昨日，在深圳召開發(fā)布會，會上發(fā)布2016上半年《盈石觀點》報告，報告分別從宏觀經濟背景、商業(yè)地產市場現(xiàn)狀、品牌商動態(tài)等方面展開分析，得以揭示商業(yè)地產的未來發(fā)展趨勢。
產業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化，消費升級趨勢明顯
2016上半年，簡政放權、營改增等利好政策持續(xù)為企業(yè)減負松綁，雖然經濟增速有所放緩，但產業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化，第一季度第三產業(yè)占比快速上升至56.9%。同時，全國居民消費平穩(wěn)增長，消費升級趨勢明顯，其中電影、旅游等服務業(yè)增長態(tài)勢良好。商務部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，中高檔消費產品如高清4K電視、對開門冰箱、4G手機等均保持雙位數(shù)的增長。
全國房地產市場全面回升，大型房企跨界布局謀求業(yè)績新增長點
2016年1至5月，全國房地產市場全面回升，銷售市場和商服用地成交均量價齊升。但未來仍需警惕高庫存，尤其是商業(yè)地產市場，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房去化周期分別提升至16個月、28個月。在庫存壓力之下，整個行業(yè)還面臨凈利潤率下滑、地價和人工成本上漲等問題。為分散風險，大型房企開始不斷嘗試跨行業(yè)發(fā)展或者探索房地產行業(yè)新領域，尋找新的業(yè)績增長點，金融、零售、文化娛樂、互聯(lián)網等行業(yè)受大型房企青睞。
踏入三年供應高峰，商業(yè)地產開發(fā)商創(chuàng)新能力面臨考驗
盈石集團研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016上半年，全國20大城市商業(yè)物業(yè)存量接近1.1億平方米，甲級寫字樓（含頂級）市場存量也突破5,000萬平方米。2016年至2018年作為新增供應量的波峰三年進一步加劇現(xiàn)有市場的存量壓力。
盈石集團研究中心總經理、皇家特許測量師學會（RICS）中國商業(yè)地產專業(yè)委員會主席張平女士認為：“隨著商業(yè)地產存量去化白銀時代的到來，提升項目運營策略的重要性和必要性愈加凸顯。商業(yè)地產開發(fā)商應結合自身運營優(yōu)勢，及時把握消費需求及習慣的變化，加快梳理現(xiàn)有產品線并積極進行產品創(chuàng)新。”
盈石（深圳）資產管理有限公司總裁、盈石集團資深副總裁周亮先生表示，目前商業(yè)地產面臨著供大于求、購物中心同質化日趨嚴重的局面，如何打造出獨具競爭力的商業(yè)項目需要大家專注于行業(yè)創(chuàng)新。而隨著消費觀念及消費方式的轉變，不同圈層消費者對生活方式的消費訴求呈現(xiàn)出多樣的差異化需求，這意味著為消費者重新定義生活中心(Life Center)是行業(yè)創(chuàng)新的一個重要課題。
主題體驗受追捧，業(yè)態(tài)聯(lián)動提業(yè)績
2016上半年，盈石集團研究中心持續(xù)跟蹤的全國十大重點城市標桿項目中，優(yōu)惠促銷及主題體驗依舊穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)推廣活動的前兩位。主題體驗活動作為近幾年來購物中心追捧的推廣方式之一，聚集人流拉動消費的效果明顯，風靡全國的VR游戲也進入購物中心被用于活動推廣。同時，購物中心越來越注重不同業(yè)態(tài)之間的聯(lián)動，特別是娛樂與餐飲，能延長消費者在購物中心逗留時間，也能讓熱門業(yè)態(tài)帶動冷門業(yè)態(tài)，實現(xiàn)購物中心整體銷售額水平的提升。
消費升級趨勢下，品牌商積極改變傳統(tǒng)商業(yè)模式
國內消費結構逐步向享受型調整，面臨更細化的消費需求，各大品牌商積極改變傳統(tǒng)的商業(yè)模式以應對正急速轉變的零售市場。2016上半年，十大快時尚品牌的門店總數(shù)突破1,500家，覆蓋近120個城市、超過7億常住居民，消費者逐漸傾向選擇品質、設計水平更高的服裝對快時尚發(fā)展提出新的挑戰(zhàn)。奢侈品品牌中國關店陰霾持續(xù)不散，未來將繼續(xù)充分利用網絡和社交媒體與客戶進行更高效的溝通，培育新生代消費客群。超市行業(yè)持續(xù)經受關店和調整布局的陣痛，尋求深度戰(zhàn)略合作成為超市品牌發(fā)展的新出路。餐飲行業(yè)穩(wěn)定擴張，通過推出更具個性化的產品以及提供更具互動的體驗服務吸引消費者。
優(yōu)質商業(yè)地產第三方稀缺，資產證券化操作能力是關鍵
完善國內商業(yè)物業(yè)的整體運營產業(yè)鏈，尋求商業(yè)物業(yè)資產優(yōu)化方案將成為眾多開發(fā)商的共同需求。盈石中國商業(yè)投資控股集團董事長兼總裁司徒文聰先生認為，專業(yè)運營是商業(yè)地產增值的必經之路，優(yōu)質第三方應具備強大的資產運營能力，建立完善的“MIOE”（M A并購、Improve改造、Operate持有經營、Exit金融退出）架構。目前，只有極少數(shù)第三方服務機構有能力操作資產證券化MIOE的全方位商業(yè)運作模式，這也將成為優(yōu)質第三方區(qū)別于競爭對手的巨大優(yōu)勢。
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