)進(jìn)行新的投資，目前資金數(shù)額已達(dá)到5.84億。吳建斌笑稱(chēng)這個(gè)數(shù)字可能兩年以后是10億。
“其實(shí)集團(tuán)公司期待的并不是2.42億資金，而是2.42億資金背后的個(gè)人責(zé)任和公司利益完整掛鉤。”吳建斌說(shuō)。
吳建斌表示，公司每個(gè)項(xiàng)目的成本，買(mǎi)地占50%，設(shè)計(jì)占30%，營(yíng)銷(xiāo)占20%。因?yàn)橥赏瑱?quán)同責(zé)同利的合伙人機(jī)制，所有環(huán)節(jié)的負(fù)責(zé)人都將自己的利益與項(xiàng)目掛鉤。
“合伙人制是真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。每個(gè)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，增值保值是根本。”吳建斌說(shuō)。
數(shù)據(jù)顯示，從2014年10月起至2015年12月31日，已有168個(gè)項(xiàng)目引入了合伙人機(jī)制，73個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，凈利潤(rùn)水平達(dá)到了12%，累計(jì)銷(xiāo)售金額338億元，開(kāi)盤(pán)時(shí)間是4.3個(gè)月，年化自有資金收益率56%，現(xiàn)金流周期8.2個(gè)月，與之前相比，每項(xiàng)指標(biāo)都有顯著的改善和提升。
而在心理層面，管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性和信心也得到了加強(qiáng)。
吳建斌表示，去年下半年以來(lái)，碧桂園在買(mǎi)地方面的大手筆也與同心共享機(jī)制帶來(lái)的決心有關(guān)。碧桂園去年拿地總代價(jià)560億元人民幣，比當(dāng)年年初預(yù)計(jì)的200億多出了一倍多。而根據(jù)計(jì)劃，碧桂園今年上半年還要拿出500億買(mǎi)地。
除了房地產(chǎn)公司，碧桂園旗下的綠化、設(shè)計(jì)、物業(yè)管理公司、酒店管理公司正在逐步推行同心共享機(jī)制。包括海外的“森林城市”項(xiàng)目，也已經(jīng)在研究同心共享機(jī)制的設(shè)計(jì)。
另外，吳建斌希望，同心共享制度像微軟的軟件一樣，不斷打補(bǔ)丁，完善漏洞或不人性化的方面。
劍指行業(yè)第一
在市場(chǎng)變換中，房企的“頭把交椅”之位也在輪替。而碧桂園不僅有沖擊2000億銷(xiāo)售額的野心，對(duì)于行業(yè)老大之位也有所期待。
“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在進(jìn)入了‘戰(zhàn)國(guó)時(shí)代’，碧桂園目前最大的愿景，是有機(jī)會(huì)做到中國(guó)最大或行業(yè)最大的房地產(chǎn)公司。”吳建斌說(shuō)。
近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)頻繁，強(qiáng)者愈強(qiáng)的格局已明顯呈現(xiàn)。
吳建斌認(rèn)為，行業(yè)成熟的標(biāo)志是前十大公司的市場(chǎng)占有率越來(lái)越大。而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)前幾家的市場(chǎng)占有率還是很低的。
“碧桂園去年1400億的銷(xiāo)售額占行業(yè)的比重不到2%。我們期待在三到五年內(nèi)做到市占率5%。”吳建斌說(shuō)。
可以對(duì)比的數(shù)據(jù)是，在市場(chǎng)占有率上，現(xiàn)在的房企老大萬(wàn)科也才剛超過(guò)3%。
而想要在行業(yè)整合中獲得機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)美好的目標(biāo)，進(jìn)軍一二線城市的碧桂園，未來(lái)依然要靠“深耕”。在吳建斌看來(lái)，越深耕機(jī)會(huì)越多，深耕就是市場(chǎng)的壟斷。
“我們現(xiàn)在在三線城市（市場(chǎng)份額）可以做到占比20%、30%，但在一二線城市連1%、2%都沒(méi)有做到。如果在這個(gè)區(qū)域是最厲害的，那就有做不完的生意。一定要深耕、耐得住寂寞。”吳建斌對(duì)記者說(shuō)。
吳建斌說(shuō)，碧桂園給自己定下了“一二線城市做利潤(rùn)，三四線城市做規(guī)模”的戰(zhàn)略。
對(duì)此，吳建斌表示，這背后代表碧桂園在三四線城市要保持銷(xiāo)售規(guī)模每年10%-20%的成長(zhǎng)和每年5%-10%的利潤(rùn)。從長(zhǎng)期看，一二線和三四線都可以同時(shí)做到規(guī)模和利潤(rùn)的平衡。
“現(xiàn)在前十的房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力很強(qiáng)，這就是成熟企業(yè)的特點(diǎn)。不成熟的企業(yè)就會(huì)大起大落，成熟的企業(yè)始終在第一方陣。”吳建斌說(shuō)。
而碧桂園在近幾年一直在適應(yīng)市場(chǎng)變化，深耕三四線城市的同時(shí)，進(jìn)軍一二線城市是“蓄謀已久”的布局。
從產(chǎn)品層面來(lái)說(shuō)，碧桂園一直在堅(jiān)持階段性的差異化產(chǎn)品。自2013年至今，公司在三四線城市先后聚焦別墅、洋房，目前針對(duì)中小城市10%-20%的富裕層主打大平層產(chǎn)品。
對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，大環(huán)境的機(jī)遇還在于融資方面，碧桂園在2015年的多種類(lèi)融資使其獲得了充足的現(xiàn)金流，融資利率也大幅降低，吳建斌說(shuō)，隨著碧桂園規(guī)模和實(shí)力的增強(qiáng)，在海內(nèi)外融資市場(chǎng)上的融資規(guī)?？纱罂尚?，融資成本在降低。加上國(guó)際融資成本的普遍下降，碧桂園預(yù)計(jì)2016年融資成本也會(huì)從現(xiàn)在的6.2%下降到5%-6%之內(nèi)。
碧桂園已經(jīng)擁有了內(nèi)外部的雙重發(fā)展機(jī)遇。一方面，實(shí)行一年多的合伙人制度有了“各項(xiàng)指標(biāo)均顯著提升”的滿意成績(jī)單；另一方面，2015年超出預(yù)計(jì)一倍多的拿地金額也顯露出其對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀。
“企業(yè)發(fā)展有兩個(gè)條件，內(nèi)部是看企業(yè)有沒(méi)有好的發(fā)展機(jī)制，外部是看有沒(méi)有市場(chǎng)。內(nèi)外結(jié)合來(lái)看，現(xiàn)在是很好的機(jī)會(huì)。”吳建斌說(shuō)。在同心共享計(jì)劃實(shí)行一年多以后，碧桂園有了很大的底氣來(lái)沖擊更高目標(biāo)。
