市場變數(shù)打破房企預(yù)期 新政下地王誰會是被套者？

10月中旬, 信達(dá)地產(chǎn) 稀釋地王杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%,融創(chuàng)和濱江分持濱江奧體地塊股權(quán)40%、10%,123.18億元的地王土地款也由信達(dá)、融創(chuàng)和濱江房產(chǎn)按持股比例承擔(dān),公布合作時間,距離信達(dá)搶購地王時間約135天,距離樓市新政出臺時間約15天。

知情人士分析,“杭州濱江奧體地塊稀釋股權(quán)和信達(dá)上海新江灣地王、廣州的廣日電梯地王路徑一樣,都是信達(dá)的常規(guī)化解自身有錢、開發(fā)能力弱的套路,信達(dá)平均融資利率不到2%,對房地產(chǎn)公司來說,吸引力巨大。”

記者通過多渠道調(diào)查獲悉:樓市新政出臺后,包括恒大、融創(chuàng)等在內(nèi)的19家房企正研究地王的風(fēng)險控制。同時各大銀行投資負(fù)責(zé)人正主動尋找優(yōu)質(zhì)地王項目,希望提供貸款,其背后支撐是,一般的地王項目資金回報率超過8%。

地王解套術(shù)

信達(dá)的合作開發(fā)地王,并不是個案。

10月18日,綠城集團公告稱,綠城將與廈門建發(fā)集團按7:3的比例聯(lián)合開發(fā)杭州潮鳴地王,綠城引入建發(fā)聯(lián)合開發(fā)的項目,是杭州今年的單價地王,樓面地價是4.5萬元/平方米,刷新了杭州年內(nèi)樓板價的最高歷史紀(jì)錄。

杭州房管局公開數(shù)據(jù)顯示:10月1日至10月24日,杭州主城區(qū)新建商品住房成交量和成交面積分別為2261套和30.2萬平方米,日均成交套數(shù)和面積與9月相比,已下降了47.5%和42.7%。

綠城一位內(nèi)部人士透露,“此次建發(fā)是以財務(wù)注資為主,綠城則負(fù)責(zé)項目操盤、管控,此次更多是綠城和建發(fā)合作的試金石,兩者未來有望在華南地區(qū)再度合作,兩者合作地王肯定比單獨開發(fā)地王風(fēng)險小。”

根據(jù)中原地產(chǎn)、克爾瑞數(shù)據(jù),截至新政出臺前,今年全國共成交247宗高價土地,融創(chuàng)、恒大、中國金茂、 中國電建 、 葛洲壩 、華僑城等是這輪地王熱潮中較為積極的參與者,信達(dá)、融信是這輪地王熱潮中的新進闖入者,其中溢價率超過100%的地塊達(dá)到了122宗,這122宗地王合計金額超過2500億元。

一位恒大集團內(nèi)部人士稱,“信達(dá)融資成本低,發(fā)愁開發(fā)。但對房企來說,擔(dān)心的地王,主要是錢和市場,一般房企的資金能熬個1年半載,但再延續(xù)會艱難。樓市新政持續(xù)1年對我們影響不大,具體到此時應(yīng)對地王風(fēng)險機制就是緊盯地王城市市場、分析地王城市已有項目的來訪、認(rèn)購等,根據(jù)這些數(shù)據(jù)來籌劃和打磨地王產(chǎn)品的定位和客群。”

這位恒大內(nèi)部高管還介紹,恒大地產(chǎn)在前三季度銷售為2805.8億元,其他很多房企的銷售額在今年都獲得了豐收,有充沛現(xiàn)金流,短期內(nèi)能夠應(yīng)付地王壓力。“調(diào)控政策周期持續(xù)6月左右,基本上沒有影響,但如果調(diào)控政策周期持續(xù)30個月以上,在市場環(huán)境不好的情況下,可能需要外部融資。”

誰會是被套者?

盡管有引入合作者和資金方的路徑解套,但調(diào)控之下的市場變數(shù)總歸打破了很多房企的預(yù)期。一些地王很可能要付出頗高的財務(wù)成本。

不過,除企業(yè)外,調(diào)控下的一系列連鎖反應(yīng)還會有其他的受影響者。“調(diào)控后,在地王這個問題上心痛的不只是買家,還有賣家——地方政府。”前述知情人士說。

這位知情人士的言論并不是沒有數(shù)據(jù)依據(jù)。據(jù)中指院統(tǒng)計,2012年、2013年政府持續(xù)調(diào)控樓市,2014年面臨樓市成交量低迷的情況,基本上沒有品牌開發(fā)商倒閉,反而是2014年前三季度,政府出讓金累計為1.7萬億,同比下降22%,全國300個城市各類用地出讓金合計4159億元,同比下降近5成,其中,住宅用地2653億元,同比下降超5成。無奈之下,政府會出臺各種救市政策和土地“饑渴營銷”、“肥瘦搭配”等各種賣地營銷策略。

這位知情人士透露,“某一線城市12月份會瘋狂推出一批土地,這個一線城市基本上已有半年時間沒有推出一塊土地,放在年底賣地是想把GDP的數(shù)量沖上去的,國慶期間這個城市已執(zhí)行樓市新政,現(xiàn)在政府部門怎么辦呢?計劃12月份推出的幾塊土地的規(guī)劃、容積率、土地性質(zhì)等要變化,這些地塊很多開發(fā)商都盯了1年時間,很多內(nèi)部規(guī)劃方案都已做好。”其他城市，面臨著和該一線城市類似的情況。