商業(yè)改為寫(xiě)字樓成行業(yè)新趨 但改造之路并不容易

　　核心提示：北京商業(yè)改造用作寫(xiě)字樓成為了行業(yè)的新趨勢(shì)，“商改寫(xiě)”是投資項(xiàng)目中產(chǎn)生新溢價(jià)的閃光點(diǎn)，將有效地增加業(yè)主方的租金收益。

　　據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)分析報(bào)告稱，北京商業(yè)改造用作寫(xiě)字樓成為了行業(yè)的新趨勢(shì)，“商改寫(xiě)”是投資項(xiàng)目中產(chǎn)生新溢價(jià)的閃光點(diǎn)，將有效地增加業(yè)主方的租金收益，同時(shí)也有利于緩解北京寫(xiě)字樓有限的供應(yīng)量。

　　截至2016年第二季度，北京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量至1129萬(wàn)平方米，其中，購(gòu)物中心約913萬(wàn)平方米，占到80%左右；百貨約216萬(wàn)平米，僅占20%；地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金保持增長(zhǎng)，普通商業(yè)租金增長(zhǎng)緩慢，趨于穩(wěn)定。

　　而對(duì)于百貨公司等商鋪來(lái)說(shuō)，由于受到互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)物的沖擊，除了少部分地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金仍然保持不俗增長(zhǎng)外，大量普通商業(yè)租金增長(zhǎng)緩慢。在此情況下，將商場(chǎng)改為寫(xiě)字樓逐漸成為了開(kāi)發(fā)商提高收益的新選擇。

　　報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，近五年來(lái)北京寫(xiě)字樓租金迅猛增長(zhǎng)，截至2016年6月底，平均租金已經(jīng)達(dá)到每月每平方米378.1元。其中，2012年第四季度北京寫(xiě)字樓的平均租金相比2010年同期增長(zhǎng)近80%。

　　戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海強(qiáng)調(diào)，在租金收益及資產(chǎn)溢價(jià)方面，開(kāi)發(fā)商能獲得明顯收益增長(zhǎng)，其中租金收益增加可達(dá)10%-20%。

　　北京綠地商業(yè)京城商管公司總經(jīng)理王智明認(rèn)為，百貨公司等購(gòu)物中心長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑，必須考慮定位轉(zhuǎn)變的問(wèn)題，如果經(jīng)過(guò)調(diào)研該區(qū)位寫(xiě)字樓的租金可觀的話，那么經(jīng)營(yíng)者改變業(yè)態(tài)，作“商改寫(xiě)”調(diào)整，有利于其健康發(fā)展。

　　如北京盈科中心成功實(shí)現(xiàn)“商改寫(xiě)”這一商業(yè)轉(zhuǎn)型，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為“盈科中心作為商業(yè)改寫(xiě)字樓的經(jīng)典案例，反映了北京市場(chǎng)‘商改寫(xiě)’逐漸成為一種趨勢(shì)。”

　　在嚴(yán)區(qū)海看來(lái)，目前“商改寫(xiě)”仍然存在不少挑戰(zhàn)。在政策上，“商”、“寫(xiě)”二者雖均為商業(yè)用地40年產(chǎn)權(quán)，但如果當(dāng)初拿地性質(zhì)不含辦公用 途，商場(chǎng)就不可改為寫(xiě)字樓；在設(shè)計(jì)上，商業(yè)平面設(shè)計(jì)絕大部分不適合寫(xiě)字樓使用，因此在“商改寫(xiě)”時(shí)需要優(yōu)化平面設(shè)計(jì)以滿足寫(xiě)字樓用戶的使用要求；同時(shí)，寫(xiě) 字樓對(duì)于采光、消防、通訊等方面的要求均與普通商場(chǎng)不同，因此“商改寫(xiě)”需要提供一整套全新的方案，改造施工非常復(fù)雜。

　　易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍透露，根據(jù)易居研究院的庫(kù)存報(bào)告可以得出，2015年中口徑（取得預(yù)售證）商品房去化周期為43.4個(gè)月，其中住宅、 辦公樓、商業(yè)用房去化周期分別為22.3月、119.8月和150.4個(gè)月。從這個(gè)角度看，商業(yè)項(xiàng)目的去庫(kù)存周期最長(zhǎng)，而寫(xiě)字樓物業(yè)的去庫(kù)存周期相對(duì)要小 于商業(yè)。所以商業(yè)項(xiàng)目改為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，其實(shí)也是符合市場(chǎng)預(yù)期的。

　　另外，對(duì)于此類商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，改造為寫(xiě)字樓的一個(gè)很大因素在于今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，部分企業(yè)新一輪擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)也不斷明顯，所以有這樣一個(gè)動(dòng)機(jī)去進(jìn)行寫(xiě)字樓物業(yè)的租賃。所以一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)多的區(qū)域，后續(xù)會(huì)通過(guò)改造寫(xiě)字樓的物業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)類型的均衡。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池教授接受記者采訪時(shí)表示，商業(yè)改造成寫(xiě)字樓是市場(chǎng) 選擇的結(jié)果。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，業(yè)態(tài)何去何從，取決于各自業(yè)態(tài)的收益和需求情況。收益率高的業(yè)態(tài)代替收益率低的業(yè)態(tài)、需求量大的業(yè)態(tài)代替需求量小的業(yè)態(tài)是市場(chǎng)發(fā) 展的必然。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，實(shí)體店受電商的沖擊越來(lái)越大，加之國(guó)家鼓勵(lì)雙創(chuàng)，寫(xiě)字樓既能注冊(cè)公司，也能從事辦公、電商業(yè)務(wù)，對(duì)于業(yè)主而言寫(xiě)字樓收益較 高且穩(wěn)定，所以導(dǎo)致商業(yè)改寫(xiě)字樓成為趨勢(shì)。

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