與大型商業的豐富業態組合相比，小型商業在選材與選料方面均不具優勢，它越來越成為投資開發者的雞肋、一張難出的牌。
尷尬出身
小型商業地產體量小，一般不到5萬平方米，但數量多，在整個商業供應量中占60%。它通常位置不佳、容納業態少、服務半徑小，常常陷入“先天不足、久治不愈”的境界，致使其尷尬的主要原因有以下幾個方面：
1、被動接受的商業規劃。
絕大多數房地產商在拿地時，政府通常要求建設一定比例的商業。而土地在制定控制性條件前很少進行商業研究，投資者只好硬著頭皮滿足其機械式的商業強制性要求，這使得開發商被動接受附帶條件的商業開發，而小面積商業發展更是如此。
2、租售選擇迷茫。
租售模式涉及項目的投資回報周期，在面對不大不小規模的商業，房地產商最煩惱的是不知如何解決其租售模式。由于小型商業就像不聽話的孩子，無論哪種方法調教，結果還是不聽使喚，多數房地產商對租售模式一直困惑，擔心其成為燙手山芋。
3、小體量讓商家普遍看淡。
由于項目商業規模小，商業本身缺乏有吸引人的定位，商家普遍擔心后期運營效果，不敢貿然入駐。大多采取冷眼觀望與婉言拒絕，而在受商家普遍冷落后，房地產開發商更加擔心小商業后期的空置。
4、小體量致使顧客吸引力弱。
普通顧客都有從眾心態，哪兒人多就往哪兒鉆。小體量商業項目囿于不大規模，以簡單的組合方式難以吸引更多的商戶資源，而缺乏吸引力的商家自然失去了對顧客的吸引力。
不同規模商業業態及特點
主要困境
與市場上豐富的中大型成功案例相比，小型商業的成功案例少之又少，小型商業始終在夾縫中尋求出路，卻往往事與愿違。筆者認為小型商業在開發時目前面臨以下主要困境：
1、堅持高端形象忽視商家適應性。
大多開發商都有一個心態，就高不就低，希望商業高端形象來提升項目品質。通常小體量商業形象越高端，所受約束的條件就越多，商戶的選擇就越稀少，到最后可能到無商戶資源可選的情形。
2、賣房心態去招商。
招商有別于住宅銷售，如果因資金回款壓力，開發商以賣房子一樣的心態面對待商家可能適得其反。雖然從投資者角度，房地產商要求高回報是合理的，但小型商業在本身可選擇的商戶資源有限環境下，過高租金回報只會嚇跑商戶。
3、設置體驗性空間受限。
個性化的商業建筑能夠為商業項目帶來人流。大型商業項目通常有足夠大的尺度以創造更豐富空間，小型商業由于預算以及小尺度地塊，許多開發商在建筑設計時忽視產品所創造的體驗感，使建筑產品過于平庸，亮相即相形見絀，這就很難吸引人流。
破局策略
小型商業在提供便利化服務方面有獨特優勢，同時它對周邊近距離消費群有足夠粘性，因此，只要針對性地滿足目標消費群的特定需求，提供更多舒適和富有想象力的體驗空間，將商業發展置于項目前期整體考慮之中，小型商業仍有巨大的發展潛力。
基于小型商業的諸多疑難重癥，開發商應基于小型商業項目自身條件、市場環境以及消費者的個性化需求特性，針對性地實施差別化的解決方案。我們建議主要策略如下：
1、明確階段性發展目標。
租售規劃對于解決投資回報非常關鍵。小型商業地產規模雖小，但也承擔了投資者回報需求，因此，在前期明確項目的階段性發展目標尤其重要。對于銷售型產品而言，首先應創造適合投資者需求的產品，減少投資門檻過高影響銷售速度。相比集中商業，街區型的商鋪由于其開放與靈活的空間，將更適宜投資。而持有型物業首先應考慮商戶需求，從長期經營的角度規劃產品，確保項目后期動態調整與持續運營。
2、圍繞目標消費者規劃商業。
小體量商業不可能滿足周邊消費者所有需求。要根據周邊的消費群的數量、收入水平以及他們的價值取向，篩選出針對性目標消費者。建議小型商業項目優先滿足目標客群的某一類主要消費需求即可。如沈陽天地項目放棄傳統零售業務，只針對25-45歲客戶提供餐飲及休閑類服務。
3、定位忌全而應突顯差異化。
小型商業定位時刻著眼項目規模，切記不可以大而全。在鎖定目標客戶群以后，定位優先考慮提升人氣，在聚集足夠的人流前提下擴大項目影響力，避免過分追求項目檔次而疏遠可及目標客群。如位于北京朝陽路尚街項目距離朝陽大悅城不遠，通過差異化定位，優先運動與休閑的品牌折扣作為項目定位方向，實現了差異化生存。
4、“傍大款”發展自己。
小型商業很難獨立發展為一個商圈，在產品定位時要充分考慮周邊的商業資源，重點關注分享大型商業人流來發展自己。在項目前期規劃時，小型商業應將大型商業當作自己的主力店，盡可能選擇與大型商業臨近一側規劃小型商業，主動將其展示面以及交通出入口與臨近大型商業形成互動。
5、堅持相對優勢理念。
小型商業難以有豐富的組合展示自身優勢，一定要全力集中某一類型的資源，使之做到單一業態規模的相對優勢來贏得市場機會。北京金地廣場之前以高端定位與新光天地直接競爭，結果出師不利。后期主動放棄高端組合，通過集中快時尚的差別化優勢以尋找新的生存機會。
6、設計創意的活力場所。
許多開發商認為小型商業規模不夠大而忽視建筑設計創意的重要性。其實，商業再小也要創造新鮮的消費空間與建筑外觀。人們在追求大空間車的同時，仍然對寶馬MINI、奔馳Smart小車情有獨鐘，主要是因為設計所創造的新鮮感打動了消費者。同樣，小體量商業一樣可以借助設計師的靈感去創造激動人心的建筑與消費環境，從而增加小型商業的消費動力。武漢花園道通過建筑設計師的二次改造，將老工廠煥然一新，使之成為眾多小資光顧的熱門商業場所。
7、特色商家引入。
人們選擇去哪消費并不在意商業建筑面積大小，而重在于商家能否提供有特色的消費內容。小型商業在公共空間較小的情形下，可以借助商戶自身的內部空間來打動消費者。因此，要盡可能選擇特色商戶或旗艦級商戶來樹立項目唯一性，以創造個性化服務來迎合特定消費群的需求。
文章來源：RET睿意德
