資產管理是一個金融詞匯，如果你百度去搜，會發現大多數的詞條會指向金融機構的資管，是一個資產負債表的角度，也是他們安身立命之所。之所以會有“大資管時代”的說法，其實就是金融市場化的過程，越來越多的機構參與到了資產管理的陣營，優質資產成為眾人爭搶的目標，甚至出現了所謂“資產荒”。不過，資產管理僅僅就是去搶好資產嗎？
在商業地產領域，講資產管理的似乎還不算多，這些年講的比較多的是商業管理。商業管理的重要性想來業界已經非常重視，這樣的重視首先體現的就是在人才的爭奪，那些行業領先的企業（比如萬達、凱德、恒隆、中糧、華潤等），他們的管理人才就特別容易被挖。這不，不久前剛發生的事情，有傳聞說萬達商業的陳德力以年薪1500萬元的身價跳槽新城控股，這樣的轉會身價以前似乎還只有在職業足球聯賽中聽說。
那么商業管理就算是資產管理嗎？一個資深的商業管理人或者團隊就意味著能把商業地產管好嗎？怎樣的管理又算是把一個商業地產的資產管好了？我看到一個研究西田多年的朋友在他的文章中抱怨，他說他參加了一個國內十大購物中心的評比，結果排頭名的竟然是芳草地、K11這樣“看起來很美”的體驗式新貴，老牌賺錢機器恒隆、港匯差點就名落孫山，他說難道花架子才是商業地產所需要的嗎？
我不由想起在佰仕會群里的一個經典爭論：到底是輕資產好還是重資產好？有一個代表性的意見：你連重資產的肉都沒吃過，你談什么輕資產？有一個很好玩的現象，當地產圈中以萬科、萬達為首率先大談特談“輕資產”的時候，互聯網的巨頭卻開始了重資產的囤積，不說騰訊、阿里、華為等紛紛自建總部或者成為整棟寫字樓的大買家，就看作為核心競爭力的一環，京東和阿里拼的竟然是線下物流網絡的占有率，百度和58同城等拼的竟是“最后一公里”，你去看他們的后臺、配送和地推，完全人力密集型，不計成本，重的不能再重！
地產人看互聯網和互聯網人看地產是一樣的隔行看不懂，有趣的是，地產人看互聯網看到的是光鮮靚麗是估值上的美麗泡泡，互聯網人看地產看的是滿地機會被一幫土豪大把浪費。拿一個地產與互聯網最有交集的產品來舉例，比如說眾創空間。地產人看眾創空間永遠第一眼就是看租金差，無論大房東還是二房東，租金差沒法覆蓋投資回報，這事就沒法干。互聯網人看眾創空間看的卻是對人才的吸引和空間冗余的再分配，只要足以調度資源，他們對空間的看法是“多多益善”。我有一幫清華做創投的師兄，搞了一個英諾創業圈，他們用很小的代價與騰訊和北京昌平區政府合作，在回龍觀做了一個5萬平方米的騰訊眾創空間。5萬平方米哦！這個記錄估計地產圈也就自己有樓的老潘能做到吧。
昨天看到一則消息，復星旗下那個著名的星浩資本的一期基金出現兌付問題，投資人組團堵門進行抗議。星浩資本的出身可謂顯赫，大股東復星集團那是民營企業中的一桿大旗，在以上海為基地的長三角一帶更可以說是呼風喚雨；管理團隊也可謂頂配，金地集團“三駕馬車”之一原華東區老大趙漢忠率隊來投；起步還是源于世博會上的民營企業館，老郭、老周、老趙想要為民營企業做一件輝煌的事，把星光耀廣場開遍全國；首期基金由復星聯手易居中國共同發起，開張就是30億元！這么豪華的陣容怎么會出現兌付問題？原因很簡單，他們在用開發商的思維干基金，高價拿地，高額收益承諾，把基金投資人當股民看待，干的又是極考驗運營能力和耐心的持有型商業地產，又趕上了全國性的商業地產大干快上，幾方面因素疊加起來就是一個不可承受的痛?。?/p>
說了這么些片段，不知你可感知我想說什么？我想說商業地產原本的邏輯就是一項能提供穩定現金流的實物資產，特殊一點的是這是不能移動的資產，這是一項需要有人來經營管理的資產，而本質上就是能讓錢生錢的資產，不談資產管理你來說商業地產不就是“耍流氓”嘛！無論個人還是機構，無論投的是實物面積還是基金份額，只要這個投資的最終標的是商業地產，資本回報率就必然與資產管理效率掛鉤，你怎么能不重視，不然怎么能自證自己的重要？
我的觀點，商業地產的資產管理是有一個遞進過程，從物業管理而運營管理，再有商業管理，引申出內容管理，最后集中到資本視角，就是資產管理。這每一步遞進意味著一層的升維，物業管理更多是維護保養的概念，能讓一個資產保持好的使用狀態就是最大的成功；運營管理就加入了經營的概念，知道去開源節流，知道統籌調度，知道客戶維護，資產就有了增值空間；商業管理之前更多的適用于購物中心類，現在隨著空間界限的打破應該為更多的經營方所重視，最重要的一個理念就是基于商戶營收的管理，核心邏輯是“商戶賺錢空間才賺的到錢，整體最優才是最好”，多了一個思考維度就有本質的區別；內容管理是我們需要向互聯網學習的，一個空間就是一個線下的人流聚集點，人們為什么要來，為什么會甘心在線下消費，這是互聯網時代必須回答的問題。以上種種的努力，最終必須以資產管理的思路一以貫之，那就是你所有的付出都必須有一個清晰的增值目標，必須服從統一的目標管理，那樣你才不是花架子，那樣你的身價才有所值。
這個時候我們再來談論到底是輕資產好還是重資產好就會有一個基本共識：無論是作為管理方出現的輕資產運營者還是作為投資方出現的重資產持有者，達成合作的唯一基礎就是能實現資產價值的放大！也就是說無論你是期望用智力來雇傭資本還是通過資本來調度資源，雙方能達成合作的基礎就是能力的匹配。簡單說，有資本優勢的一方可以“重”，前提是能把握進出的時機，能選對駕馭的團隊；有能力優勢的一方可以“輕”，前提是你能在資產自然增值之外創造額外的價值，能說服資方這樣的價值創造非你不可！如果是這樣，雙方自有各自的生存邏輯，自有不可被取代的一面。兩者可以結合為一體，也可以分別存在，但一定是相互需要，少了誰，這事都玩不轉！
這是我對商業地產的資產管理觀，我確信商業地產的資產管理時代已經到來！
文章來源：陳方勇視點
