如何從資產(chǎn)管理的角度操盤社區(qū)商業(yè)？

不要為做一個(gè)綜合體而做一個(gè)綜合體，要試著從資產(chǎn)管理的角度來看商業(yè)地產(chǎn)；社區(qū)商業(yè)貌似與普通商圈很類似，但運(yùn)作完全不同；只租不售從來就不是商業(yè)成功運(yùn)作的真理，生存問題沒有解決之前，所有的理想就只能是空想。 

 

每塊地都有自己的命

 

現(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有點(diǎn)虛火高漲，覺得做商業(yè)地產(chǎn)就是要做大型購物中心，動(dòng)不動(dòng)就要做十幾萬平方米，商業(yè)要配上酒店、寫字樓、公寓。但在國外，我們通稱的Shopping Mall里，主流并不是大型購物中心，而是社區(qū)購物中心。特別是在美國、澳大利業(yè)以及日本，郊區(qū)型的購物中心和社區(qū)型購物中心是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)構(gòu)成的主要部分。例如在美國，社區(qū)型購物中心幾乎沒有大型百貨公司或折扣店作為主力店，更多以貼近大家生活的業(yè)態(tài)為主，且規(guī)模都不大，2萬平方米到4萬平方米之間。

 

 

做什么項(xiàng)目要看地塊的屬性，每塊地都有它自己的命，不要違反它的屬性去做事。不要為做一個(gè)綜合體而做一個(gè)綜合體，要試著從資產(chǎn)管理的角度來看商業(yè)地產(chǎn)——當(dāng)你拿到一塊地的那一刻起，你就要想著，這塊地適合做什么樣的產(chǎn)品，怎么去經(jīng)營，怎么退出。當(dāng)所有人都想去效仿萬達(dá)、華潤或者凱德去追求大體量商業(yè)的時(shí)候，倒不如靜下心思考一下中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀。因?yàn)楝F(xiàn)在中國的商業(yè)資源還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到豐富的程度，所以招商、經(jīng)營其實(shí)都會(huì)有很大的困難，對(duì)于后來者的禁錮壁壘也會(huì)非常高。

 

如果將商用資源——今年它有一個(gè)新稱呼叫“非住資源”梳理一下，大致分為經(jīng)營型物業(yè)、散售商鋪、散售寫字樓和酒店。其中，經(jīng)營型物業(yè)又分為集中商業(yè)、寫字樓和社區(qū)配套。那么，社區(qū)配套將是未來商業(yè)地產(chǎn)的趨勢。

 

 

開發(fā)商要做有人居住的社區(qū)。這一點(diǎn)非常對(duì)。只要有了社區(qū)就必須要有配套商業(yè)。它最終能留住人，并為社區(qū)帶來增值、為住宅帶來溢價(jià)。

 

社區(qū)商業(yè)的五種模式

 

表面上看，社區(qū)商業(yè)似乎無非也就是商場、超市、餐飲、服飾，這與普通商圈很類似，但實(shí)際上，運(yùn)作社區(qū)商業(yè)與一般城市核心商業(yè)完全不同。社區(qū)商業(yè)更追求便利性、接地氣。當(dāng)我們?cè)诓僮魃鐓^(qū)商業(yè)的時(shí)候要更多地考慮消費(fèi)者、業(yè)主、商家的需求，而不是一味地追求知名品牌、高大上的商鋪。

 

 

總的來說，社區(qū)商業(yè)有5種操作模式：

 

1、“五菜一湯”模式。超市/便利店、食堂/快餐、洗衣店、藥店/美發(fā)店、銀行/ATM機(jī)為”五菜“，菜市場為”一湯“——以這些標(biāo)準(zhǔn)來打造社區(qū)商業(yè)配置。

 

2、“售后返租”模式。售后返租，為住宅、商鋪銷售提供溢價(jià)，持有部分節(jié)點(diǎn)鋪位，未來可帶租約靈活變現(xiàn)，后期引用影院、大型超市，通過持續(xù)運(yùn)營來提升返租部分回報(bào)。

 

3、持有集中商業(yè)、銷售街鋪模式。持有部分2萬-3萬平方米的集中商業(yè)，將街鋪出售，以持有帶動(dòng)住宅、街鋪銷售。持有商業(yè)以超市、影院、電玩為主力店，搭配餐飲及少量零售。這樣做既可以盤活商業(yè)，又可保證未來可整售亦可打包金融化退出。

 

4、持有型商業(yè)、統(tǒng)籌規(guī)劃模式。以自營模式在社區(qū)內(nèi)建立相關(guān)配套，在運(yùn)營進(jìn)入正軌之后逐步轉(zhuǎn)租，分階段運(yùn)營、改善社區(qū)配套商業(yè)，為住宅銷售提供溢價(jià)。

 

5、節(jié)點(diǎn)持有、部分銷售、持續(xù)經(jīng)營模式。銷售部分面積，以消化部分總投資；沿街展示面部分生活服務(wù)類業(yè)態(tài)銷售，餐飲業(yè)態(tài)持有；持有部分未來陸續(xù)散售，持續(xù)貢獻(xiàn)銷售溢價(jià)。

 

在這5種模式中，租售并舉。過去人們認(rèn)為商業(yè)一寸也不能賣，一定要持有。事實(shí)并非如此。“只租不售”從來就不是商業(yè)成功運(yùn)作的真理。其實(shí)就商業(yè)來說，能夠生存下來，然后生意好才是真正標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)開發(fā)商急于要解決現(xiàn)金流的問題時(shí)，單靠租賃多少顯得有些不合時(shí)宜。生存問題沒有解決之前，所有的理想就只能是空想。

 

 

今天列舉的這5種模式，也不是一成不變，你可以根據(jù)自己的情況選配，也可以升級(jí)轉(zhuǎn)換。有一些純技術(shù)的問題需要注意，比如，如果你想散售，那么建筑物不宜超過3層，大面積的3層很難賣；排位也很有講究，菜市場不能放在二樓，否則排水會(huì)成問題；食堂可以放在二樓，因?yàn)椴惋嬆軌蚶瓌?dòng)人氣；食堂、美容店業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)度較弱，建議在一層各設(shè)獨(dú)立入口。

 

 

社區(qū)商業(yè)中的領(lǐng)匯模式

 

退出機(jī)制，是做商業(yè)地產(chǎn)的重要一環(huán)。持有商業(yè)理想的退出方式是：學(xué)習(xí)領(lǐng)匯、實(shí)現(xiàn)上市，此外，以股權(quán)退出方式，可以進(jìn)一步退稅。領(lǐng)匯是目前亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金，市值約953億港元。目前，領(lǐng)匯旗下?lián)碛?56處零售物業(yè)，零售物業(yè)面積約102.19萬平方米，停車位8萬個(gè)，遍布香港島、九龍及新界，覆蓋香港四成人口。

 

 

領(lǐng)匯基金的做法非常聰明，它不涵蓋大體量的綜合體，全是一堆社區(qū)小商鋪，并憑借這些社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)上市，開創(chuàng)了成功的社區(qū)商業(yè)盈利模式。領(lǐng)匯項(xiàng)目業(yè)態(tài)集中于餐飲和日常必需品，定位大眾基礎(chǔ)消費(fèi)。街鋪、底商、停車場、零售商場，甚至熟食檔，業(yè)態(tài)應(yīng)有盡有。但這些零售物業(yè)，主要是為了迎合物業(yè)附近公屋居民的日常需要，而公屋居民的消費(fèi)能力有限，加上內(nèi)部設(shè)施布局較差等因素，其中大部分租戶經(jīng)營日常用品，租金承受能力明顯不足，受租金波動(dòng)的影響也較大。

 

所以從長期看，商鋪?zhàn)鳛橐环N資產(chǎn)長期持有，有升值獲益的前景。社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)留下來，未來可形成可觀的資產(chǎn)包。就像領(lǐng)匯基金，將社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)注入資產(chǎn)包上市，開創(chuàng)了新的社區(qū)商業(yè)盈利模式。

 

社區(qū)商業(yè)操盤中的注意事項(xiàng)

 

 

1、商業(yè)要盡可能獨(dú)立。

 

土地獨(dú)立、且商業(yè)用地屬性明確；商業(yè)單體獨(dú)立，以具備餐飲條件，社區(qū)商業(yè)一定要有餐飲條件，在建筑上一定要注意這些；商業(yè)和住宅的開工、竣工要獨(dú)立，避免住宅工期滯后影響商業(yè)開業(yè)。

 

2、要控制好開發(fā)節(jié)奏。

 

商業(yè)規(guī)劃、定位與設(shè)計(jì)要前置，許多項(xiàng)目，賣不掉了才找商業(yè)部，這是不對(duì)的，營銷和商業(yè)部要一起介入；自營商業(yè)要與第一期住宅同期開工，與首批業(yè)主入主時(shí)間同步，以盡早開業(yè)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目配套和以商促售的功能；商業(yè)取證計(jì)劃需與開業(yè)節(jié)點(diǎn)相配合并保證，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)合法開業(yè)經(jīng)營。

 

3、要處理好社區(qū)商業(yè)與電商的關(guān)系。

 

社區(qū)商業(yè)也受電商沖擊。大家不要以地產(chǎn)商的觀點(diǎn)去想商戶、去想業(yè)主，你就把自己當(dāng)作一個(gè)消費(fèi)者，這些問題就都迎刃而解了。幫助電商解決最后一公里的問題，才能增加社區(qū)商業(yè)的黏性。

 

文章來源：RET睿意德