房企似乎迎來“最好的半年”。包括恒大、碧桂園、龍湖地產在內的多家房企公開上調了今年的銷售目標，調整幅度均在20%左右。調整幅度最大的恒大甚至調高了50%，從2000億調整到了3000億。
記者統計了證監會房地產行業142家A股房企數據發現，這百余家房企截至2016年年中的負債合計約4.28萬億元，較2015年年底增長了約10.79%。若加上龍頭房企齊聚的內房股的數據，中國房地產行業的負債總額超過了5萬億。
此外，盡管房企行業的營業收入保持了良好增長速，但營業凈利率在去年年底進入“個位數時代”后，進一步走低。
國務院發展研究中心市場所房地產研究室副主任邵挺博士在9月1日的“鏈家思享會”上指出，中國房地產投資和需求的峰值已經到來，房地產市場出現了歷史拐點。
高銷低利
今年上半年，記者統計的A股房企營業總收入總和約為5876.48億元，較2015年同期的4226.53億元增長了約39.04%。
營業收入的大幅增速反映出市場的火熱。得益于上半年一線及熱點二線城市的熱銷，銷售金額前一百的房企（包括A股及內房股）今年上半年的銷售金額總和約合人民幣22891億元，較去年同期的13806億元同比增加了65.8%。
但龍頭房企的增長速度略低于行業水平，銷售金額前二十的房企上半年的銷售金額較去年同期的增速約為59.2%。其中，首開、旭輝、新城、碧桂園、金地、融創五家房企同比增幅均超過100%，而華夏幸福、綠城、招商蛇口、龍湖、萬科、恒大、華潤七家房企同比增幅超50%。
對此，長江證券分析師浦東君的解釋是，龍頭房企增長相對比較穩健，營收大起大落的可能性較低，但中小房企由于體量較小，營收增長的彈性反而較大，因此集中度在今年上半年有所下滑。
但浦東君對龍頭房企的發展充滿信心。他認為，由于商品房預售和交房結算之間的時間滯后性，預計龍頭房企業績仍然具有向上空間。
浦東君指出，從銷售端來看，一線城市率先于2015年下半年回暖，2016年以后熱度持續上升，在2月份降首付政策出臺后，一線城市樓市熱度逐漸傳導至二線城市，同時三線城市樓市銷售也有所改善，但受高庫存的抑制以及需求不足影響，三線城市的上漲動力不足。僅從銷售端而言，房地產行業在全國范圍內都有良好表現。
中國中投證券房地產分析師李少明則認為，房地產行業分化的狀況在延續。他表示，一二線與三四線房地產市場結構分化的延續，將讓中小型房企的生存越發艱難，重點布局一二線城市的大型房企將在行業整合中持續領先。
這也體現在市場占有率上。根據李少明的測算，百強房企今年上半年的市場占有率近五成，約47%，較去年同期的40.3%上升了七個百分點。但收入的大增并未從等式的右端傳導到左端。在記者統計的A股房企數據中，繼去年營業凈利率中位數跌破10%進入“個數時代”后，今年上半年統計口徑內的房企營業凈利潤進一步下滑，達到歷史新低的7.60%。中原地產首席分析師張大偉指出，土地成本的明顯上漲嚴重影響了利潤率。
受到地價增速跑贏房價的影響，房企的毛利潤也被蠶食。在浦東君統計口徑內的房企在報告期內的整體毛利率為29.99%，降幅擴大至2.69個百分點。
此外，高地價讓房企對拿地尤其是一二線城市的土地的風險預估上升，對像碧桂園這樣迫切擴張一線市場的房企而言，合作拿地或合作開發能夠降低風險。但這也帶來另一個弊端——歸屬母公司股東的凈利潤下降。
合作開發顯著增加導致少數股東權益比例增加，進一步降低歸母凈利潤，導致歸母凈利潤增幅低于營業利潤增幅。此外，報告期內結算項目部分是在2015年前后市場低迷時所銷售的，該部分毛利受到壓縮，進而影響盈利水平。
李少明指出，在未來1-2年中，今年上半年的銷售項目將集中結算，毛利率有望隨土地成本低且售價提升的項目結算而增高。
短期償債能力提升
銷售大幅增長所帶來的另一個好處就是大量銷售回款讓房企經營現金大幅流入。以恒大為例，截至六月底，恒大2120億元的現金余額中，有1100億元便來自于銷售款。
在李少明的統計口徑中，今年上半年行業經營活動實現現金流入467億元，較2015年流出543億元，同比增1010億元。此外，經營現金大幅流入使得2016年上半年末行業貨幣資金達6852億元，同比增長49.6%。
李少明指出，銷售火爆帶動回款加快，貨幣資金猛增，企業的財務基本面持續好轉。
根據浦東君的測算，隨著負債率的降低以及資金回流的增加，貨幣資金/（短期借款+一年內到期長債）提升至1.40，比去年同期增長了59.04個百分點。上半年上市房企的貨幣資金覆蓋率的提升，意味著短期償債能力得到大幅的提升。
李少明認為，由于銷售火爆帶動房企回款增加，貨幣資金充裕，負債水平穩中有降，行業整體償債能力較強，杠桿風險可控。
另一方面，今年上半年的貨幣政策依然保持較為寬松的狀態，大量的房企發行了低息的公司債。Wind數據顯示，截至2016年7月，房地產企業公司債已累計發行5760億元，超越去年全年水平。
對于房企而言，一方面低成本的公司債能夠為房企及時補充血液，另一方面它的作用就在于替換高成本的外債。但這也面臨一些問題。一家深耕深圳的國有房企高管向記者表示，隨著“資產荒”的到來，在提前償還這部分債務的時候銀行并不是很樂意，公司也只能簽訂像可轉讓定期貸款融資的銀團貸款協議這樣的協議來降低貸款的成本。
“目前公司的海外債在6成，今后公司還是會通過像發行公司債這樣的境內融資方式來降低融資成本。”上述房企高管表示。截至2016年6月30日，該房企綜合貸款利率約4.6%，創該公司近年來的新低。
這也體現在了行業的負債結構上。根據李少明的統計，今年上半年口徑內的房企長期借款同比增加1240億元至9277億元，長期借款占比則由去年同期的58%提升至64%。
而資產負債率也略有改善。根據浦東君的測算，上半年上市房企整體資產負債率繼續好轉，比去年同期降低了0.15個百分點，至75.19%，扣除預收賬款的真實負債率下降1.51 個百分點，至52.10%，下降幅度有所擴大。
但7月份證監會出臺了《關于進一步規范證券公司公司債券業務發展有關問題的通知》，并窗口指導上市房企募集資金補充現金流和償還銀行貸款，同期銀監會推出了《商業銀行理財業務監督管理辦法》（征求意見稿）等，都對房企可能受益的融資渠道進行監管。
根據中央國債登記結算有限責任公司發布的《中國銀行業理財市場年度報告》（2016上半年），截至2016年6月底，累計有18.99萬億元的理財資金通過配置債券、非標資產、權益類資產等方式投向了實體經濟，其中投向房地產行業的占13.06%，約合2.48萬億元。
中信建投房地產團隊指出，在檢測的房企中已經有數家上市房企的定向增發額度和公司債額度進行下調，預計之后企業融資的進一步改善空間可能會逐步減弱。
深圳市房地產研究中心主任王鋒博士則表示：“全國的商品房銷售量到年底有百分之十幾的銷售增長就不錯了。”
在這樣的背景下，房企或將隨著房地產市場一道進入“歷史性拐點”。
