商業地產能機械地連鎖嗎？商業地產是不是已經過剩需要調控緊縮？商業地產應該如何提升自己的生命力，不斷擴大其輻射力？這些問題都是商業地產界一直在關注和爭論的問題，本文將從業態的角度做深入淺出的探討，以一家之言剖析這些困擾業界的問題。
一、解讀購物中心的空場問題
空場，是目前很多購物中心面臨的問題。在二三線城市，很多購物中心早已沒有過去的輝煌，客流冷清成為一個緊迫、突出的問題，在非周末時期，整個商場的門口、過道、展廳都空無一人或寥寥數人。這樣的客流與購物中心的體量完全不相符合，業內出現了很多專家所謂過剩的聲音。
那么購物中心是否真的已經過剩？我們知道，保守估計中國目前有5000個左右的購物中心，這么多的購物中心是在一個特定經濟發展時期空前集中地開發出來的。一邊是國家對房地產進行宏觀調控、限購令直接損耗了住宅型地產的銷售，一邊是房地產企業要保證自己的盈利增長、各級政府要達到GDP保八保七的指標，在這樣的態勢下，商業地產成為了許多房地產開發商眼中的肥肉，前赴后繼投入開發，沒有充分的調研、沒有合理的定位、沒有科學的經營模式，這樣速成式的購物中心無疑是同質化、沒有競爭力的，面臨空場危機也就毫不意外了。
二、從同質化看購物中心的現狀
購物中心的同質化是一個老生常談的問題，同質化、去百貨化幾乎成為業內人士的基本語錄。但很少有人深入研究，究竟哪里同質化了，從目前的現狀看，購物中心的同質化主要體現在三個方面。
1.業態同質化
影院、餐飲、兒童三大業態可謂是購物中心拉動客流的法寶，但是當每一個購物中心都以此為標配，它們還會是人氣業態嗎？如果一個影院主力店原本可以輻射到購物中心6公里的范圍，當6公里內有三個購物中心同樣以影院為主力店，那么結果就是它的輻射能力驟降，人氣業態也變得不再人氣。一窩蜂地參照標配業態的后果，就是業態嚴重同質化。
2.品牌同質化
曾幾何時，ZARA、H&M、MUJI、uniqlo等快時尚品牌幾乎成為了每一個購物中心的必備品牌，這些曾經吸引了無數年輕時尚人士的品牌，如今已淪為街牌，這樣的品牌配置讓購物中心披上了同樣的容貌，千篇一律讓人提不起逛商場的興趣。購物中心不能只盯著80、90年輕時尚人士，應該放眼到更多年齡層消費者以及電商不能完美兼容的品牌上來。
3.經營手法同質化
每一塊土地都有它自己的屬性，而建立在不同土地上的購物中心當然也要根據其屬性來經營。缺乏獨特的經營理念和經營定位，從一開始就失去了自身的競爭力。董存瑞炸碉堡的英勇行為，放在今天便是前期調查不足的無謂犧牲，購物中心的經營也是同理，沒有科學的調研就同質化地經營，結果不言而喻。
所以說，思維方式決定了競爭形式。主動創新迎合消費者的需求，才能掌握市場的主動權，等著市場來改變自己，那就是被動等死。究竟是以一枝獨秀自成一種風格，還是在價格戰、促銷戰的淤泥里越陷越深，這些無不在告訴我們，商業地產的過剩，其實是同質化的過剩！對一個13億人口、并且還在不斷城市化、還有幾億人要進城的國家而言，5000個購物中心并不算多。
三、創新業態&創新業態組合帶來的生命力
為什么以前很有吸引力的產品忽然沒有了競爭力？社會不斷地變化，消費者的消費形式也在不斷地轉變，電子商務的介入，讓很多產品的購買變得輕而易舉。低端、大眾的消費，人們選擇網購，而高端或奢侈品，基本是海淘、代購、出境游人肉帶回的天下。
所以說，商業地產經營理念和經營模式必須跟上甚至超越消費者的生活習慣、生活方式的改變。要注重產品的新、奇、特，突出個性化的風格，形成足夠的差異化和強大的產品力，要用產品的差異化和特色來吸引目標人群，對忠實的目標群體產生獨特的粘性。同時，盡可能在現場做一些產品功能的演示、品牌和產品的介紹、高科技的展示、以及品牌理念的推廣，讓實體店變成消費者體驗互動、長知識、開拓眼界的場所，起到網絡無法替代的作用。
當然，業態和經營模式是否主動創新，決定了商業競爭是主動還是被動。在大家都談百貨色變的情況下，就應該考慮如何把購物變得更專業、更有差異化的體驗感、如何將購物變得輕松便捷，如何更多地研究業態復合帶來的業績。
那么，如何才能創新業態？首先，要研究消費者不同的生活習慣和生活方式，因為新的生活習慣能創造出無數新的商業業態和商業模式。其次，消費者新的需求，也會催生出許多新的商業業態和商業模式。諸如展覽展示、品牌推廣、產品發布、功能體驗等都能成為目前購物中心新的功能和業態。同樣的，現在的創新業態，如果一味地模仿，馬上又有淪為同質化業態。所以創新業態是一個過程，而不是一個結果。
四、商業地產復合業態的作用
為什么要對業態進行復合？從品牌方看，隨著各種成本不斷增加，品牌為了提升盈利能力，就必須不斷提高銷售效率，以達到減少單位推廣成本的目的。從消費者的角度來說，人們需要購物中心不斷滿足從物質需求上升到精神需求的各種需要。所以說復合業態對商業地產的價值起到了決定性作用。
業態復合有著如此重要的作用，它的復合趨勢和前景如何？一句話，所有的業態復合都要迎合消費者體驗需求的變化。無論是文化、創意、時尚、休閑還是科技、教育、養生、寵物、汽車，只要根據購物中心的屬性，按照消費者的需求，將各類業態集成復合起來，并做出差異化，就能產生業態復合的競爭力和生命力。
縱觀國內外的經典購物中心，已經給我們樹立了不少很好的榜樣。臺灣的誠品書店，以書為主要業態，配上了咖啡飲品、個性食品、文具、玩具、創意禮品、藝術品、飾品、小百貨等業態，將傳統書店做成了一個文化休閑綜合體。日本的Grand Front是一個非常注重業態跨界和復合的購物中心，它的業態選擇與傳統百貨完全不同，像一個產品世博會，同時它在奔馳展覽館開咖啡廳，在muji中開餐廳、咖啡館，體驗感十足。同樣是日本的購物中心，Hikaria，其自營的ShinQs匯集了7成以上第一次在澀谷開店的商鋪，它創先將化妝品與美容院業態進行復合，同時還引進了創意空間、展覽空間的抗電商業態，以及日本最大的劇院東急劇院。新加坡金沙購物中心，以豪華賭場為主力店，并將會展中心、蓮花形博物館、水晶展館、劇院、無邊泳池等業態引進，非常有吸引力。英國west field，將中島做成了極致，不僅有化妝品、護膚品、包袋、食品、飾品、小家電、花店、理發店、眼鏡店、蘋果手機配件店等業態，更引進了汽車、醫療器材及設備展示等體驗業態，令人耳目一新。
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