內(nèi)憂外患 北京西單文化廣場(chǎng)能否重生

據(jù)華潤(rùn)置地表示，西單文化廣場(chǎng)將迎來(lái)歷史上第二次大改造，地下商城將改變以往小商品集散地的項(xiàng)目定位，改為精致時(shí)尚購(gòu)物中心。屆時(shí)，整個(gè)4層的地下商業(yè)，除了地下1至2層將作為零售商業(yè)用途之外，其余地下部分將會(huì)被改造成停車場(chǎng)。

熙熙攘攘的北京西單路口，漢光百貨、西單大悅城、君太百貨等幾大購(gòu)物中心，每天都能給西單這個(gè)北京的標(biāo)志性商圈帶來(lái)大量客流。

西單地鐵口一直都是商業(yè)的“黃金地段”，地鐵出口旁的西單文化廣場(chǎng)坐擁了天然交通優(yōu)勢(shì)，可相比起那些人氣爆棚的購(gòu)物中心，這塊地段多年來(lái)似乎成了一塊“難啃的骨頭”，經(jīng)營(yíng)狀況令人堪憂。

去年10月，西單文化廣場(chǎng)門口便貼出停業(yè)通知，西單文化廣場(chǎng)所有方華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司稱，西單文化廣場(chǎng)于2015年12月31日將停止商場(chǎng)內(nèi)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，理由為，進(jìn)一步落實(shí)《北京市商業(yè)零售經(jīng)營(yíng)單位安全生產(chǎn)規(guī)定》，計(jì)劃對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行改造升級(jí)。然而記者注意到，截至今年6月28日，這片身處鬧市區(qū)絕佳位置的商場(chǎng)仍然在“沉睡”。　　

糾紛不斷

西單文化廣場(chǎng)位于北京西城區(qū)西單路口東北方向，項(xiàng)目總建筑面積3.5萬(wàn)多平方米，其中廣場(chǎng)占地1.5萬(wàn)平方米，工程總投資5.4億元，于1999年8月全部建成。

西單文化廣場(chǎng)分地上、地下兩層，當(dāng)時(shí)是由華遠(yuǎn)集團(tuán)建造的，系國(guó)慶50周年的獻(xiàn)禮工程，而后項(xiàng)目由華潤(rùn)置地全面接管，但在經(jīng)營(yíng)上一直由于諸多原因未能取得良好效果。

觀察到，西單文化廣場(chǎng)關(guān)門以前，地下商場(chǎng)大都為低端小商品散售的店鋪。記者隨機(jī)采訪的幾位路人表示，平時(shí)路過(guò)的時(shí)候會(huì)來(lái)閑逛一會(huì)兒，但絕對(duì)不會(huì)掏腰包購(gòu)買。他們表示，一來(lái)商街內(nèi)的產(chǎn)品物不美價(jià)不廉，與動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)的相比更貴，沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)；二來(lái)還是比較習(xí)慣去不遠(yuǎn)處的幾大百貨消費(fèi)，相對(duì)來(lái)說(shuō)更上檔次、商品也更有售后保障。

公開(kāi)資料顯示，新加坡零售服飾店品牌“77街”當(dāng)初因其定位與西單文化廣場(chǎng)的設(shè)想最為契合，最終成為華潤(rùn)此塊物業(yè)資產(chǎn)的最后中標(biāo)者，負(fù)責(zé)承租為該廣場(chǎng)地下部分而開(kāi)設(shè)的購(gòu)物市場(chǎng)。

“77街”創(chuàng)始人ElimChew曾在2001年被提名為新加坡當(dāng)年最成功的女企業(yè)家。自1988年開(kāi)業(yè)以來(lái)，該品牌已成為新加坡最受年輕人青睞的時(shí)裝零售商之一，市場(chǎng)定位主要建立在14歲到29歲年齡之間的青少年消費(fèi)群體，經(jīng)營(yíng)理念主打“充滿活力”、“前衛(wèi)”和“時(shí)尚”。

業(yè)內(nèi)人士分析表示，華潤(rùn)置地與新加坡“77街”的合作，也是華潤(rùn)置地首次涉足商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)。然而自“77街”于2004年6月開(kāi)業(yè)以來(lái)，商場(chǎng)的租賃經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理屢屢陷入各類糾紛，使得這塊占據(jù)天然地理位置的商業(yè)資產(chǎn)難以發(fā)揮出自身的優(yōu)勢(shì)。

整理發(fā)現(xiàn)，在“77街”首度開(kāi)業(yè)后半年，即2005年1月左右，“77街”的經(jīng)營(yíng)托管被全權(quán)交付給一家名叫“湟佳投資”的公司，湟佳投資公司聲稱將斥資4000萬(wàn)元改造商場(chǎng)，擬將其改造成真正青春時(shí)尚和另類的商場(chǎng)。

然而，過(guò)去將近10年里，華潤(rùn)、湟佳投資、“77街”內(nèi)租戶三者之間可謂爭(zhēng)執(zhí)不斷，主要圍繞的重點(diǎn)即租金糾紛與物業(yè)維護(hù)方面的糾葛。

“77街”在未轉(zhuǎn)手湟佳投資之前就有媒體報(bào)道了商戶罷市索要總計(jì)上千萬(wàn)元的押金與裝修公司討要數(shù)百萬(wàn)工程欠款的事件，但上述糾紛均處理無(wú)果。而新入駐的湟佳投資負(fù)責(zé)人稱前任經(jīng)營(yíng)者遺留下來(lái)的債務(wù)問(wèn)題與他們無(wú)關(guān)，如需在商場(chǎng)內(nèi)繼續(xù)租賃服務(wù)，需要與湟佳投資顧問(wèn)有限公司重新簽訂合約并交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金。

被拖欠的工程款及押金成為了當(dāng)時(shí)“77街”的爛尾問(wèn)題，而北京“77街”公司的法人代表及公司的整體撤出，討要工程款及押金的租戶表示法院的傳票都送不出去，訴訟也就不了了之。

然而，據(jù)可查詢的工商資料可見(jiàn)，無(wú)論是首次中標(biāo)的“77街”投資管理顧問(wèn)有限公司還是后來(lái)接手的湟佳投資有限公司，二者背后的投資者均為新加坡77街集團(tuán)。

據(jù)了解，湟佳投資公司2009年開(kāi)始與西單文化廣場(chǎng)續(xù)約簽第二份合同，合約至2019年5月31日到期，合同涉及面積共計(jì)1萬(wàn)平方米。然而，這期間一直磕磕絆絆，據(jù)媒體披露，在2004年和2006年，華潤(rùn)置地就曾先后與湟佳公司因合同糾紛而產(chǎn)生矛盾，華潤(rùn)派出保安封閉了通往“77街”購(gòu)物中心的辦公區(qū)大門，還出現(xiàn)兩條街突然停電的情況。　　

被遺忘的“商業(yè)空白”

入駐“77街”的不少商家指責(zé)稱西單文化廣場(chǎng)的整體租賃業(yè)務(wù)就是一個(gè)連環(huán)騙局，部分商戶與湟佳投資公司簽訂的合約截止日遠(yuǎn)未到期，然而業(yè)主華潤(rùn)置地在2015年10月便通知年底前因政策因素需要關(guān)閉商場(chǎng)進(jìn)行整頓。

湟佳投資公司負(fù)責(zé)人姜利表示，商場(chǎng)內(nèi)商戶租金的收益占到公司收入的60%，但由于項(xiàng)目改造造成整體出租率連80%都不到，管理費(fèi)用的收取更是難上加難，湟佳稱華潤(rùn)需要為損害其及中小租戶的利益作出相應(yīng)賠償。

知情人士分析表示，華潤(rùn)本身對(duì)于“77街”這塊的商業(yè)營(yíng)收表現(xiàn)十分不滿意，在華潤(rùn)置地看來(lái)，華潤(rùn)也是這次項(xiàng)目合同提前終止的受害者。這次匆忙的轉(zhuǎn)型升級(jí)，也是華潤(rùn)不得不“刮骨療毒”的無(wú)奈之舉，畢竟這塊資產(chǎn)潛力巨大，然而一直困于經(jīng)營(yíng)不善未得到有效釋放。

華潤(rùn)置地表示，西單文化廣場(chǎng)將迎來(lái)歷史上的第二次大改造。據(jù)一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，地下商城將改變以往小商品集散地的項(xiàng)目定位，改為精致時(shí)尚購(gòu)物中心。屆時(shí)，整個(gè)4層的地下商業(yè)，除了地下1至2層將作為零售商業(yè)用途之外，其余地下部分將會(huì)被改造成停車場(chǎng)。

“公司也損失慘重，目前所有投資還沒(méi)有賺回來(lái)。”西單文化廣場(chǎng)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他解釋稱此次整改是不得已而為之，“西單商圈的升級(jí)改造是根據(jù)大背景需要，以及消防安全整改考量后做出的決定，就在我們與各個(gè)部門協(xié)商會(huì)談?wù)拇胧┲畷r(shí)，國(guó)家又出臺(tái)了更加嚴(yán)厲的消防安全措施規(guī)范，促使我們不得不提早進(jìn)入該項(xiàng)議程。”

相比起華潤(rùn)其他的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，例如表現(xiàn)不凡的萬(wàn)象城、五彩城等，對(duì)于西單文化廣場(chǎng)這樣的老舊商業(yè)項(xiàng)目的盤活與整頓成為其商業(yè)地產(chǎn)全面戰(zhàn)略中的重中之重。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，此次華潤(rùn)對(duì)于“77街”內(nèi)小商戶的清理及與湟佳投資方面的解約，純粹由于政策因素的說(shuō)法其實(shí)略顯牽強(qiáng)，重要之處可能是華潤(rùn)看到這塊資產(chǎn)多年來(lái)轉(zhuǎn)租模式所暴露出來(lái)的諸多問(wèn)題，同時(shí)也是為了配合其企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)板塊的整體規(guī)劃布局。

有關(guān)更多西單文化廣場(chǎng)后續(xù)的規(guī)劃，記者致電華潤(rùn)置地，公司表示目前不便接受回答。而之前一直擔(dān)任“二房東”的湟佳投資有限公司，記者撥通其公司多個(gè)電話號(hào)碼均已顯示為空號(hào)。

隨著時(shí)代的發(fā)展，如今的西單文化廣場(chǎng)顯然與當(dāng)初的定位相去甚遠(yuǎn)，沒(méi)有鮮明的定位，即便坐擁著最黃金的地理位置也未能發(fā)揮出本身所應(yīng)有的優(yōu)勢(shì)。特別是隨著西單大悅城O2O方面的成功實(shí)踐、老佛爺百貨等洋百貨入華的影響、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的連環(huán)轟擊，西單文化廣場(chǎng)似乎已經(jīng)成為人們消費(fèi)概念中的一片“商業(yè)空白”，所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)的分散導(dǎo)致項(xiàng)目沖突不斷。不禁讓人產(chǎn)生如此疑問(wèn)，華潤(rùn)置地在這一塊的商業(yè)戰(zhàn)略夢(mèng)想是否還能如愿起飛？但我們所能看到的是它仍在“沉睡”。