都在增加體驗業(yè)態(tài) 但考慮過商業(yè)項目的維護成本嗎？

　　核心提示：商業(yè)項目開發(fā)多了幾分冷靜，投資回報率在降低，招商難度在加大，甲方需要重視收支平衡，備好充足的現(xiàn)金流才是打贏“長期持有”戰(zhàn)的根本。

　　做商業(yè)，假如運營得好，能實現(xiàn)長期回報，這個資產(chǎn)還可以作為融資工具，使資金再投入到土地市場上，拿地回來再開發(fā)，就會形成良性循環(huán)。假如做得不好……那就相當于挖了一個投錢的“黑洞”，從規(guī)劃到開業(yè)運營，各種常規(guī)和非常規(guī)的開支成本可謂壓力山大。

　　商業(yè)項目開發(fā)多了幾分冷靜，投資回報率在降低，招商難度在加大，甲方需要重視收支平衡，備好充足的現(xiàn)金流才是打贏“長期持有”戰(zhàn)的根本。而目前所強調(diào)的購物中心要加大體驗，要警惕這些體驗業(yè)態(tài)帶來的后期維護成本的增加。

　　8萬平方米以上規(guī)模適合長期持有

　　我們?nèi)绾螐耐顿Y角度去看一個購物中心？

　　做商業(yè)時，會思考，投資商如何考慮這個購物中心？就像現(xiàn)在說要做體驗型業(yè)態(tài)，但還是要考慮整個購物中心怎樣才能盡快收回投資額。我們會提供“賬簿”給發(fā)展商，看看他們能夠容忍的限度，如果這個規(guī)模、業(yè)態(tài)組合下的投資方案不能容忍，就換別的方案，例如把整個商業(yè)縮小，去做社區(qū)或者街區(qū)型商業(yè)，無論賣，還是租賃都比較好處理。

　　假如發(fā)展商資金充裕、希望長期持有商業(yè)物業(yè)，或者希望整體轉(zhuǎn)讓給商業(yè)投資公司的，則物業(yè)規(guī)模一般在8萬-12萬平方米較為適宜，因為體量有足夠規(guī)模時，投資人獲得的利潤才相對較多，才愿意長期持有。

　　怎樣做賬本？

　　會根據(jù)合理的業(yè)態(tài)組合下商戶能夠承受的租金水平，做出現(xiàn)金流量表給發(fā)展商看。我們會以現(xiàn)金流量表的形式，將物業(yè)的建造成本、財務(wù)成本、租金收入、運營費用等指標綜合考慮，計算出內(nèi)部收益率、投資回收期等各項指標，給開發(fā)商參考。通過這個賬本，我們可以看出項目的成本和收益是否平衡，再進行相應(yīng)的調(diào)整。

　　對于收益較低的項目，發(fā)展商就要控制建造成本、尋求利息相對低的融資渠道。對于培育期較長的項目，如果沒有充足的資金或融資渠道支撐，那就需要考慮銷售部分商業(yè)面積或者縮小規(guī)模等措施，保證投資安全性。

　　盲目增加餐飲投資成本會增高

　　除了這些基本開支之外，還需要注意可能產(chǎn)生的其他成本嗎？

　　例如餐飲?，F(xiàn)在很多顧問建議開發(fā)商增大餐飲業(yè)態(tài)比例，但做餐飲也會引起新的問題，雖然可以帶動人群來消費，但這個人群消費目的是非常強的，如果購物中心的零售不足以吸引他們的話，吃完飯可能就走了，同時還具有時間性，不會一天都呆在這里，但購物中心因為增加了餐飲比例，它的所有設(shè)施設(shè)備的成本都將變高，空調(diào)、水電，甚至隔油池都需要增容。

　　有一些業(yè)主對自己購物中心不是有太大信心，餐飲比例設(shè)施方面預(yù)設(shè)做到了七成，但也要注意相關(guān)成本的增加。特殊的業(yè)態(tài)和非常規(guī)的設(shè)計將帶來額外的維護成本。

　　例如在購物中心中小型水族館、垂直綠化和水系成為新的潮流，這些設(shè)計涉及到的維護成本明顯高于一般的商業(yè)建筑，而且并無直接的租金收入。雖然引入特殊業(yè)態(tài)和特色設(shè)計的出發(fā)點是吸引人流，業(yè)主還是需要對其進行成本和收益的仔細考量，是否能夠起到杠桿作用，帶動項目整體價值的提升。

　　商業(yè)項目層出不窮，對于長期持有的項目，它的定期翻新是不是也很費錢？

　　購物中心每天運轉(zhuǎn)，接待大量客流，后期維護成本不可忽視，并且，原有的項目需要通過重新裝修，才能保持良好的購物環(huán)境，并且給消費者帶來新鮮的體驗。例如，1990年開業(yè)的香港太古廣場，分別在1998年和2008年都進行過大型的翻新工程以保持活力，在2008年至2011年更是用了四年時間做整體翻新，為了避免影響租戶的生意，大部分工程是在每天結(jié)業(yè)后進行。

　　國內(nèi)的購物中心的建造水準和后期維護均弱于香港的成熟購物中心，而面臨著變化更快的市場環(huán)境，通過翻新來保持競爭力，對于業(yè)主來說是不可不預(yù)備的費用支出。

　　投資回報率在降低資金流要比較充足

　　從投資角度，開發(fā)商投資回報率一般在多少？

　　一般投資回報率8%以上是比較好的，但是近三年一些發(fā)展商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以內(nèi)，但是目前純粹的商業(yè)很難做到，除非是綜合體和一些銷售的產(chǎn)品才能做到10年以內(nèi)。

　　充足的資金也不代表就能把購物中心做好。很多項目都卡在“招商”上了。

　　前期怎樣規(guī)劃商業(yè)規(guī)模，比較好招商？

　　首先，單層建筑面積比較講究。單層達到1.5萬-2萬平方米（以下除使用面積會單獨注明，其他面積都指建筑面積）就會比較好做，即使用面積為8000-12000平方米（商家一般按使用面積報數(shù)給發(fā)展商）。

　　假如對于一層只有3000平方米使用面積的購物中心來說，如果要招進一個服飾主力店，它所占有的面積往往都要1000多平方米（使用面積），因此僅剩下1000多平方米（使用面積），就不好再去招別的次主力商戶進駐了。

　　主力店也是需要和好的品牌做鄰居，但是除去主力店占用的面積外已經(jīng)沒好的鋪位給其它“鄰居”了。6萬平方米以上的購物中心就會比較靈活，可以做成家庭式的消費，一站式購物中心，這樣的話，可以考慮引進電影院、超市作為主力，還可以找一些好一點的服飾品牌做主力店。

　　超市、電影院之類，他們給的租金都很低，不利于提高投資回報率？

　　從市場角度來看，精品超市就是順應(yīng)購物中心的發(fā)展成熟而興起。國內(nèi)購物中心早年多規(guī)劃大型超市作為主力店，隨著市場變化，業(yè)主逐漸發(fā)現(xiàn)大型超市租金低和租期長的缺點，而且薄利多銷的商業(yè)模式并不能有效地帶來中高端客源。

　　于是，購物中心紛紛縮減超市面積，如廣州的中華廣場和正佳廣場，先后將大面積的Jusco和百佳替換為小面積的TASTE，既騰出了商業(yè)面積引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，還提升了購物中心的檔次，可謂一舉數(shù)得。

　　主力店也有多種形式

　　如果購物中心不追求招主力店呢？

　　每個購物中心都肯定需要有主力店，否則其他小的店鋪或新興的品牌很難存活，只不過可以沒有超市、百貨、電影院這類大型主力店。一般4萬平方米以內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，要么作為社區(qū)型商業(yè)，要么定位做到小而精，商戶的組合數(shù)量不會很多，但都圍繞某個主題來打造項目。

　　例如，深圳華潤1234space的商業(yè)面積約1萬平方米，引進的品牌主要以時尚、精致、年輕品牌為主，業(yè)態(tài)上則以零售和餐飲為主。零售品牌以潮流服飾為主，包括H&M和GAP等國際品牌，也引入了眾多原創(chuàng)設(shè)計師潮牌。餐飲則引入悅活火鍋店和香港翠華茶餐廳等吸引年輕人的新銳餐廳。此外，購物中心還引入了充滿文化和小資氣息的西西弗書店，進一步呼應(yīng)了項目主題。

　　再如上海的K11，其商業(yè)面積約4萬平方米，以購物藝術(shù)中心為主題，業(yè)態(tài)以零售和餐飲為主，未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈內(nèi)未有的零售和餐飲品牌，另一方面在消費者體驗上下足功夫，購物中心各個角落都有藝術(shù)品帶給顧客驚喜，設(shè)置更多的公共空間供顧客休憩和娛樂。地鐵通道入口、精致的農(nóng)莊餐廳、臨街花園的設(shè)計都充滿創(chuàng)意，成為吸引人流進入的賣點。

　　目前招商是不是比以前更嚴峻？

　　經(jīng)濟下滑、供大于求、電商沖擊等因素，令招商較以前嚴峻。現(xiàn)在是商戶的市場，而不是業(yè)主的市場，有些主力店商家比較強勢，在三、四線城市很多購物中心想引進商家，但商家又覺得這些三、四線城市的消費能力不夠，因此，有些商家會要求沒有保底租金，有的甚至要“反保底”，保證能夠做到多少生意，做不到購物中心就要補貼給這個商戶。

　　商戶愿意為購物中心守1年或2年，假如預(yù)計兩年后購物中心都沒辦法旺起來，就算給多少裝修補貼和優(yōu)惠都不會去，因為貨物堆壓和聘請人員的費用也不是小數(shù)目。同時，這些商家每年開店的名額有限，所以都比較謹慎，因此對于甲方的現(xiàn)金流要求更高了。