萬科千億秘密的背后：股權(quán)之爭下的房企“一哥”角逐

      2016年，在供給側(cè)改革和去庫存化的大方向下，中國房地產(chǎn)企業(yè)走過了一條高光的軌跡，取得了前所未有的突破。

　　萬科、恒大、碧桂園一步跨越三千億關(guān)口，直至喊出“萬億”的遠景目標(biāo)；千億規(guī)模企業(yè)數(shù)量大增長，改變連續(xù)幾年一成不變的七家數(shù)量；全行業(yè)年度銷售金額首超十萬億……

　　雖然盛世氣象，但仍需冷靜觀察。觀點地產(chǎn)新媒體數(shù)據(jù)研究部門長期跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)，并在此基礎(chǔ)上捕捉到精準(zhǔn)而全面的市場數(shù)據(jù)。

　　盡管調(diào)控收緊，新房市場形勢卻仍然向好，這直接導(dǎo)致了華潤置地、金地、華夏幸福、融創(chuàng)等房企2016年提前邁入千億陣營。

　　而在榜首的位置上，萬科、恒大仍處于激烈的角逐。

　　僅就萬科而言，盡管全年銷售業(yè)績尚未披露，但管理團隊已向行業(yè)再次展現(xiàn)其出類拔萃。在股權(quán)之爭帶來非經(jīng)營性難題影響之下，2016年1-11月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元，同比分別增長42.78%、49.57%。

　　解讀萬科的三千億銷售，或許可以歸結(jié)為一種模式的勝利。萬科幾乎是最早進行大量合作開發(fā)的房企之一，鑒于土地招拍掛溢價率持續(xù)上漲，該公司近年來約7成項目通過合作方式獲取。

　　隨著一二線城市剛需產(chǎn)品市場的走弱，城市家庭人口變動帶來的換房需求日益增加，使得包括包括萬科在內(nèi)的眾多房企開始轉(zhuǎn)攻改善型及高端市場。僅在深圳，萬科計劃新推的豪宅貨值便高達400億元。

　　這種模式背后，存在一條于萬科而言極為重要的主線——事業(yè)合伙人制度。在萬科看來，公司銷售持續(xù)增長，事業(yè)合伙人機制起到了凝聚團隊的重要作用。

　　但在股權(quán)之爭仍懸而未決的情況下，這種機制也面臨著不小的挑戰(zhàn)。

　　豪宅發(fā)力與合作開發(fā)

　　在郁亮2月份公開表示年內(nèi)理想目標(biāo)之一是銷售額3000億元后，數(shù)據(jù)顯示，萬科前上半年銷售額突破1900億元，同比漲68.32%。此后受到股權(quán)之爭的影響，三季度銷售額開始出現(xiàn)大幅下降。

　　

　　據(jù)萬科披露，2016年1-11月，公司累計銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元，創(chuàng)造出歷史最好的銷售業(yè)績。根據(jù)產(chǎn)品銷售和庫存去化情況，萬科也加快了項目開發(fā)節(jié)奏。前三季度，公司累計新開工面積2441.4萬平方米，同比增長74.6%，占全年計劃開工面積111.0%。

　　盡管如此，年內(nèi)包括恒大、碧桂園在內(nèi)的房企展開迅猛的營銷攻勢，其中恒大前11個月銷售金額甚至領(lǐng)先萬科近75億元。

　　

　　住宅開發(fā)銷售仍是萬科的核心業(yè)務(wù)板塊，隨著2016年房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生變化，該板塊的性質(zhì)也有所變化。

　　據(jù)觀點指數(shù)查詢，從分區(qū)域的銷售情況看，截至三季度末，萬科上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額935.6億元，同比增長59.9%；占總銷售額比例35.79%，較2015年底提高2.65個百分點，遠高于其他三個區(qū)域。

　　中西部區(qū)域則是銷售業(yè)績增長最迅速的地區(qū)。截至三季度末，萬科在中西部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額437.1億元，同比增長65.8%，占比例16.72%，較去年底提高3個百分點。

　　萬科的高速增長來源于對重點區(qū)域的良好把握，以上海區(qū)域為例，萬科在上海、杭州、蘇州、南京等的銷售排名基本位于前列。據(jù)觀點指數(shù)了解，前三季度，上海萬科銷售額270.6億元緊追綠地，杭州萬科則以179.1億元同樣位于第二。

　　在產(chǎn)品層面，萬科過去主要開發(fā)以144平方米以下中小戶型普通商品房為主，但這種情況近兩年逐漸發(fā)生改變。實際上，近兩年來政策放松、流動性充裕等情況使得改善型需求有效釋放，導(dǎo)致房企開始加大高端住宅的開發(fā)力度。

　　萬科年內(nèi)在上海、南京、武漢、成都、深圳、北京等城市加大高端住宅的布局，包括上海翡翠雅賓利、翡翠公園、翡翠濱江，杭州大都會79號，成都萬科五龍山、公園5號，深圳的臻灣匯、臻山府、瑧山道等。

　　其中，上海萬科的翡翠系產(chǎn)品一直是其重要的銷售業(yè)績來源，占比高達4成；“臻系列”三大產(chǎn)品則是深圳萬科重回主城區(qū)的標(biāo)桿作品，總貨值高達400億元。

　　土地儲備方面，在熱點城市土地競爭加劇、地價屢創(chuàng)新高的情況下，萬科選擇拓展合作資源，擴大合作范圍，并重點選擇一二線城市進行布局。據(jù)萬科披露，前11個月公司新增123個項目，總建筑面積1763.05萬平方米，單個項目所占權(quán)益最低為9%左右；武漢、南寧、杭州、天津、鄭州等二線城市占比接近八成，較上半年增加近10個百分點。

　　萬科披露，鑒于土地招拍掛溢價率持續(xù)上漲，公司近年來約7成項目通過合作方式獲取。年內(nèi)獲得的項目大部分為合作開發(fā)，包括收購中恒集團位于武漢的國際文化商業(yè)中心項目、沿海家園天津北倉鎮(zhèn)項目的大多數(shù)權(quán)益，以及54億元入股融信上海靜安地王等。

　　從報表的角度看，合作開發(fā)模式有兩面性。一方面，萬科追求的合作開發(fā)甚至是小股操盤，在經(jīng)營上風(fēng)險更低、效率更高。由于銷售金額會存在交叉計算，通過品牌輸出可實現(xiàn)撬動更大的銷售規(guī)模；另一方面，小股操盤的收益并不能歸類為利潤，因此對業(yè)績并不會有太大貢獻。

　　

　　數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，萬科少數(shù)股東權(quán)益431.30億元，較2015年底增加約20%，表明公司項目權(quán)益在逐步下降，合作比例在上升。

　　對此，萬科高級副總裁譚華杰曾表示，未來行業(yè)的趨勢是類似鐵獅門這樣的合作開發(fā)企業(yè)，所以公司會堅持合作開發(fā)的道路。

　　萬科過去多年每年拿地金額占銷售金額的比例基本在40%左右，這也是房企的最佳比例。

　　隨著10月份熱點城市調(diào)控政策出臺，萬科在判定未來土地市場“有望回歸理性”的基礎(chǔ)上，重新加大了招拍掛拿地的投資力度。僅以12月為例，萬科先后在北京、佛山、廣州、重慶、沈陽、徐州等地獲得多宗地塊。

　　新業(yè)務(wù)與事業(yè)合伙人

　　除了住宅這一傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，萬科還開始在其它房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行布局。在萬科看來，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代結(jié)束后，大量新興的房地產(chǎn)需求并未得到滿足。

　　在2015年致股東函中，萬科重點提及養(yǎng)老、電商、物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融四大領(lǐng)域的現(xiàn)狀及發(fā)展機遇，包括預(yù)估到2023年，中國的老齡照護與養(yǎng)老地產(chǎn)將各產(chǎn)生1萬億的市場機會；中國人的人均現(xiàn)代倉儲面積僅為美國的10%；不動產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，客戶需求拓展至食堂、健身、托兒、家政、房屋托管、社區(qū)金融等服務(wù)；中國的可證券化資產(chǎn)規(guī)模未來將超過美國，但目前這里是尚未開墾的處女地。

　　基于以上判斷，萬科在新的十年戰(zhàn)略中明確提出，要實現(xiàn)“從住宅開發(fā)商向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型”，包括長租公寓、社區(qū)營地教育、養(yǎng)老機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)的探索也有序開展。

　　郁亮此前也表示，十年后的“萬億大萬科”，一半將來自新業(yè)務(wù)。

　　截至2016年上半年，萬科物業(yè)已布局全國64個大中城市，服務(wù)項目超過1200個；期內(nèi)物業(yè)管理營收17.65億元，同比增長59.35%。物流地產(chǎn)完成了大型資產(chǎn)包的收購與整合，投資方式包括招拍掛、合作、并購等，期內(nèi)獲取項目9個；海外業(yè)務(wù)則在美國新增3個項目，在香港新增1個項目。

　　而據(jù)了解，在養(yǎng)老業(yè)務(wù)方面，萬科在杭州、北京、上海、成都、天津、青島、廣州等全國十多個城市同時開展養(yǎng)老業(yè)務(wù)。

　　資料顯示，截至9月份，萬科已探索出CCRC、城市機構(gòu)和社區(qū)中心三大類產(chǎn)品。除此以外，該公司還收購印力集團大部分股權(quán)，由此獲得專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營平臺。

　　新業(yè)務(wù)并不是孤立存在，按照萬科的戰(zhàn)略思路，對新業(yè)務(wù)的探索有助于提升其核心業(yè)務(wù)的產(chǎn)品競爭力和客戶粘性，并為公司未來的業(yè)務(wù)成長提供更加廣闊的空間。

　　需要明確的是，在股權(quán)之爭至今仍未明朗的情況下，萬科之所以實現(xiàn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)銷售持續(xù)增長以及新業(yè)務(wù)穩(wěn)步擴張，事業(yè)合伙人機制在其中起到了凝聚團隊的重要作用。

　　萬科自兩年前開始嘗試事業(yè)合伙人制度，包括事業(yè)合伙人持股計劃和項目跟投制度。其中目前萬科的盈安合伙人持股比例占公司總股本4.49%，將管理層利益與上市公司捆綁在一起，保障了公司戰(zhàn)略的有效執(zhí)行。

　　跟投制度則將項目經(jīng)營成果與員工利益直接掛鉤。萬科強調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代以后，項目的盈利和周轉(zhuǎn)能力在相當(dāng)大程度上取決于項目一線管理團隊的投資和操盤能力。

　　據(jù)萬科披露，跟投項目從獲取到首期開工的平均時間縮短了4個月，從獲取到首期開盤的平均時間縮短了5.4個月，營銷費用率亦持續(xù)下降。截至2016年6月底，公司累計已有192個項目實施跟投。

　　即便如此，考慮到股權(quán)之爭仍未明朗化，萬科推行的事業(yè)合伙人制度未來仍將面臨極大的挑戰(zhàn)。12月下旬，寶能被曝出旗下兩個資管計劃因監(jiān)管壓力已提前清盤，并有意尋找買方接手其持有的萬科股份；恒大亦表示“無意也不會成為萬科的控股股東”。此外，萬科更是宣布終止發(fā)行股份購買深圳地鐵資產(chǎn)的協(xié)議。

　　在股權(quán)之爭影響下，萬科的前景、文化和機制等優(yōu)勢都產(chǎn)生了不確定性，導(dǎo)致保留或引進優(yōu)秀人才的難度加大。近期深圳萬科總經(jīng)理已申請“內(nèi)部退休”，“臻系列”負責(zé)人張雍已確認離職，萬科副總裁、萬科建筑研究中心與工程采購中心總經(jīng)理王蘊也傳出離職的消息。