從幾何起，地產也成為看天吃飯的行業，政策的大手一揮，就能讓地產人生而復死、死而復生、生不如死。2016年的地產政策更是變化太快，就像龍卷風，可以總結為：上半年降準、降息、降稅、降首付促進樓市成交；下半年以調控為主，限購、限地，有效控制房價過快上漲，避免房地產泡沫。
“全面二孩”政策刺激樓市
從2016年1月1日開始實行的全面二孩政策，可謂是2016年房地產界迎來的第一個利好政策。雖然人口的增長對住宅銷售的影響需要較長的時間才能顯現出來，但市場已經開始針對這一政策做出諸多調整。
1、由于當前多數城市已放開限購，全面放開二孩帶來的新增購房需求，有可能在持有一套房或二套房的基礎上直接購買大戶型產品，這樣會造成持有多套房產比重增大。此外，這部分新增購房需求也有可能以‘先買后賣’的置換形式進行多次換房，這樣會促進換房次數的增加。
2、目前市場上主流戶型是兩居、三居，在全面放開二孩政策實施后，四居、五居將會成為市場上的主流戶型。多個房企開發的全生命周期戶型就是適合二孩時代的產品。
3、推動房地產需求總量增長。未來長期一段時間，隨著新型城鎮化進程加快和戶籍制度改革的深化，加之二孩放開影響，預計到2040年，我國城鎮人口將超過10億人，較2015年增加2.5億以上，這部分人口增長帶來的需求，將成為推進白銀時代房地產長期平穩健康發展的重要助力。
4、有利于三四線去庫存。三四線中小城市二孩生育意愿和生育率高于一二線重點城市。從需求總量變化來看，未來三四線城市中二孩家庭對空間需求將更大，其需求總量也將更為突出。從這點來點，對于三四線部分城市高庫存去化而言將是一大利好。
不再建設封閉小區利好存量房？
今年2月20日，國務院印發《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，提出，我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。
原則上不再建設封閉式小區，從專業角度來說，是指用地規模較大的小區，比如大于9萬平方米的小區，就要逐步打開通道，把內部道路用于城市交通，把小區綠化公園讓社區共享。此外，用地面積達不到“9萬平米”標準，居住戶數較少的小區，或不在“被開放”范圍，意味著以后的房地產開發時，不再以單獨的樓盤作為單元，而是以街區為單元進行規劃、建設。
此舉曾被網友評價為去庫存利器“如果未來不再新建封閉小區，現階段已建在建的封閉小區就成為可預見的稀缺資源，勢必引發群眾恐慌性購買，借此消化庫存可謂一個好辦法。”
開放式住區給我們的啟示：
1、高密度、公共服務類設施置于城市界面，景觀界面設置低密度、景觀休閑類；兩者之間可通過道路、景觀進行過渡和串聯。
2、開放空間設置：以商業街或集中式商業與公共空間的結合形成核心主軸開放空間，商業街貫穿深入社區，提高社區開放程度。
3、公共空間的優先設置：廣場、景觀節點的頻繁適時設置，提供活動交流空間。
4、道路體系設計：尊重區域級交通規劃，與外在道路有序承接；社區內部道路人車分行、混行及步行逐步收縮，注重道路設計，使道路也成為公共空間。
5、住區生活場景營造：運用景觀小品、地標建筑、商業外擺裝飾等營造良好的生活氛圍。
但從相關網上調查看，公眾非常支持單位大院打開大門拆掉圍墻，但是對于住宅小區應否逐步打開，顯然是有疑慮的。而就政策實施來看，目前在施工的小區，大多仍是圍合式的，什么時候開始動真格的，有待觀察。
土地性質、項目性質都能改，利好去庫存
改變土地性質、改變項目性質，在2015之前曾經是一件非常難的事情，幾乎不可能。
但進入2016，在去庫存的大背景下，曾經比登天還難的事情，突然變得非常容易了。有住建部官員表示，“中央政策是允許轉變土地使用性質的，比如住宅轉成旅游地產，商業地產，養老地產都是可以的。”
云南省：項目可以改性質、商住比例可以改、土地證可以拆分。
山東省：商業、寫字樓可改成學校，住宅可改成辦公場所、商品房和廠房可改成眾創空間。
四川省：待開發商業用地可轉型為住宅用地，已建商業用房可用于教育、文化、旅游。
福建省：商辦可改成住宅。
當然，上述四個省以外的地區，也有類似政策，比如江西省的二十條去庫存措施中也提到，允許未開發用地轉換用途。而其他市級、縣級政策，往往更細化，更落地。
6月3日，國務院發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），《意見》中列出18條詳細意見，從六大方面對住房租賃市場給出具體發展要求，其中最受關注的是第十二條關于“商業用房可改為租賃住房”的意見，并且商改住后，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。
在樓市“去庫存”的大環境下，該政策被業內人士認為將成為推動商業地產“去庫存”的重要武器。尤其是將商業用房改建租賃住房，有望讓不少空置的房屋進一步盤活，尤其是一些城市空置的商業空間可以被靈活運用，使其具備住宿功能，增加居住用房的供應，滿足租賃消費的同時有望抑制租賃價格快速上行。
但有業內人士指出，“商業用房改為租賃用房”面臨結構改造、配套不完善等問題，而且公寓租賃盈利空間小、前期投入大、回報周期較長等問題，并不能給開發商銷售帶來幫助，將物業一次性出售資金回籠速度快，收益高，仍是開發商的第一選擇。
特色小鎮大利房企轉型
7月21日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部聯合發出《關于開展特色小城鎮培育工作的通知》[2016]147號，提出即日起在全國范圍內開展特色小城鎮培育工作，到2020年爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮，引領帶動全國小城鎮建設牢固樹立并貫徹落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，因地制宜、突出特色，充分發揮市場主體作用，創新建設理念，轉變發展方式，探索小城鎮建設健康發展之路。
各地也紛紛出臺政策、通知等來指導自己省（市）特色小鎮的創建。
特色小鎮是按創新、協調、綠色、開放、共享發展理念，結合自身特質，找準產業定位，科學進行規劃，挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦，形成“產城人文”四位一體有機結合的重要功能平臺。
國內很多房地產企業都處在轉型之中，特色小鎮建設無疑是地產企業轉型的一個方向。
當前國內不缺普通住宅，缺的是有特色的房子、有特色的小鎮，對于房企來說，如果把特色小鎮建設的相關理念運用到舊城改造中去，或許就解決了轉型過程中帶來的很多問題。
營改增是減稅，但考驗管理水平
國務院總理李克強在第十二屆全國人民代表大會第四次會議上宣布，今年將全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，二手房交易營改增落定未滿兩年按5%全額征收，實際稅負負擔減少。
營改增實施也已經有半年了，大家甘苦自知。之前大家最大的幾個擔心都沒有發生，最終的政策，利好比較多：
1、地價可以扣除；2、在建工程可以抵扣；3、個人二手房交易營業稅政策平移到增值稅而沒有增加；4、資產重組中，土地滿足條件可以免稅。
總的說來，營改增是減稅的，有機構認為，地產行業總體的減稅額度達到了320億。但就單個企業而言，要想獲得減稅，有以下一些前提：
1、企業合作伙伴能夠提供增值稅票。
當然，大房企不用擔心這個問題，他們的做法，就是要求供應商提供稅票，不能提供的，必須在價格上給予相應的優惠。但是中小房企，特別是三四線的，就不一定有得選了。這考驗房企的供應商庫。
2、房企內部管理規范，稅票管理到位，進銷匹配。
首先，稅票得有專門的管理制度，能夠按時匯集到總部或獨自納稅的分公司。這里面就不單單涉及房企內部的管理，還有房企對供應商的管理。很考驗內外管理水平。
其次，企業得做好計劃，進項和銷項得匹配。這也考驗企業的管理水平。
必須用自己的錢拿地，一個時代終結
以前，大家拿地都是用銀行的錢，甚至有的是先拿地再借錢，但是2016年，這個邏輯不成立了，而且相關政策越來越緊。
合肥7月1日實施新政策明確，參與競拍房企需繳納出讓地地塊底價50%保證金，出讓金總額20億以下的，需在土地出讓合同簽訂一個月內一次付清；出讓金總額20億元以上的，繳納時間不超過6個月。
11月15日，南京市國土局發布公告稱，對參與土地拍賣的開發商，要求必須用其自有資金拿地，不得采用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資等來源。一名南京業內人士表示，這將會推助市場洗牌，加速中小房企退出房地產行業。
而廣州采取“限地價+競配建”出讓方式，得到不少城市認可。由于設置最高限價，開發商在土拍下半場紛紛轉入“競配建”，一宗地塊一半面積無償用于建設保障房成為常態。如保利地產11月底在廣州南沙連續拍下兩幅土地，競配的人才公寓面積占總面積超48%。
而最新的消息，是土拍政策升級：參與土地拍賣的開發商，要求必須用其自有資金拿地，不得采用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資等來源。
也就是說，以后房企必須用自己的錢拿地了。
這不是一個獨立的政策，而代表著一個時代的終結，在之前的時代，資本杠桿紅利是地產商最大的紅利之一。
自有資金很少，就敢做項目，拿地靠銀行貸款、建房靠預售拿到客戶的錢，1個億做100億的項目，曾經是天經地義的。
但是，這個邏輯逐漸不成立了。有地產大佬預言，預售政策2年內也將結束。
這就意味著，在之前沒有積累起足夠的實力的開發商，將被迫離場。
層出不窮的鼓勵購房政策
2月2日，中國人民銀行、銀監會公布通知，對個人住房貸款首付比例進行調整。通知規定，在不實施限購措施的城市，家庭首套房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，二套房再次申請商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于30%。對于實施限購措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。
2016年2月21日起，職工住房公積金賬戶存款利率將統一按一年期定期存款基準利率執行上調。由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率提升至1.50%執行。
而各地特別是三四線的鼓勵個人購房的政策，更是層出不窮。主要集中在補貼，補貼對象則主要是進城購房的農民、大學生。
比如大連規定，對于在校生和畢業未滿5年的高校畢業生，在中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區（以下簡稱市內四區）購買新建商品住房并辦理房屋買賣合同網簽備案的，在取得房屋所有權證后，政府給予購房補貼，補貼標準為：博士每平方米補貼400元，碩士每平方米補貼300元，本科及大專學歷每平方米補貼200元，補貼資金由市區財政按75%和25%比例承擔。
湘潭規定，征拆戶在市城區購買新建商品住房的，可一次性享受200元/平方米的購房獎勵。農業轉移人口到市城區首次購買新建商品房的，給予每平方米200元的購房補貼，每戶最高補貼金額不超過2萬元。對高校、中等職業學校在校生和在湘潭市園區就業的畢業生，在湘潭市城區各園區和示范區購買新建商品住房的，由所在園區和示范區給予每平方米300元的購房獎勵，每戶最高獎勵金額不超過3萬元。
越來越猛、強調結果的調控政策
今年的調控，不是一輪，也不是一次，而是好多輪，好多次。
重點城市，比如深圳、上海，都遭遇了兩次下手很重的調控。
今年的調控在限購、限貸之外，還出了一個新的地方政策：限價。也就是說政府根據你的成本和利潤率，批準一個價格，因為這個價格低于市場價，所以在南京、蘇州等地，有一段時間買到房等于中獎。
最密集的一輪調控出現在國慶前后。
在“因城施策”、“一城一策”的政策背景下，從2016年9月30日下班后到10月6日的不到一周的時間內，限購、限貸新政就相繼在北京、天津、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等多個城市落地。具體政策如下圖。
21地市密集調控令讓房價有所“冷靜”，多市房價出現松動。
按照多位地產大佬的判斷，最新的調控完全不同于以往任何一次調控，大家要對此有充分的心理準備。筆者認為，大家至少要做好1年半—2年不放松甚至進一步收緊的準備。
2016年的調控是嶄新的，具體說來有以下特點：
1、因城施策，不但一二三線的政策不同，同一類城市的政策也不同。
比如南京、蘇州等強二線的政策就很緊。最意外的就是嘉興這樣的三線城市，因為離上海近，也開始限購了。以后預測政策還是得看當地房價的變化，而不是看屬于哪一線。
2、層層加碼，不達目的誓不罷休。
上海、深圳這樣的城市，還沒緩過來，再來一次，這在以往是不可能的。
3、立體化，限貸、限購、限價，一起上，幾乎窮盡一切手段。
不過，筆者認為，因為改變的都是供需的終端，而上游的土地供給、人口變化、城市化這些根本因素沒有變化，所以，調控所能起到的效果，只是抑制房價上漲的速度，而不會改變這一趨勢。
長期來看，決定性的因素還是城市本身的資源和實力。而調控期間，正是反周期操作的機會。
房貸利息有望“抵扣”個稅
房貸抵扣個稅還沒有開始實施，但已經開始對市場預期產生影響。
根據全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康的說法，個人所得稅可抵扣房貸已明確，可以確定該方案會在全國推廣。
房貸利息抵扣個稅是個簡單的說法，準確的說法應該是：工資薪金的應納稅所得額可以減去房貸的利息部分再計算個稅，這樣可以少交部分個稅，減輕了個人負擔。
實際上，這個政策早有先例：
1998年，上海為了應對東南亞金融危機對樓市的影響，曾出臺過為期5年的個人購房退稅政策。政策規定，凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購買或差價換購商品住房并在上海繳納個人所得稅的中外籍個人，且是商品房產權證的法定擁有人，可在這一時期內享受購房后起算的個人所得稅抵扣。
目前市場猜測，最有先放開的可能是首套房，個人只有一套住房的房貸利息將用來抵扣個稅。
當然，一旦政策開始實施，能“抵扣”個稅的可能不止房貸利息，養老、二孩、房貸利息等家庭負擔也有望納入抵扣。
房地產稅一旦推出，將使房價趨穩
國家土地總督察辦公室近日發出通知，開展推動地方不動產統一登記制度落地實施情況督察。這項制度落地開始搶時間，預示著完善和重構房地產稅的主要障礙將被清除，這個稅制的改革也將一觸即發。
房地產稅將歸誰呢？之前各方傳遞出的信息都是：歸地方。廣東省政府之前出臺的《廣東省深化財稅體制改革率先基本建立現代財政制度總體方案》提出：“將房地產稅等財產行為稅成為縣(市)級主體稅種，以增強市縣政府履行事權和支出責任的保障能力。
在國外，房產稅是許多國家地方政府財政收入的重要來源。有數據顯示：美國物業稅約占地方財政收入的30%，澳大利亞房產稅占地方財政收入的比重為60%，日本固定不動產稅占地方財政收入的比重為53.3%。
眾多專家認為，一旦房地產稅在地方收入中占到一定比重，房價將趨于穩定……
房地產稅歸地方后，土地使用權轉讓、批租只會構成地方政府土地收入的一部分。而房地產稅、與地產開發有關的服務業稅收，將成為可以持續的收入來源。于是他們的行為將不是以把地賣出去為目的的一錘子買賣，而會改善城市環境和公眾服務，吸引更多人來投資，讓房子發揮最大的使用效益。
房地產稅占的比例越大，地方政府越有安全感，其靠賣地維持政府運轉，靠短期行為謀取政績的沖動將減弱，通過長期行為做出政績將成為更廣泛的選擇。
文章來源：明源地產研究院
