在信達地產連續造出幾個“地王”之后，人們才猛然發現，原本是對接四大行不良金融資產處置而設立的四大資產管理公司（簡稱AMC），現在卻以房地產的不良處置為主要業務，并且還在更深的介入到房地產資產投資、開發之中。
在當前不良資產處置中，房地產占超過一半比例?？陀^上來講，房地產處置周期長，專業要求較高，所以AMC大多會有專業平臺來處理非金融類不良資產。但這依然是一個相對“傻大粗”的模式，其本質是得益于中國經濟的持續增長和不動產升值。
很多爛尾的房地產項目在被交付給AMC之后，給項目稍微補充資金，馬上就可以滿血復活上市銷售，尤其是在過去幾年房價暴漲的一二線城市，這樣的“不良資產”處置獲益方式，在當下的樓市分化背景下也出現變化。
信達作為目前最優質的 AMC，處置資產能力強，錢也多，不過在進行大規模開發時，也依然需要尋找房地產企業合作。AMC手里的土地和資金，房地產企業的業務能力和市場嗅覺，一拍即合的兩方，是會為這個市場帶來更大的增量，還是更大的不確定性？
中國信達隱居幕后，通過基金為信達高價“輸血”拿地，而后尋找操盤方，使得信達地產和信達資產同時坐擁收益，這就是信達的“金融地產”模式，同時信達資產實現資產配置的目的。
市值不過幾十億卻頻頻拿下數百億“地王”，這便是信達。
承接四大行萬億呆壞賬的四大資產管理公司（又稱“四大AMC”）在歷史使命結束后，走上了屬于各自的商業化道路，其中中國信達、中國華融分別于2013年和2015年上市。
作為四大AMC中唯一一家直系上市地產公司，自2015年以來，信達地產攜天量資金高調入局一二線城市土地市場，以高溢價率地價橫掃其他房企，將多塊地王收入囊中。
根據對信達地產過去一年來公告的整理，21世紀經濟報道發現，信達地產通過公開競價的方式獲得房地產項目總耗資高達352.03億元，而其去年的營業收入只有81.3億元，總市值更是自去年股災以來腰斬，截至6月17日為74.1億元。
過去數年，信達地產長期以二三線城市為主要陣地，去年以來卻頻頻在一線城市出手，并且一出手就是地王，與自身操盤能力不匹配的舉動，讓業界困擾：“信達在做什么？”
“地王”信達造
信達正在造地王，而且是翻倍地造。
2015年7月至今的一年時間里，信達地產通過公開招拍掛新增9宗地塊，其中6宗是地王。
從分布城市來看，這六塊地王均位于一二線城市：2015年7月，合肥濱湖“地王”；11月，上海新江灣城“地王”；12月，深圳坪山“地王”；2016年1月，杭州南星“地王”；5月，杭州濱江“地王”；6月，上海寶山“地王”。均為房地產市場上漲較快的熱門城市。
而信達地產為了拿下這些地王也付出了總金額為352.03億元的代價，土地溢價率最低為66%，最高達到了303%。
其中，僅今年五月底到六月初的不到一周時間里，信達地產就在杭州和上海兩城以181.23億元的總金額拿下兩塊“地王”。
根據信達地產的戰略布局，環渤海、長三角和珠三角是其重點發展區域，尤其是長三角和珠三角更是加上了“區域深耕”。
從2011年開始，信達地產制定了第一個五年發展計劃提出逐步形成“3+2+X”布局，“3”指長三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指長江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群內的二線和區域中心城市。
但在拿下上海、深圳和杭州的地塊前，信達地產的布局實際以二三線城市為主。截至2015年三季度，信達地產儲備項目總量506.93萬平方米，其中一線城市僅占15%，主要為上海和廣州，在廣州的為信達地產從中國信達“接盤”的不良資產重組開發項目；二線城市盡管占比最高達47%，但是其中不乏寧波、長春、沈陽、海口、烏魯木齊等市場和經濟相對較弱的城市。
2014年之前，信達地產營業收入一直處于低迷狀態，2012年至2014年三年的營業收入分別為40.1、44.8和48.5億元，而2015年前三季度的營業收入為29.2億元。其2015年年報顯示，去年信達地產的營業收入為81.3億元，同比增長67.73%。
而從2011年至2015年，信達地產經營活動產生的現金流量凈額一直為負，分別約為－1.76億元、-22.25億元、-32.05億元、-58.32億元和－43.46億元。其2015年資產負債率則突破了國企80%的紅線，達到83.24%。
盡管資金狀況長時間“入不敷出”，但信達地產卻并不心慌，這與其背后的“大資本”不無關系。
信達地產財報顯示，2015年里其一線城市的土地投資額占80%，其認為這些地塊預計在未來1～3年內會為公司銷售額貢獻300億元以上。
輸血者信達資產
信達地產的底氣從何而來？
信達地產資料顯示，其通過“信達系”支持、資本市場和一般資金市場，多元化獲取資金。
一方面是由于A股公司較易融資。信達地產公告顯示，其于2015年成功發行5年期中期票據30億元，隨后 30億元公開發行公司債券和80億元非公開發行公司債券均通過監管機構審批。
2016年5月28日，信達地產披露了2016年公司債發行結果：本次非公開發行2016年公司債券（第一期）實際發行規模30億元，票面利率為5.56%，期限3年。
而與“信達系”的協同融資模式中，“信達系”直接借款或提供增信、質押、擔保給信達地產，信達地產則支付相應的財務利息及增信費用。
信達地產在2015年年報中稱，作為中國信達的房地產開發業務運作平臺，公司將借助信達系統的資源優勢和品牌支持，創新業務模式和盈利模式，逐步形成差異化的競爭優勢。
中國信達除了通過銀行貸款、股權質押、增發等常規金融手段為信達擴大版圖，還借助基金進行股、債權投資和通過基金吸引合作對象等方式為信達地產補倉。
信達地產在2015年年報中稱，其于期內與中國信達部分分公司召開業務協同對接會，開展協同業務交流。在基金業務聯動方面，通過引入中國信達旗下基金、聯合設立基金等方式，增強了公司在投融資方面的優勢。在特殊機遇投資方面，公司積極參與協同項目調研，嘗試了“投資+投后管理”模式。
2014年，信達地產成立了專門的投融資部，以探索金融地產業務模式。
財報顯示，信達地產2015年參與了包括深圳信達城市發展基金、寧波匯融沁順股權基金、蕪湖信達絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽基金、嘉興陸匯股權基金等在內的十只金融地產基金，基金總規模達93.80億元，而信達地產實際參與投資28.98億元。
這些基金投資標的基本都是房地產業務，其中不少基金的優先級認購人都是中國信達，且數額較大。
克爾瑞地產研究中心研究員房玲和尹鵬指出，在當前經濟和市場背景下，信達資產最需要的實際是資產配置。
而中國信達作為國內四大資產管理公司之一，在資產荒日益嚴重的情況下，優質土地資源是保值的最佳選擇。
在他們看來，目前房地產行業依然有不錯的前景，而一線城市核心地塊則最具升值潛力，信達資產顯然深諳此道。
華泰證券投資顧問王澤崇指出，地王的作用，是拉高其所在區域所有儲備資產的估值，從而間接提升公司信用，便于融資。
這意味著像信達地產這樣的地產公司并不僅僅是一家地產公司，更像是一個金控平臺。
換句話說，中國信達隱居幕后，通過基金為信達高價“輸血”拿地，而后尋找操盤方，使得信達地產和信達資產同時坐擁收益，這就是信達的“金融地產”模式，同時信達資產實現資產配置的目的。
高杠桿游戲
就房地產操盤和運營而言，信達地產過去的二三線經驗，對于其在一線的布局顯然略有不足，這就需要尋找合作商開發合作，自身則更多扮演起財務投資者的角色。
信達地產在2015年年報中表示，除自主開發外，公司還加大了與業內優秀房企的合作力度，共同開發項目，通過優勢互補，提高項目開發效益。
在選定合作開發商的時候，信達地產的標準是“實力強、信譽良、有品牌、有資源”。由于信達地產的土地成本控制和一般民營企業不同，近來的地王成本遠高于市場售價，這對合作者的資金和能力提出了嚴峻的考驗。
信達地產的優勢便在于其“金融地產”模式，通過設立基金進行股、債權投資或吸引合作對象。
信達地產參與的基金一方面為房地產項目項目提供貸款，另一方面基金的的普通合伙人（GP）作為基金管理者對項目投資進行監管，并可以吸收有限合伙人（LP）來進一步擴大基金的規模，LP則可以依據一定的規則獲得優先、中間、劣后等三級回報，這類基金被稱為“夾層基金”。
以上海新江灣地王地塊為例，在合作開發中引入了泰禾集團。信達地產全資子公司上海信達銀泰和上海坤瓴投資分別出資2000萬元和8000萬元設立項目公司。其中坤瓴投資的股權結構則是信達地產持有8.75%，寧波匯融沁齊股權投資基金持有80%，泰禾集團持有11.25%。
寧波匯融沁齊股權投資基金便是信達地產安排的夾層基金，一方面為雙方合作提供平臺，另一方面為信達資產向信達地產輸血提供渠道。
究其實質，信達的金融地產模式就是通過與信達資產管理業務結合，“夾層拿地基金”等方式獲取項目，充分嫁接中國信達在融資端的優勢，用較少的自有資金撬動較大項目，極大地放大杠桿，實現“基金拿地+小股操盤”的輕資產運作模式。
統計發現，信達所有開發項目引入夾層基金后，杠桿率可達3-5倍不等。
而通過夾層基金，還有利于信達地產未來融資。資金以股權形式進入地產項目，做大了項目自有資金的規模，形式上降低了信達地產的資產負債率。
不過，中原地產首席分析師張大偉指出，截止日前，北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地王合計土地出讓金為1919.38億，而截止2016年6月16日，銷售額只有224.8億。
而從地王的平均成本價看，樓面價平均高達3.8萬，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬左右，而目前北京的房價均價在3.5萬左右。對于這1919.38億地王來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現資金鏈風險。
以此對照來看，信達地產正在進行一場“豪賭”，并為其激進買地承擔相應的風險。
