一、購物中心進行品牌調整的3個因素。
1、市場環境的變化。
（1）競爭對手的變化
在某一范圍的市場環境中，競爭對手的出現和發展會直接迫使購物中心自身做出調整和優化，以突出自身優勢，區別對手，從而吸引消費者。
案例：北京朝陽大悅城
成功經驗：打造“悅界 JOY YARD”主題街區，掀起購物中心業態革新潮流；引進家居業態，與HI百貨相互補充，實現業態的跨越式升級。
百貨回歸，讓主題體驗革新商業：引入精品生活百貨革新者“HI百貨”，按照生活功能和場景進行分區，強調對個體的重視，營造情景體驗空間。
探索類型化主題街區：將位于項目北側5、6層的高位停車場重新改造，開辟出一個將商業與自然、藝術相互交融的主題街區——“悅界 JOY YARD”。
零售實力再升級，優化品牌組團、補充家居業態：針對新興中產及年輕家庭對生活品質、家庭生活的關注，與HI百貨相互補充，實現了家居業態的跨越式升級。
（2）某業態整體市場下滑
隨著社會、經濟、文化等因素的發展，商業模式也在不斷的進行調整和變化。商業業態市場也并非一成不變，例如奢侈品的下滑和輕奢的崛起，電商零售對于線下零售的沖擊等等。
自2013年起，萬達百貨主力店受互聯網影響變開始走下坡路；面對零售業態的下滑，萬達逐步調整業態分布比例。目前，萬達體驗型業態占比達50%，而服裝零售等則占比20%不到。
案例：廣州正佳廣場
成功經驗：縮減零售，增加餐飲、動漫、兒童業態，使“體驗”成為吸引人氣的法寶，并形成了商業與體驗融合、與藝術跨界的新型發展模式。
縮零售、強體驗：通過縮減零售比例來增加餐飲、動漫、兒童體驗業態，使購物中心面貌煥然一新，在HI百貨后引進“走心生活館”，并籌備建設海洋館、兒童科技館和藝術館等，走上了一條商業與體驗融合、與藝術跨界的新型發展道路。
強體驗和跨界藝術后，打情感牌：引進小型診所、文化藝術表演小型劇坊、異國食品節、夏威夷風情區、手游大屏幕競賽區、親子套裝配飾、兒童專屬餐飲區等，即與社區接軌、與民眾生活更接地氣的突破性做法，強化情感互動的營銷手段，帶旺購物中心的每個角落。
餐飲業態貫穿始終：如負一層的翠華餐廳、七層的表兄港式茶餐廳，餐飲業態占比大幅提升。同時，廣州正佳廣場近年來不斷增加的體驗業態、兒童業態同樣成為吸引人氣的法寶。
2、項目所在區域的發展及人口構成的變化。
商業項目周邊重大公建配套、區域發展的重新定位、交通條件變化、人口構成情況都會關系到商業項目的招商調整。
以周邊人口的構成情況為例：若項目周邊主要為年輕人婚房小區，那么在招商調整方面則要向兒童業態和家庭休閑業態傾斜；若主要為改善性住房，老年人則會相對集中，那么在業態方面則可適當進入老年業態，以符合周邊人群的消費需求。
案例：上海正大廣場
成功經驗：以中產階層家庭為目標進行重新定位，并向時尚女裝、潮牌和個性化品牌靠攏，突出家庭娛樂功能，形成更加穩固的持續性消費。
重新規劃客源：牢牢把握住粘度高的中產階層家庭，讓正大廣場變身為一個中產家庭消費、娛樂、生活的購物中心，獨辟蹊徑的定位規劃，讓正大廣場發生了一系列的變化。
向時尚女裝、潮牌和個性化品牌靠攏：將正大百貨的客流拓寬并形成更加穩固的持續性消費。為了突出家庭娛樂功能，引進全球最大的玩具及嬰幼兒用品專門零售商“玩具反斗城”、華東地區最大的湯姆熊游樂中心等。
3、購物中心不同經營周期的變化。
案例：濟南丁豪廣場
培育期：5萬平方米的經營面積聚集了210個品牌，其中包括外來的知名商家品牌。豐富的品牌數量造就了項目在培育期強大的聚客能力。
案例：上海龍之夢
成功經驗：分為起步期、困境期、轉型期、穩定期4大調整階段，餐飲、娛樂、服務比例大幅增加，并對品牌檔次進行提升和主力店更替。
起步期調整：采用零租金的捆綁式招商，其中超市、百貨、書店以及美食4大業態為開發商自主經營。
困境期調整：百貨業比例縮小，餐飲、娛樂、服務業比例大幅增加。
轉型期調整：引進五星級電影院，并增加購物中心的休閑娛樂設施。將餐飲、休閑娛樂等服務性業態提升到40%。
穩定期調整：品牌檔次繼續調整、主力店更替。
二、購物中心經營期7大招商調整策略。
1、運用經營數據分析，為經營調整提供依據
在進行經營調整之前，需要對商家經營數據情況進行統計分析，以此為依據對經營調整做出預測和計劃。常用的經營分析指標包括：銷售坪效，反映銷售能力；租金坪效，反映承租能力；租售比則反映贏利能力。（參見下表）
以服裝為例：在開業初期，服裝品牌的銷售坪效在400~500元/㎡之間，穩定期則能夠達到1000元/㎡以上；服裝品牌租售比大于30%，店面就會出現虧損情況；如上表中，勁霸男裝和JOJO，銷售坪效不到500元/㎡，租售比也將近50%，即出現了虧損狀況。
2、合理利用租金對經營調整的意義。
（1）通常商業項目是通過收取租金或是扣點的方式賺取利潤
隨著移動端支付的普遍運用，扣點這一方式則就不再適用，主要源于商家提供的經營數據缺乏真實性。在這種情況下，采取單純租金形式則更加有利；另外，亦可采取保底租金+扣點的方式，保底租金應占到總額的70%-80%為宜。
（2）租金扶持政策
裝修期免租和經營免租期是商業項目經常使用的在租金方面的扶持政策。
裝修免租期常見的問題是商家多報裝修時間，例如商家裝修實際花費1個月，但在提報裝修免租期時提報3個月，那么就會出現兩個月的經營期租金流失。
經營免租期最大的風險為逃鋪現象。避免出現此類情況，將損失減到最低的方法就是，將免租期分割到不同的時間段進行，而不一次性提供給商家免租期限。
3、根據坪效調整主力店與次主力店。
在繼續強化主力店還是分拆主力店的問題上，主要考慮的問題是調整后坪效是否能夠得到提高。
4、推廣為招商服務，招商以推廣先行。
活動、美陳、通路是市場推廣的三個屬性。在招商調整的過程中，同樣可以發揮企劃推廣的作用。
例如購物中心新引進一個著名的兒童服飾品牌，那么其它相應品牌也會關注該入駐品牌的經營情況，以此來判定是否選擇入駐。在這種情況之下，購物中心應圍繞新入駐品牌進行推廣活動，幫助品牌經營，快速實現業績。以此來吸引其它品牌入駐并形成規模效應。
5、調整動線以符合購物中心客流特征。
合理的動線在商業項目中能夠起到決定性的作用。好的商業動線條件一般包括：有效增強商鋪可見性、可達性、具備明顯的記憶。在每一次的招商調整中，不僅僅是更換品牌；更應該關注的是分析購物中心人流動線的商業屬性，指導購物中心人流動線的設計。（如下圖）
6、新技術手段在品牌調整中的應用。
營業額的控制方式：線下/線上
POS機的購買方式：租賃/數據接口
7、品牌調整結果的評價指標。
坪效的提高
租戶租售比回到合理的區間
提袋率的上升
關聯品類銷售的上升
對關聯性商品的銷售，它的影響度是否也得到了提高，也就是說，原來賣得不好的品類當中，由于引進了新的商品，對其他的品牌和商品是否有關聯性的購買提升，如果滿足了這三方面，調整的效果就是比較好的。
