家居商業(yè)地產(chǎn)的首只REITs成立背后反應(yīng)出了什么？

　　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生深刻變化是近兩年大家有目共睹的，傳統(tǒng)的拿地開(kāi)發(fā)銷售模式逐漸走向盡頭，而衍生出來(lái)的新服務(wù)和新商業(yè)模式陸續(xù)吸引人們的關(guān)注。

　　筆者所在的研究小組關(guān)注家裝和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域，如果給你家裝和商業(yè)運(yùn)營(yíng)這兩個(gè)關(guān)鍵詞，你會(huì)做怎樣的聯(lián)想？估計(jì)一時(shí)半會(huì)還很難想到。

　　如果把當(dāng)前家裝行業(yè)的一些創(chuàng)新型代表企業(yè)，以及家裝產(chǎn)業(yè)鏈做一個(gè)剖析，就很容易想到二者的聯(lián)系了，那就是建材、軟裝家居、飾品相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)的紅星美凱龍就是代表。

　　▲家裝生態(tài)圖譜

　　圖片來(lái)源：克而瑞咨詢制圖

　　▲家裝行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

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　　從家裝行業(yè)來(lái)看，這個(gè)過(guò)萬(wàn)億的市場(chǎng)屬于典型的充分競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的大行業(yè)、小企業(yè)的格局現(xiàn)狀，巨大的市場(chǎng)規(guī)模和極低的行業(yè)集中度給了所有圍繞著建筑裝飾業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈從業(yè)者們廣闊發(fā)展空間。

　　家裝行業(yè)的個(gè)性化需求和文化差異一定程度上造成了行業(yè)的區(qū)域性特點(diǎn)，不同區(qū)域消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知和接受程度差異較大，雖然紅星美凱龍今年 1-6 月份營(yíng)業(yè)收入為人民幣 44.08 億元，這樣的業(yè)績(jī)規(guī)模也已近是巨頭級(jí)的，但仍然需要全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)一步戰(zhàn)略性地拓展商場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)以提升市場(chǎng)份額。

　　大面積的鋪開(kāi)市場(chǎng)必然要求更高的管控能力，紅星美凱龍的半年業(yè)績(jī)顯示，目前經(jīng)營(yíng)的 181 家商場(chǎng)中，56 家為自營(yíng)商場(chǎng)，125 家為委管商場(chǎng)，覆蓋全國(guó) 129 個(gè)城市。其中 56 家自營(yíng)商場(chǎng)的表現(xiàn)突出，自營(yíng)商場(chǎng)收入為 28.48 億元，同比增長(zhǎng) 10.5%，毛利率高達(dá) 77.3%。

　　所以大力發(fā)展輕資產(chǎn)的委管經(jīng)營(yíng)模式成為新的發(fā)展戰(zhàn)略，在其他的百貨、專業(yè)市場(chǎng)以及商業(yè)街中同樣迎來(lái)了走輕資產(chǎn)模式的發(fā)展高潮。商業(yè)地產(chǎn)與住宅不同，估值的核心邏輯是現(xiàn)金流、租金回報(bào)率以及與之相關(guān)的稅收政策環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)運(yùn)營(yíng)的要求遠(yuǎn)高于住宅，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以散售為主，散售的物業(yè)很難做資產(chǎn)管理，物業(yè)的升值空間也相對(duì)有限。

　　因此，國(guó)內(nèi)最近幾年一直在為商業(yè)地產(chǎn)的出路找解決方案，最常提到的兩條路包含：其一，通過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整和功能更新真正將商業(yè)地產(chǎn)的使用價(jià)值釋放；其二，通過(guò)資產(chǎn)證券化最終實(shí)現(xiàn)退出。

　　對(duì)于專業(yè)商廈來(lái)說(shuō)，調(diào)整業(yè)態(tài)，更新功能的難度較大，所以玩資產(chǎn)證券化，將募集資金投資于商業(yè)地產(chǎn)成為一種新的發(fā)展模式，而房企“REITs熱”原因無(wú)外乎以下幾點(diǎn)：

　　1、目前中國(guó)已是全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這樣龐大的規(guī)模下，依靠單一地間接融資，即銀行貸款來(lái)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式是不可持續(xù)的，融資渠道的多元化是未來(lái)的趨勢(shì)。

　　2、隨著近幾年商業(yè)物業(yè)的增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)長(zhǎng)期資金需求缺口增大，以商業(yè)散售維持資金運(yùn)轉(zhuǎn)的模式難以為繼。REITs能提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來(lái)源，成為房企融資新寵。

　　3、整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)呈下降趨勢(shì)，過(guò)去以重資產(chǎn)模式運(yùn)轉(zhuǎn)的商業(yè)邏輯需要轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的出口，REITs上市交易，有利于加速商業(yè)項(xiàng)目變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　▲國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)證券化情況

　　圖片來(lái)源：克而瑞咨詢制圖

　　這樣的并購(gòu)基金的設(shè)立，無(wú)疑將打通中國(guó)家居產(chǎn)業(yè)和金融資本的融合，紅星美凱龍與投資機(jī)構(gòu)、委管店業(yè)主方、品牌商戶共同開(kāi)發(fā)中國(guó)家居業(yè)的商業(yè)未來(lái)。

　　大家知道，連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理 1.0 時(shí)代主要的特征是以品牌輸出、管理輸出為主，表現(xiàn)為商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)管理，而 2.0 時(shí)代則增加了金融管理，可以顯著提升連鎖商業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力、流動(dòng)速度、價(jià)值提升，并進(jìn)行市場(chǎng)化定價(jià)。

　　今年 6 月，紅星美凱龍的車建新董事長(zhǎng)宣布實(shí)施“ 1001 戰(zhàn)略”，要將實(shí)體門店擴(kuò)張到 1000 家。無(wú)論是門店擴(kuò)張，還是此次合作，背后反應(yīng)出的是紅星美凱龍強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力。而高和資本也是中國(guó)首支也是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，此前專注于投資一線城市和 1.5 線城市的核心區(qū)域的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，在北京、上海核心區(qū)域投資總額超過(guò) 240 億元，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金領(lǐng)域當(dāng)之無(wú)愧的領(lǐng)先者。

　　隨著房地產(chǎn)邁入存量時(shí)代，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的證券化探索成為未來(lái)的趨勢(shì)，在當(dāng)前以及可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)的利率低水平，REITs、CMBS 及類似證券化產(chǎn)品的成熟無(wú)疑將為類似紅星美凱龍這樣的具備強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的連鎖資產(chǎn)進(jìn)行金融管理創(chuàng)造內(nèi)外部條件。

　　紅星高和家居商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)基金將能夠?yàn)橥顿Y者創(chuàng)造三重價(jià)值：1）經(jīng)營(yíng)能力提升，帶來(lái)的物業(yè)升值；2）資產(chǎn)證券化融資工具，將會(huì)大大降低融資成本；3）隨著REITs越來(lái)越近，基金收購(gòu)低流動(dòng)性的物業(yè)后有望從資本市場(chǎng)獲得更好的流動(dòng)性溢價(jià)。

　　未來(lái)，在存量和開(kāi)發(fā)量同時(shí)增長(zhǎng)的情況下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的程度會(huì)越來(lái)越高，對(duì)房企而言，資金將成為決定生存發(fā)展的核心。房企從本質(zhì)上來(lái)看，無(wú)論規(guī)模大小，都是投資型企業(yè)，而不是制造型企業(yè)。任何投資型企業(yè)都是機(jī)會(huì)性投資，永遠(yuǎn)不可能像制造型企業(yè)那樣流水線地生產(chǎn)，需要有足夠的融資能力才能夠真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。

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