房地產依然是拉動經濟增長的支柱產業，坐擁資源優勢的一二線城市的房地產市場，盡管目前看起來有彈性空間，但三四線城市的商業地產，其供需矛盾和去化周期遠甚于住宅市場。
商業項目經營不善關門倒閉的案例日漸增多，監管部門針對商業地產的政策時有調整。日前，工商銀行上調個人商業住房貸款的首付比例，也被解讀為金融機構已經提前感知到商業地產泡沫的風險。
商業地產之殤
實際上，近幾年來，百貨商場關店倒閉的現象越來越普遍。萬達、百盛、天虹等國內主要的百貨公司，都宣布了關閉旗下部分虧損門店。商業地產服務商睿意德在報告中列出了2015年商業地產行業最為突出的八大現象，其中排在第一和第二的均是關于商場關店現象，分別是“主力店上演關店潮”和“奢侈品關店降價求生”。
這些現象不僅發生在三四線城市，在一線城市也很常見。上海一位商業地產項目投資人士透露，其日前調研的位于上海浦東的三林城市商業廣場，2010年開始招租，到2015年業主就逐步停止續約物業租賃合同，清理所有租戶，到今年4月就僅剩下沃爾瑪一家租戶。
這可能是大量倒閉商場的一個縮影。市場對于商場關店現象早已見怪不怪。大家多把造成這一現象的主要原因歸結為“宏觀經濟疲弱”、“電商沖擊”等。但事實上，這只是原因之一，甚至不是最主要的原因。商業地產面臨的主要困境在于其本身的供需矛盾突出。
相比于住宅，商業地產整體庫存高企、去化周期長、泡沫更大是顯而易見的。從統計數據看，2015年全國住宅、辦公樓和商業用房這三類物業的待售面積（即庫存）分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據過去5年的銷售測算，這三類物業的去化周期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說，辦公、商業用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠大于住宅。
中信證券的一份研報指出，中國商辦物業的總量明顯過剩，在2010年和2013年，商辦物業經歷了兩輪躍進，多數時候，商辦物業的開發投資增速要遠大于住宅物業的開發投資增速。過去十多年中，我國商服用地一直占據房地產出讓的30%上下，這同社會的真實需求很不匹配，從銷售上看，商業地產占比只有10%。
為何商業地產會出現如此極不匹配的情況呢？上述研報解釋了兩個主要原因：第一，地方政府熱衷于打造樣板工程，尤其是二三四線城市大規模打造城市新核心，樂于建設摩天大樓和商業中心以躋身“金融中心”和“國際大都市”之列；第二，住宅用地供給受政策限制，商業用地則不受限，地方政府傾向于增加非住宅用地的出讓以避免“政府靠賣地推高房價”的輿論。
隱患凸顯
前幾年地方政府和開發商大規模開發商業地產的同時也埋下了隱患，這種隱患如今正在逐漸顯露出來，而政府和銀行則最先感知到有可能出現的風險。
上個月初，國務院辦公廳正式公布《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。其中提到，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地。這從側面表明，政府意識到，商辦類物業庫存確實更為嚴重，住宅、辦公、商業等土地供應本身存在嚴重的結構失衡。
日前，中國工商銀行內部下發了《關于加強個人商用房貸款風險管理的通知》(以下簡稱《通知》)，規定個人商用房貸款首付比例由過去的50%調整到70%，商住兩用住房的首付由45%調整到50%，貸款所購商用房為小區配套底商的首付比例仍為50%。對于這一調整，很多人指出，一方面是銀行在自身不良和壞賬壓力下的調整動作，另一方面說明銀行可能提高了對商住房泡沫破滅風險的預判。
《通知》還規定，商用房類型應以單套面積相對較小，價格較為穩定，易于處置變現的商住兩用房以及住房小區配套底商為主，嚴控賓館、酒店、寫字樓等個人商用房項目準入，對三、四線城市的個人商用房貸款業務，原則上控制貸款余額只降不增。
中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，銀行政策調整，一般出于兩大原因，一個是銀行基于風險的考慮，另一個是監管部門的窗口指導，“有可能某方面的貸款在一段時間發放過多，監管部門對其作窗口指導，被動進行政策調整。至于工行的這次調整，可能有主動做風險控制的考慮，也可能是窗口指導。局外人只能猜測。”
市場有觀點認為，這可能和商業地產面臨的壓力有關。尹中立也分析了當前的商業地產形勢，他表示，商業地產和宏觀經濟周期高度相關，在整個經濟增長速度下行的過程中，商業地產收益率普遍下降，“出現了很多鋪面出租不掉的情況，這種現象越來越多。”他還分析稱，從總量來看，在GDP下行的過程當中，零售業的增長速度也在下滑。
事實上，“個人商用房”這個概念本身就說明了房地產市場結構失衡。很多項目原本規劃是做酒店的，但最后發現市場不好，所以改變為商住兩用房，或者是酒店式公寓。目前可以看到城市中出現商辦類用地改作住宅的情況十分普遍，但相反情況則幾乎沒有。
靠什么突圍？
在庫存高企的情況下，商業地產的新增供給還在持續增加。仲量聯行數據顯示，在去年全國30個大中城市中，有近1300萬平方米零售項目入市，預計今年有1800萬平方米的零售物業開業，同比增長38.5%。
值得注意的是，除了一線城市外，二三四線城市盡管資源以及商業氛圍遠比不上一線城市，但是，但是商業項目的供給同樣充裕。據相關數據統計，去年的新落成零售項目中超過七成在二線城市。大多數二線城市整體空置率在15%以上，另外部分地區雖然空置率不高，但是租金也很低。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，商業地產泡沫破滅的風險是存在的，尤其是一些專業市場的商業地產項目，很容易出現跑路、資金鏈斷裂等風險。從區域上看，大城市周邊的三四線城市商業地產泡沫會更嚴重，風險更大。類似北京周邊的燕郊和廊坊，上海周邊的昆山、太倉等，此類區域的商業地產項目偏多。
商務部市場運行專家、中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，目前商業地產行業總體困難，業界普遍把問題歸結于電商，應對總體也處于被動式，被電商左右，只是在“互聯網+”上做文章。現在覺醒過來之后，業界開始找到了新的方向，以商業為主導而不是互聯網為主導，積極向“商業+”方向探索。
值得一提的是，近年來，“大數據”成為了最火爆的概念。雖然商業地產領域引入大數據時間較短，但發展勢頭十分迅猛。近年來，針對商業地產大數據應用的研發投入增長迅速，增速基本穩定在40%左右，未來至2020年，投入將超過750億元。商業地產作為大數據市場重點領域，數據的應用研發投入增速將在2016年達到峰值，分析技術及手段不斷成熟，并在2020年超過180億元。
展望未來，大數據服務開發商、品牌零售企業，更輻射和關聯各類供應商，也是跨界打通的路徑之一；同時，大數據逐步成為實體商業運營的入口，“以始為終”用數據打通商業地產各環節，轉化為解決方案，大數據將是驅動商業地產萬億市場的核心入口，實現更高商業價值。
此外，很多人建議，后續商業地產要不斷創新，加入類似3D、VR等新元素，和商業及零售業務進行結合，從而增強體驗感和產品的市場認可程度。這是盤活商業地產和商業資源的重要渠道。不過，現在看來，這些都并不是解決目前商業地產所處困境的根本之道，泡沫破滅風險需要警惕。
