保利余英：一線(xiàn)房?jī)r(jià)還要大漲，地不好靠這13招逆襲

他帶領(lǐng)保利廣州連續(xù)六年銷(xiāo)冠,平均每年保持20%以上的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率，廣州每賣(mài)出10套房，就有2套是保利的。他是保利地產(chǎn)集團(tuán)副總、保利東南區(qū)域董事長(zhǎng)余英先生。下面是根據(jù)他的演講整理出的稿件，他把自己關(guān)于地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)和心得和盤(pán)托出。本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)將其主要觀點(diǎn)分享給大家。

 

一、地王頻出，如何拿到不貴有價(jià)值的地。

 

1、地拿錯(cuò)了企業(yè)會(huì)死掉。

 

公司除了拿錢(qián)以外，拿地是決定企業(yè)生死的事情，拿地拿錯(cuò)了一切都會(huì)錯(cuò)，在三四線(xiàn)城市很多公司就死于拿了不該拿的地。

 

一是去了不該去的城市。

 

在城市供應(yīng)量這么大的地方，還跑去拿一千畝、兩千畝的地，城市選錯(cuò)了。

 

二是區(qū)位錯(cuò)了。

 

小城市不大，開(kāi)車(chē)5公里都嫌遠(yuǎn)，你拿10公里以外的地容易死。

 

三是拿地拿大了。

 

很多董事長(zhǎng)、總經(jīng)理包括一些項(xiàng)目總、城市總?cè)狈镜某ＷR(shí)，地拿了以后你要看花的20億、10億值不值。對(duì)于深圳，市中心200個(gè)億拿一塊地都沒(méi)問(wèn)題，今年是200億，明年可能250億，后年可能300億，地價(jià)在漲。絕大多數(shù)的三、四線(xiàn)城市土地價(jià)格三年、五年不漲，20個(gè)億砸進(jìn)去，明年旁邊再賣(mài)一塊地可能是18億。土地價(jià)格不漲的時(shí)候不要在一個(gè)地方拿一塊大地，最好東南西北拿四塊小地。

 

2、一二線(xiàn)城市：堅(jiān)決選城市中心

 

 

保利堅(jiān)持重倉(cāng)一線(xiàn)城市，因?yàn)橐痪€(xiàn)城市未來(lái)升值快。三四線(xiàn)、農(nóng)村的人如果有錢(qián)了一定會(huì)到廣州深圳來(lái)，而不是住在梅州。也許第一步可能住在梅州，但有錢(qián)了一定會(huì)擠到一線(xiàn)城市來(lái)，因?yàn)橐痪€(xiàn)城市機(jī)會(huì)多。

 

保利在廣州布局很簡(jiǎn)單，中軸線(xiàn)、市中心的寫(xiě)字樓用地、住宅用地堅(jiān)決拿。有一塊拿一塊，但是碰到個(gè)別特別瘋的開(kāi)發(fā)商就回避。很多特別瘋的拿了地王，最后基本都是虧的。

 

深圳房?jī)r(jià)什么時(shí)候到頂？沒(méi)有頂，當(dāng)然我指的是市中心。拿日本和中國(guó)比沒(méi)有可比性，日本彈丸小國(guó)，人都在東京，城市化已經(jīng)結(jié)束了，人口負(fù)增長(zhǎng)，日本還有很多投資渠道，不一定要買(mǎi)房。中國(guó)不一樣，中國(guó)是大國(guó)，相當(dāng)于歐洲。深圳是移民城市，大學(xué)畢業(yè)來(lái)深圳，不僅自己來(lái)，還把女朋友帶來(lái)，結(jié)婚以后把父母接來(lái)，還要把丈母娘接來(lái)，要三套房子，10年后要換房，再買(mǎi)一套就是四套。大學(xué)生都往北、上、廣、深跑，這些城市市中心房?jī)r(jià)不可能有頂。

 

 

二線(xiàn)城市拿地同樣要選市中心，大家還是習(xí)慣住在市中心。更關(guān)鍵的一點(diǎn)，中國(guó)好的醫(yī)院、好的學(xué)校都在市中心，你拿市中心的腹地，配套由政府做。

 

另外是臨近大城市的片區(qū)比如東莞、中山、惠州靠近深圳的片區(qū)，我們?cè)跂|莞拿的地靠近深圳就賣(mài)得非常火爆。

 

3、三四線(xiàn)城市：圍繞資源、交通2個(gè)核心

 

 

（1）拿資源稀缺的地。

 

保利在三四線(xiàn)城市也在拿地，怎么拿？一是拿有資源優(yōu)勢(shì)的地塊，綠湖邊上的，不能拿邊上什么都沒(méi)有的。

 

一個(gè)人在城市租房也好、買(mǎi)房也好，如果早上起來(lái)，晚上出門(mén)方圓500米連一個(gè)代表城市的東西都沒(méi)有，這個(gè)房子趁早賣(mài)掉，趁早搬走。買(mǎi)房和租房都要享受城市資源，你在他旁邊開(kāi)發(fā)，這才是選地的賣(mài)點(diǎn)，也是真正投資有價(jià)值的點(diǎn)。

 

（2）軌道交通。

 

三、四線(xiàn)城市要拿軌道交通站點(diǎn)，老百姓遲早接受軌道交通。高鐵改變中國(guó)人生活是遲早的事，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生，將來(lái)高鐵的作用會(huì)非常大，高鐵站點(diǎn)的物業(yè)投資也是值得選擇的。

 

4、拿地跟著規(guī)劃、追政策熱點(diǎn)。

 

拿地前一定要仔細(xì)論證，跟著城市規(guī)劃走，跟著城市建設(shè)走，你永遠(yuǎn)立于不敗之地，不要城市規(guī)劃往東走，城市經(jīng)濟(jì)中心往東走，你跑西邊拿地，你拿到地也沒(méi)人給你修路。

 

另外，拿地要追政策熱點(diǎn)。在廣州熱點(diǎn)的地塊一定有保利地產(chǎn)的項(xiàng)目。任何一項(xiàng)新政策的新區(qū)，政策出臺(tái)的時(shí)候趕緊賣(mài)，熱度有限，千萬(wàn)不要惜售。

 

5、底價(jià)拿地。

 

底價(jià)拿的地利潤(rùn)一般都不錯(cuò)，底價(jià)拿地主要有3種方式。一是對(duì)于城市規(guī)劃及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展了如指掌，在大家不看好的區(qū)位拿的地，你了解市場(chǎng)情況你就能底價(jià)拿地；二是在市場(chǎng)低潮的時(shí)候拿，我經(jīng)常在年前拿地，因?yàn)榇蠹易訌棿蚬饬耍荒甑念A(yù)算結(jié)束了，第二年的預(yù)算還沒(méi)出來(lái)，1月份掛地在廣州基本都是我的；第三，聯(lián)合拿地，市場(chǎng)不好要找大家合作。這個(gè)城市準(zhǔn)備投20個(gè)億，最好分5、6個(gè)項(xiàng)目，找人合作。

 

6、拿地要親自看。

 

我的工作方式，拿地之前我一定要去，沒(méi)有親自看過(guò)的不拿。現(xiàn)場(chǎng)感受這塊地的情況，感受這塊地中心區(qū)、高鐵站、高速公路的關(guān)系，以及這個(gè)區(qū)和周邊人群的關(guān)系。看地上的地形，拿完地和設(shè)計(jì)師一塊做方案，兩個(gè)星期內(nèi)做出12個(gè)方案。

 

二、項(xiàng)目定位要聽(tīng)營(yíng)銷(xiāo)的，真正能給老板賺錢(qián)的是設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)。

 

房地產(chǎn)拿地到物業(yè)管理四個(gè)環(huán)節(jié)里，真正能夠給老板賺錢(qián)的，真正能夠給房地產(chǎn)增值的，一個(gè)是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，一個(gè)是營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)。這就是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條里面，產(chǎn)品鏈條的兩端，兩端增值最重要。就是我剛才說(shuō)的微笑曲線(xiàn)。

 

 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條“微笑曲線(xiàn)”

 

我們的產(chǎn)品都是營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)了算，不是設(shè)計(jì)師說(shuō)了算。我聽(tīng)說(shuō)一些公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)出來(lái)了還不讓營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)看，樣板房做好了才讓營(yíng)銷(xiāo)看。這在保利是不允許的，我們的產(chǎn)品是用來(lái)賣(mài)的，不是用來(lái)自己欣賞的。

 

我到了保利堅(jiān)決要求營(yíng)銷(xiāo)前置，把營(yíng)和銷(xiāo)分開(kāi)，產(chǎn)品由營(yíng)銷(xiāo)定。從我管廣東公司以后，再?zèng)]聽(tīng)營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)產(chǎn)品不好。報(bào)建施工的時(shí)候營(yíng)銷(xiāo)報(bào)我一個(gè)問(wèn)題，我寧可到規(guī)劃局換圖，也要把這個(gè)產(chǎn)品優(yōu)化。設(shè)計(jì)部一開(kāi)始很有意見(jiàn)，后來(lái)設(shè)計(jì)部慢慢和營(yíng)銷(xiāo)完全打成一片，微笑曲線(xiàn)兩端合一。

 

世界汽車(chē)兩個(gè)系列，一個(gè)是德系，工程師說(shuō)了算，產(chǎn)品想設(shè)計(jì)成什么樣設(shè)計(jì)成什么樣，設(shè)計(jì)完以后營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)。還有一個(gè)車(chē)是日系，營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)了算，怎么樣輕，怎么樣省油，造型上怎么樣適合目前潮流，日系車(chē)最受女孩子歡迎，女孩子一看車(chē)上有這么多細(xì)節(jié)，沖動(dòng)要買(mǎi)。德系車(chē)受歡迎的是男孩子，女孩子一上去什么都那么粗糙，男孩子一上去踩油門(mén)推背感很好。

 

房地產(chǎn)公司要向日系車(chē)學(xué)習(xí)，業(yè)主、市場(chǎng)最受歡迎什么的你就生產(chǎn)什么，卓越的房地產(chǎn)公司是把日系車(chē)和德系車(chē)結(jié)合起來(lái)，把產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)緊密結(jié)合。所以保利在廣州、中山、珠海、東莞、汕尾這幾個(gè)城市，目前為止沒(méi)有庫(kù)存，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子。

 

三、拿不到好地，如何做出有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品？

 

一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)相對(duì)容易一點(diǎn)，像北京的產(chǎn)品，只要拿磚把房子砌起來(lái)全部賣(mài)光，因?yàn)樵诒本┵I(mǎi)的不是房子，而是資源、學(xué)位。但在三四線(xiàn)城市，沒(méi)有好的資源，或者在一二線(xiàn)拿不到熱點(diǎn)區(qū)域的地，怎么和其他開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)？這就必須在產(chǎn)品的創(chuàng)新以及附加值上下功夫。

 

1、產(chǎn)品多樣化，產(chǎn)品線(xiàn)拉長(zhǎng)。

 

開(kāi)發(fā)郊區(qū)邊緣性大盤(pán)產(chǎn)品線(xiàn)要拉長(zhǎng)，各種產(chǎn)品都做一點(diǎn)，同時(shí)要增加附加值，增加一些賣(mài)點(diǎn)。

 

這是一個(gè)應(yīng)對(duì)激烈市場(chǎng)非常好的手段。這樣的話(huà)，旁邊萬(wàn)科賣(mài)100平的，咱也有100平的；中海有140平的，我也有140平的。

 

只要你來(lái)售樓部，不管你是什么條件，我的產(chǎn)品都能滿(mǎn)足你，買(mǎi)大房子的，買(mǎi)小房子的，買(mǎi)剛需的，買(mǎi)改善的。樓盤(pán)有大的區(qū)分，產(chǎn)品線(xiàn)一定長(zhǎng)，便于均勻的、整塊地的出貨，不要拿30個(gè)億、40個(gè)億的地價(jià)或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

 

2、郊區(qū)盤(pán)要把商業(yè)配套規(guī)劃好。

 

以前大家拿一塊地喜歡在周邊做底商，甚至劃開(kāi)做四圈底商，這個(gè)觀念已經(jīng)過(guò)時(shí)了。商業(yè)一定要相對(duì)集中做成商業(yè)街，才有氣氛。如果企業(yè)資金寬裕的話(huà)，最好提前把商業(yè)做出來(lái)，甚至模擬開(kāi)業(yè)，比如找一個(gè)超市過(guò)來(lái)，不要怕沒(méi)生意，所有工地的人都會(huì)去買(mǎi)大米、啤酒，工地的人就能養(yǎng)活超市。

 

3、住宅首層盡量全架空。

 

不要想著住宅首層送一個(gè)院子好賣(mài)，將來(lái)會(huì)有糾紛，樓上會(huì)扔?xùn)|西砸。住宅全部架空，因?yàn)椴凰闳莘e率，也沒(méi)花多少錢(qián)，就幾根柱子，樓下是物業(yè)公司非常好的場(chǎng)所，做老人體檢中心等等，拿玻璃窗隔開(kāi)給業(yè)主用的，業(yè)主會(huì)很樂(lè)意。

 

4、樓盤(pán)忌諱做樓王。

 

做開(kāi)發(fā)一定要切忌做中間的樓王，動(dòng)不動(dòng)規(guī)劃成一主軸，做超大面積的戶(hù)型，最后賣(mài)不出去，最后不得不降價(jià)賣(mài)。比如保利在廣州金沙洲拿了四塊地，做了不同的產(chǎn)品，每年銷(xiāo)冠，隔壁開(kāi)發(fā)商賣(mài)啥我也賣(mài)啥，97平方小三房，金沙洲只賣(mài)1.8萬(wàn)~2萬(wàn)，我們靠江的小三房賣(mài)3萬(wàn)，因?yàn)樾。唇們r(jià)低。

 

5、客廳做大浪費(fèi)錢(qián)。

 

很多房企做項(xiàng)目聽(tīng)設(shè)計(jì)院的忽悠，平面總布局要好看，建筑外立面要怎樣。但其實(shí)客戶(hù)買(mǎi)房只是進(jìn)了房子里面看主臥室、廳，往外看的景觀。平面總布局好不好看沒(méi)人關(guān)注，建筑立面好不好看是你的良心。我只考慮業(yè)主往外看出去的感受。

 

現(xiàn)在沒(méi)有人去別人家里做客，核心家庭都是兩口子帶個(gè)孩子，老人也不在一起住，憑什么做一個(gè)大客廳？夫妻倆回家一人一個(gè)角落看手機(jī)，誰(shuí)還一起看電視。為什么做四五十平方的大客廳賣(mài)給客戶(hù)？沒(méi)有客廳的產(chǎn)品什么樣的，比如50平做個(gè)3房，能不能創(chuàng)造這樣的產(chǎn)品。現(xiàn)在客廳越做越大，實(shí)際上是在忽悠客戶(hù)的錢(qián)，而且也跟市場(chǎng)的需求違背

 

6、房間越大越賺錢(qián)。

 

現(xiàn)在市場(chǎng)上經(jīng)常說(shuō)18平米、16平米的公寓，千萬(wàn)別和老板說(shuō)我們做16平米的公寓，這樣老板一定虧本。同樣的核心面積、同樣的核心地段，房間越大越好，一個(gè)衛(wèi)生間能帶一百平米，你是英雄。越大越掙錢(qián)，越小越虧錢(qián)。

 

7、售價(jià)低于1萬(wàn)5少做地下室。

 

售價(jià)如果超不過(guò)一萬(wàn)五的情況下，盡量少做地下室，因?yàn)榈叵率姨F。房?jī)r(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)的別墅，越貴希望贈(zèng)送得越多，如果賣(mài)到5萬(wàn)、8萬(wàn)一平方的別墅，你最好能送兩層地下室，因?yàn)橥两ǔ杀臼遣蛔兊模闶?萬(wàn)一平方，他一看送他200平方，他要嚇?biāo)懒恕?/p>

 

三四線(xiàn)城市很多公司項(xiàng)目的地下車(chē)庫(kù)沒(méi)人要，怎么辦？最好在房間中間掏一個(gè)洞，游泳池下沉，旁邊再掏若干個(gè)小洞，車(chē)位賣(mài)不出去，賣(mài)得不好的情況下，洞旁邊可以做麻將室、乒乓球室、SPA房，都可以收錢(qián)，把洞旁邊的房子變成有用的資產(chǎn)，沒(méi)有洞地下室是黑的，賣(mài)不出去永遠(yuǎn)放在那兒，啥也干不了。

 

8、寫(xiě)字樓大堂盡量做高。

 

寫(xiě)字樓的大堂盡量做高，我們寫(xiě)字樓基本上都是16米。寫(xiě)字樓大堂做得漂亮賣(mài)得比較好，中國(guó)人都好面子，客戶(hù)雖然只買(mǎi)樓上50平的寫(xiě)字樓，但大堂做又高又大又威，他們會(huì)覺(jué)得特別有面子。盡量做成矩形的、方的平面，不要出現(xiàn)尖角的房間，可以化整為零來(lái)銷(xiāo)售。

 

很多寫(xiě)字樓習(xí)慣設(shè)計(jì)走廊上面都是管線(xiàn)，我們把管線(xiàn)全部豎向，4.5米走廊的上面送給各住戶(hù)，走廊吊2.1米就行，這樣客戶(hù)買(mǎi)了可以隔開(kāi)做loft。

 

 

9、商鋪設(shè)計(jì)化整為零，引入“商業(yè)街區(qū)”概念。

 

在電商的沖擊下，現(xiàn)在只有體驗(yàn)式餐飲類(lèi)的商業(yè)還能活，所以我們把商業(yè)全部切開(kāi)，化整為零。最近我們接手了一個(gè)二手項(xiàng)目，我準(zhǔn)備砸開(kāi)一條商業(yè)街，面積不夠從別的地方補(bǔ)，大MALL必死無(wú)疑，招商兩年了一個(gè)商戶(hù)都招不來(lái)，中國(guó)的商業(yè)就弄吃的和看電影的，其他的都差不多死掉了。

 

 

我們?cè)谏啼佋O(shè)計(jì)上提出“雙首層”概念，通過(guò)連廊和扶梯電梯，將客戶(hù)傳遞到二層商鋪。這種雙首層的設(shè)計(jì)，降低了2層、3層商鋪的銷(xiāo)售難度，二層能賣(mài)出首層的價(jià)格。

 

10、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要靈活可變。

 

很多公司寫(xiě)字樓要求設(shè)計(jì)師把平面不要做成垂直的，寫(xiě)字樓長(zhǎng)、寬，保利的寫(xiě)字樓基本比較扁，隨時(shí)可以變成公寓，換張圖就行。市場(chǎng)不好馬上變，但是大部分人做寫(xiě)字樓做成很大的方方正正，保利寫(xiě)字樓進(jìn)深不是很大，可以切成公寓賣(mài)，隨時(shí)變換。

 

11、產(chǎn)品創(chuàng)新。

 

如果在深圳市中心拿一塊地，15萬(wàn)一平的小公寓怎么賣(mài)？也是我發(fā)明的，現(xiàn)在還沒(méi)有產(chǎn)品。今天我第一次公布，就是機(jī)械化住宅。機(jī)械化住宅。設(shè)計(jì)成窗戶(hù)兩層皮，晚上可以伸出來(lái)，就變成賣(mài)的房子是30平米。如果外面伸出30平米的機(jī)械陽(yáng)臺(tái)，就一個(gè)陽(yáng)臺(tái)送給業(yè)主就值80萬(wàn)，生產(chǎn)一個(gè)陽(yáng)臺(tái)也就十萬(wàn)，機(jī)械設(shè)備五萬(wàn)一個(gè)。假設(shè)允許的話(huà)將來(lái)一定會(huì)有機(jī)械化住宅，賣(mài)的時(shí)候30平米，桌子凳子都出去了，晚上睡覺(jué)收回來(lái)，睡覺(jué)只要一間房。

 

12、項(xiàng)目要有給客戶(hù)曬照片的場(chǎng)所。

 

眼球經(jīng)濟(jì)下，建筑設(shè)計(jì)也要有要求，給別人提供拍照片的場(chǎng)所。所有人去了那個(gè)地方都要拍照片，發(fā)朋友圈曬，這其實(shí)就是給我們做了很多免費(fèi)的廣告。

 

四、地價(jià)越來(lái)越貴，財(cái)務(wù)成本越來(lái)越高，要賺錢(qián)只能搶時(shí)間。

 

現(xiàn)在大家都說(shuō)房地產(chǎn)進(jìn)入了白銀時(shí)代，我不認(rèn)可。因?yàn)榉康禺a(chǎn)從來(lái)就沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)黃金時(shí)代，除了個(gè)別項(xiàng)目，由于各種原因，沒(méi)有開(kāi)發(fā)，拖了兩年成了暴利。

 

但對(duì)于保利、中海這樣大規(guī)模、快速周轉(zhuǎn)的企業(yè)，從來(lái)沒(méi)有享受過(guò)土地紅利，我們賣(mài)的是產(chǎn)品溢價(jià)。十年前珠江新城兩千的樓面地價(jià)賣(mài)六千，兩千八的住宅賣(mài)七千。我們拿到暴利了嗎？大企業(yè)、快周轉(zhuǎn)的企業(yè)賺的都是辛苦錢(qián)。

 

今天地價(jià)越來(lái)越貴，財(cái)務(wù)成本越來(lái)越高的情況下，開(kāi)發(fā)效率、操盤(pán)的綜合性非常重要。假設(shè)老板買(mǎi)了一塊地，30億，由你來(lái)操盤(pán)，這個(gè)地方不是市中心，比較偏，你怎么辦？

 

你一調(diào)查市場(chǎng)，這個(gè)地方每年能賣(mài)5個(gè)億的市場(chǎng)，這是天花板。5個(gè)億我能搶到一半的蛋糕，賣(mài)2.5億到3個(gè)億，賣(mài)完3個(gè)億，就是區(qū)域銷(xiāo)售冠軍。如果到我這兒領(lǐng)賞，我劈頭蓋臉一頓罵，你賣(mài)3個(gè)億，利潤(rùn)還不夠30個(gè)億的財(cái)務(wù)成本，還不夠利息，怎么辦？

 

只有搶時(shí)間，當(dāng)這個(gè)盤(pán)三家開(kāi)發(fā)商共同拿的三塊地，因此要做三種產(chǎn)品，三個(gè)售樓部，三個(gè)地方同時(shí)開(kāi)工，要?jiǎng)?chuàng)造市場(chǎng)每年賣(mài)8個(gè)億，才能把老板的財(cái)務(wù)成本賣(mài)回來(lái)，利潤(rùn)才能覆蓋在財(cái)務(wù)上。但是很多開(kāi)發(fā)商學(xué)以前滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在今天這個(gè)路是絕對(duì)行不通，一個(gè)月付一半，半年付清，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的話(huà)，老板不懂財(cái)務(wù)就完蛋了，項(xiàng)目賣(mài)的錢(qián)還不夠銀行利息。

 

還有一些操盤(pán)細(xì)節(jié)，在三四線(xiàn)城市，大家賣(mài)得高興，利潤(rùn)提升不少，問(wèn)老板要利潤(rùn)獎(jiǎng)金，拿了三四百萬(wàn)揣兜里，三年以后結(jié)帳項(xiàng)目虧損，三四線(xiàn)城市虧損的項(xiàng)目大把，什么原因？地下車(chē)庫(kù)沒(méi)人要，地下車(chē)庫(kù)都剩下了。

 

一個(gè)車(chē)庫(kù)成本大概8萬(wàn)，1000個(gè)地下車(chē)庫(kù)多少成本壓在那兒？這就是操盤(pán)手要做的一件事，如何讓車(chē)位一個(gè)不剩的賣(mài)掉。遺憾的是，全國(guó)這么多公司，車(chē)庫(kù)都在三四線(xiàn)城市躺著，這是操盤(pán)手的價(jià)值所在。

 

五、領(lǐng)導(dǎo)玩命，員工也玩命，才能做好企業(yè)。

 

1、經(jīng)常游山玩水的老板不可能把企業(yè)做好。

 

很多事我都親力親為，所有的項(xiàng)目我都親自過(guò)目，那天我們的總經(jīng)理還問(wèn)，你還親自畫(huà)圖？我說(shuō)不是親自畫(huà)，是親自改。項(xiàng)目做完要親自看，不僅看一遍，而且要看無(wú)數(shù)遍。

 

前段時(shí)間，我們企業(yè)講“兩學(xué)一做”，學(xué)黨章，學(xué)總書(shū)記系列講話(huà)，做合格的共產(chǎn)黨員。我給企業(yè)講的是要學(xué)焦裕祿，學(xué)喬布斯，做卓越的職業(yè)經(jīng)理人。廣東有一句話(huà)，力不到不為財(cái)。我不相信一個(gè)企業(yè)的老板天天游山玩水能把企業(yè)做好，一定要親力親為。

 

我自從干了房地產(chǎn)，度假都度不了。我一進(jìn)度假村，看到井蓋是怎么修的，邊石是怎么修的。一進(jìn)房間，床頭柜是怎么擺的。我做房地產(chǎn)之后就沒(méi)度過(guò)假，因?yàn)槿ザ燃僖彩亲∠聛?lái)深度參觀。

 

保利內(nèi)部決策非常高效，我和總經(jīng)理兩個(gè)人基本參加每一個(gè)項(xiàng)目會(huì)、營(yíng)銷(xiāo)會(huì)，有一年?duì)I銷(xiāo)總調(diào)到別的部門(mén)去，我會(huì)親自參加每個(gè)營(yíng)銷(xiāo)案、策劃案、營(yíng)銷(xiāo)過(guò)堂會(huì)。因此我對(duì)市場(chǎng)非常非常熟悉，哪一個(gè)項(xiàng)目賣(mài)了哪幾棟樓，哪幾棟樓哪幾條腿的定價(jià)是多少都在我腦子里，因此營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理告訴我旁邊哪個(gè)樓盤(pán)怎么辦，我們應(yīng)該怎么辦，我可以半分鐘決策，這樣效率非常高。

 

2、領(lǐng)導(dǎo)和員工想法要實(shí)時(shí)互通。

 

保利廣東每個(gè)月要開(kāi)一次全員職工大會(huì)，300多個(gè)人都來(lái)參加，由公司各部門(mén)傳達(dá)上級(jí)指示，分析當(dāng)前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)形勢(shì)，然后進(jìn)行表彰，，最后我講話(huà)，要講一個(gè)多小時(shí)，每次我都精心準(zhǔn)備，給大家形成統(tǒng)一的愿景。企業(yè)是一個(gè)動(dòng)車(chē)型的企業(yè)，而不是過(guò)去火車(chē)跑得快全靠車(chē)頭帶，領(lǐng)導(dǎo)玩命，員工不玩命，我強(qiáng)調(diào)動(dòng)車(chē)組的管理，電腦控制的車(chē)箱都帶有動(dòng)力，一起往前跑，才能跑一小時(shí)350公里。

 

架構(gòu)上是部門(mén)加項(xiàng)目矩陣式的架構(gòu)，每周、每月開(kāi)會(huì)，經(jīng)常在自己的群里發(fā)一些指示，當(dāng)每個(gè)員工都了解企業(yè)的愿景和當(dāng)前的主要任務(wù)，員工之間就會(huì)形成合力，而不是互相的摩擦、互相的掣肘。

 

3、職業(yè)經(jīng)理人要有憂(yōu)患意識(shí)。

 

我遇到很多人，資質(zhì)并不高，不是神童，但是這些人兢兢業(yè)業(yè)。這些人在別人看韓劇的時(shí)候，在別人打麻將的時(shí)候在工作，這種人最后一定會(huì)是成功的。

 

三歲看到老，三歲的小孩心事特別重，特別愛(ài)操心，將來(lái)一定能夠成功。大大咧咧，啥事都不管的小孩，將來(lái)沒(méi)什么出息。大大咧咧的，什么都不管的人，絕對(duì)不是好的職業(yè)經(jīng)理人。要委以重任的人，這個(gè)人一定要比別人想得多，做任何事情都要如履薄冰，要有憂(yōu)患意識(shí)。

 

文章來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院