8月成史上最熱“地王月” 各房企高價拿地錢從哪來？

      8月已成史上最熱“地王月“。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月全國土地市場誕生了歷史單價地王和總價地王兩項土地出讓紀錄。截至月底，一共拍出了65宗地價超過10億的土地，其中46宗溢價率超過100%。當上海成最貴地王，深圳成中國總價地王，地王頻現(xiàn)已率見不鮮。

　　然而，地產(chǎn)公司不斷高價拿地，錢從哪兒來呢？無外乎銀行、公司債及海外債。

　　“8月”成史上最熱“地王月” 民企成市場主角

　　“以總價10億元以上、溢價率100%作為基數(shù)，8月地王的數(shù)量是有史以來最多的。”相關(guān)分析師表示，這使得2016年前8個月，全國累計地王數(shù)量同比上漲了26倍。

　　其中最吸引眼球的莫過于上海那塊地——110億，嚇傻房奴。

　　上海：中國最貴地王

　　融信以110.1億元拿下靜安地王 溢價率達139%！

　　8月17日，上海的靜安（舊閘北）迎來了兩區(qū)合并后的第一次拍地。

　　這是自2004年土地招拍掛以來，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)首次出讓的住宅地塊，不但地塊面積大，而且地段優(yōu)越，該地塊距離上?；疖囌尽⑼鉃┲本€距離均約兩公里左右，起拍價46億元。

　　不過，和其他中心城區(qū)宅地一樣，該地出讓條件較為嚴苛：

　　中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%，計79022.9平方米以上（這對于其打造高檔住宅而言不能不說是一大限制）。另要求持有100%的商業(yè)物業(yè)；配建保障性住房5.0%以上等。

　　可是該地塊一經(jīng)推出，依然吸引了18家開發(fā)商的參與：

　　雅居樂、世茂、金輝、金茂+中鐵、西藏城投、龍湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融創(chuàng)、葛洲壩、旭輝、中糧+首開+建發(fā)、華潤+華發(fā)、萬科。

　　據(jù)相關(guān)報道，在現(xiàn)場，不少競價企業(yè)直接1億、3億進行跳價，加價態(tài)勢甚為“兇猛”。經(jīng)過幾輪激烈競價后，大約10點左右，融信出手直接將價格跳到61億元。

　　隨后，更多房企開始加入，不僅前期活躍的仁恒繼續(xù)深度競拍，龍湖、招商也紛紛開始舉牌，融創(chuàng)則出價到71.8億元。此后，在仁恒和融信的糾纏中，后者叫價到80億元，當時主持人就提醒溢價已經(jīng)很高，不過大家并未停止競爭，而萬科的出手，將價格叫到83.4億元。

　　競拍過程中，實際上已經(jīng)打破了全國單價地王紀錄，而后每一次加價，都在不斷刷新該紀錄。經(jīng)過輪番競拍后，仁恒將地塊叫價提到了100億元，在百億以上，仁恒、中糧+建發(fā)+首開與融信“三國殺”，經(jīng)過452輪競價后，融信終于以110.1億元拿下靜安地王，溢價率達139%！

　　房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，從樓板價100315元/平方米推算，該項目未來保本價將達到15萬元/平方米。

　　實際上，近期這已經(jīng)不是融信第一次在上海奪得地王了。7月底，融信以總價31.55億拍得上海楊浦區(qū)新江灣城一地塊，最終經(jīng)過一個多小時的激烈爭搶，融信從龍湖、山東黃金等多家房企“虎口里”奪食。

　　在現(xiàn)場的記者很難想象，這是新中國成立以來價格最高的一塊土地。

　　目前，該地塊周邊項目的售價普遍在9萬元/平方米以上，6月開盤的圣和靜安公館均價為9.4萬元/平方米，萬科翡翠雅賓利均價超過9萬元/平方米，中糧地產(chǎn)開發(fā)的天悅一號將于9月底入市，此前業(yè)界預(yù)估的價格為11萬元-13萬元/平方米。

　　廣州：20多億單價地王

　　融信拿下地王的前一日，在房地產(chǎn)市場較為溫和的廣州，雅居樂以21.7338億元總價競得廣州市荔灣區(qū)華大物流地塊，折合樓面價36773元/平方米，拍出了廣州單價地王。

　　深圳：310億全國總價地王

　　8月29日，深圳新會展中心(一期)配套商業(yè)用地在投標開標后揭曉答案，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元奪標，一舉超越此前廣州亞運村的255億成為全國總價地王。

　　據(jù)統(tǒng)計，此前土地出讓史上超過100億的地王合計有14宗，其中5宗出現(xiàn)在2016年，2宗出現(xiàn)在8月。

　　二線城市的市場同樣不可小覷：鄭州、珠海、廈門的單價地王均誕生在8月下旬。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2016年年內(nèi)，全國已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億的地塊325宗，其中溢價率超過100%的地王161宗。去年同期，單宗土地成交金額超過10億的只有150宗，其中溢價率超過100%的地塊只有6宗。

　　另有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，資金潮涌下，民企已接棒央企、國企成為土地市場的主角，部分實體產(chǎn)業(yè)和金融資本也開始加入搶地大潮。

　　房地產(chǎn)錢從哪兒來？

　　銀行4路資金流入或超10萬億元

　　地產(chǎn)公司不斷高價拿地，那么，錢從哪兒來呢？從銀行、公司債、海外債、信托、理財機構(gòu)等多方面挖掘房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況。其中，前三者的調(diào)查結(jié)果如下：

　　銀行

　　銀行方面今年上半年提供約超過10萬億資金，兵分四路，表內(nèi)貸款和表外委托貸款逐漸降溫；而自營投資和銀行理財則在增加輸血量。

　　公司債

　　公司債這一年來突飛猛進，去年5月到今年8月債市為房地產(chǎn)企業(yè)提供的資金已超過1.2萬億。與此同時，房地產(chǎn)公司的融資成本不斷下降，發(fā)行利率低至3%。

　　海外債

　　冰火兩重天。國內(nèi)發(fā)行量不斷上漲，而境內(nèi)房地產(chǎn)公司在海外發(fā)債的數(shù)量和規(guī)模都極速下滑，今年前8個月的發(fā)行規(guī)模才47.6億美元，較去年同期下滑63%。

　　銀行究竟有多少資金流入了房地產(chǎn)？在回答這個問題之前，首先要弄清楚銀行資金流入相關(guān)領(lǐng)域的通道有哪些。

　　表內(nèi)是貸款和自營投資；表外是銀行理財和委托貸款，即委托人委托銀行給借款人放款。

　　根據(jù)整理公開數(shù)據(jù)及微觀調(diào)研，整體而言，表內(nèi)房地產(chǎn)貸款無疑貢獻了很大規(guī)模。截至2015年末，該數(shù)據(jù)為5.63萬億元。但今年以來規(guī)模增速減慢，個別銀行和區(qū)域已出現(xiàn)規(guī)模負增長。

　　其次是自營投資和理財。公開數(shù)據(jù)顯示，理財流入規(guī)模明顯增加，截至今年上半年余額達2.09萬億元。

　　另外，雖然按照相關(guān)規(guī)定，委托貸款要參照表內(nèi)貸款管理方法，但由于銀行不承擔信用風險，相對執(zhí)行比較寬松，實際借道委托貸款流入房地產(chǎn)的規(guī)模也不容小覷。

　　由于自營投資中流向房地產(chǎn)的規(guī)模很可能大于理財，銀行四路資金流入房地產(chǎn)相加，截至今年上半年銀行為房地產(chǎn)提供的資金或超10萬億元。

　　表內(nèi)貸款和表外委托貸款降溫

　　表內(nèi)貸款可以從監(jiān)管統(tǒng)計數(shù)據(jù)和上市銀行報表來看。

　　根據(jù)銀監(jiān)會的統(tǒng)計，2015年房地產(chǎn)業(yè)貸款為5.63萬億元。2014年和2013年的數(shù)據(jù)分別是5.38萬億和4.54萬億元?？梢?，2015年的規(guī)模增速比2014年有所下降。

　　這一趨勢在上海尤其明顯。從去年下半年開始，上海地區(qū)表內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模甚至不是增速下滑，而是余額一路下跌。

　　根據(jù)央行上?？偛康慕y(tǒng)計，去年一年，轄內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸減少了304.4億元，同比多減515.5億元。今年以來，除了1月，也都是負增長。截至今年上半年，共減少587億元，同比多減841.7億元。

　　房地產(chǎn)業(yè)貸款占貸款總規(guī)模比重普遍下降，僅有中信、華夏和北京銀行略有上升，幅度最大的中信，也僅提升了0.67個百分點。值得注意的是，與去年底相比，房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模下降的銀行有6家，分別是農(nóng)行、建行、交行、招行、興業(yè)和南京銀行；其中，興業(yè)和南京銀行下降較多。

　　加總這17家上市銀行(含今年上市的浙商銀行)的數(shù)據(jù)，截至今年上半年末，房地產(chǎn)對公貸款總量為4.096萬億元，2015年底是4.056萬億元，即上半年僅增加了400億元。

　　按照這17家上市銀行占商業(yè)銀行業(yè)的貸款比重，以及上半年新增房地產(chǎn)貸款的規(guī)模，截至上半年末，估計商業(yè)銀行投入房地產(chǎn)業(yè)的貸款不會超過6萬億元。

　　實際上，監(jiān)管對銀行信貸進入房地產(chǎn)一直有著較為嚴格的管理。相對而言，委托貸款的要求低一些，銀行分行在操作上也可能“路子較野”。但對于通過委貸有多少資金流入房地產(chǎn)，目前難有公開渠道獲取相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　“土地融資委貸的路子也走不通了，現(xiàn)在總行審批和表內(nèi)信貸一樣，也要四證齊全。”有華北股份行資管人士表示。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，目前已有多家股份行提高了委貸流向房地產(chǎn)的門檻。

　　理財輸血房地產(chǎn)增多

　　在銀行自營和理財中，投向房地產(chǎn)，主要有債券、非標準化債權(quán)資產(chǎn)和股票這三項。

　　監(jiān)管方面對于銀行自營投資，統(tǒng)計科目中細分為：債券、股票和其他類。其他投資類中，按投向行業(yè)和領(lǐng)域來分，政府融資平臺、房地產(chǎn)和過剩產(chǎn)能是監(jiān)管部門的重點關(guān)注對象。

　　有接近監(jiān)管層人士向記者表示，自營投資中的“非標”監(jiān)管要求實質(zhì)重于形式，要穿透來進行現(xiàn)場檢查。銀行自營投資中，約六成為債券投資，涉及的非標資產(chǎn)有十幾萬億元，其中對接房地產(chǎn)的規(guī)模加總，應(yīng)超過理財。

　　根據(jù)中債登披露的數(shù)據(jù)，截至今年上半年，銀行理財通過配置債券、非標資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等方式投向?qū)嶓w經(jīng)濟資金余額為16.03萬億元，其中13.06%流向了房地產(chǎn)，規(guī)模占比從去年的第三升至第二，即共計有2.09萬億元。

　　可以比較的是，根據(jù)中債登統(tǒng)計，截至去年末，銀行理財投向?qū)嶓w經(jīng)濟15.88萬億元，其中投向房地產(chǎn)的占比為9.68%，即余額為1.54萬億元。這也就意味著，今年上半年銀行理財資金流入房地產(chǎn)行業(yè)新增了5500億元。

　　由于目前銀行理財投資中存在多層嵌套的情況，可能還有小部分資產(chǎn)并沒有真正穿透到最底層，因此，這一數(shù)字還可能略小于實際情況。

　　微觀層面，有華南股份行資管人士告訴記者，今年的創(chuàng)新業(yè)務(wù)基金中，分支行上報的，除了政府引導(dǎo)基金，房地產(chǎn)類仍是重點。

　　不過，值得指出的是，商業(yè)房地產(chǎn)也是理財投向的重點監(jiān)控領(lǐng)域。根據(jù)中債登2015年的報告，截至去年年末，非標準化債權(quán)資產(chǎn)中，銀行理財投向商業(yè)房地產(chǎn)(保障房除外)的余額為847.5億元，比2014年末增加80.2億元。

　　當越來越多的融資渠道被挖掘出來，開發(fā)商更加頻繁瘋狂地拿地，無論是從銀行，公司債還是海外債，地王潮依舊沒有降溫。未來樓市和土地市場的走向，成為人們關(guān)注的焦點。