未來，購物中心可以這么玩！

風(fēng)云巨變20年，購物中心經(jīng)過20年的發(fā)展，到底發(fā)生了怎樣的變化？而未來購物中心的開發(fā)與運營又有哪些新趨勢？本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)告訴你，未來，購物中心可以這么玩！

 

購物中心發(fā)展的5大階段

 

▼1996-2000年：中國購物中心楊帆起航

 

從1996年開始到2000年，這4年是中國購物中心揚帆起航階段，廣州天河城的誕生代表著中國首個真正意義上的購物中心出現(xiàn)，1999年上海港匯廣場從開發(fā)開始導(dǎo)入購物中心開發(fā)運營理念，則成為中國購物中心真正起源。

 

▼2001-2006年：購物中心開啟標(biāo)準(zhǔn)化之路

 

2001年，隨著上海恒隆廣場開業(yè)，而后上海正大廣場、來福士廣場相繼開業(yè)，加速了中國購物中心歸分化進程。

　　

2005年，北京CBD萬達廣場開業(yè)，代表萬達第三代綜合體產(chǎn)品模式開始成型。

　　

▼2007-2010年：購物中心進入復(fù)合功能型

 

2008年開始，全國社會消費品零售總額突破10萬億大關(guān)，消費力升級導(dǎo)致商業(yè)升級，購物中心開始出現(xiàn)餐飲、休閑業(yè)態(tài)比例增加。

　　

▼2011-2015年：購物中心爆發(fā)式增長

 

購物中心進入了爆發(fā)式增長的階段，2015年5萬方以上的購物中心數(shù)量已超過4500家，可以說中國購物中心20年的發(fā)展相當(dāng)于過年30年、40家甚至50年的發(fā)展。

　　

也就是從這一年開始，購物中心增幅開始往下回落了，以后這個現(xiàn)象還會持續(xù)，進入存量時代。

 

 

購物中心向二三線城市下沉是大勢所趨

 

在大數(shù)據(jù)方面，我們選取了4個一線城市及23個二線城市，2000個3萬平米以上的購物中心，1660個已開業(yè)購物中心，340個擬開業(yè)的購物中心作為樣本，進一步解析購物中心本身的變化。

　　

▼購物中心提前進入存量時代

 

從規(guī)模上來看，從2011年開始，購物中心進入了開發(fā)風(fēng)口，近5年購物中心入市數(shù)量是此前15年累計數(shù)量的5.3倍，2014年入市數(shù)量達到峰值，從2015年起，增量開始放緩至300以下，提前進入存量時代。

 

 

▼購物中心向二三線城市下沉是大勢所趨

 

從城市選擇和商圈進駐上來看，前十年60%的購物中心集中在四個一線城市，在2007-2010年這五年間二線城市購物中心開始進入快速發(fā)展期，入市占比是一線城市的2倍，目前進入二線城市購物中心占比超過70%，購物中心拓展向二三線城市下沉是大勢所趨；

 

對于很多一二線城市而言，隨著核心商圈開發(fā)的飽和，購物中心進入的商圈不斷從內(nèi)向外多極化發(fā)展，甚至項目自身就形成一個商圈，近5年區(qū)域核心商圈占比達到51%，超過3成的購物中心進入到非核心商圈，甚至生活半徑5公里以內(nèi)都有一個購物中心。

 

 

▼未來大型綜合性購物中心及中型社區(qū)購物中心是主流

 

從單體購物中心規(guī)模數(shù)據(jù)看，5-10萬㎡的購物中心占比過半；從不同發(fā)展階段數(shù)據(jù)看，單體規(guī)模整體呈上升趨勢，5萬㎡以下的占比下降，15萬㎡以上的占比上升幅度較大；未來大型綜合性購物中心及中型社區(qū)購物中心是市場的主流產(chǎn)品。

 

 

▼民企是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的中堅力量

 

從購物中心開發(fā)商身份看，目前整體以民企為主，占比達七成；前10年由于住宅開發(fā)熱及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)門檻較高，國（央）企與外資開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位；從2007年開始，由于住宅市場調(diào)控及民企開發(fā)能力提升，大量民企被動或主動進入購物中心開發(fā)領(lǐng)域，成為中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的中堅力量。

 

新興品牌的發(fā)展決定了購物中心未來的發(fā)展水準(zhǔn)

 

從購物中心業(yè)態(tài)配比看，當(dāng)前整體達到了零售：餐飲：其他（親子、娛樂等）達到了4：3：3的比例，對比2015年與2016年樣本購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢，特別是兒童親子及服務(wù)類業(yè)態(tài)增長幅度相對較大，購物中心對此類業(yè)態(tài)的需求看漲。

 

 

具體到品牌，我們看到3間以上的成熟品牌占比接近70%，而門店數(shù)量3-5間的成熟品牌占比也達到50%，進駐購物中心的成熟品牌發(fā)展速度明顯滯后于購物中心的增速，品牌同質(zhì)化程度高；而進駐樣本購物中心的新興品牌今年占比僅21%，同比2015年18.5%略有提升，但仍處在一個較低的水平線上。

 

 

這些新興品牌轉(zhuǎn)化為成熟品牌的過程，實際上就決定購物中心將來發(fā)展的水準(zhǔn)。

 

從購物中心的主力商家來看，去百貨化已經(jīng)成為購物中心經(jīng)營調(diào)整大趨勢，從樣本數(shù)據(jù)看，引進傳統(tǒng)百貨作為主力商家的占比僅為13%。而大型超市與影院成為了現(xiàn)在購物中心熱門引進的主力商家，有超過6成的購物中心引進大型超市作為主力商家，可以看出大型超市仍然是購物中心吸客的利器。

 

 

除傳統(tǒng)百貨、超市及影院外，購物中心引進主力商家的類型愈加多元化，各類中型業(yè)態(tài)成為購物中心吸客的新手段，兒童游樂體驗館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統(tǒng)百超后的新主力商家。

 

未來購物中心不再只靠租金賺錢

 

購物中心物業(yè)管理從最初的某物業(yè)管理公司到商業(yè)管理公司，再到資產(chǎn)管理公司，表面上是名字的變化，從深層來看是購物中心管理思維的變化，最早是物業(yè)管理思維，現(xiàn)在變成了運營管理思維，有了增值保值的概念。

 

 

在場景管理方面，除了通過引進差異化商戶營造差異化競爭力以外，空間也是需要經(jīng)營的。什么樣的內(nèi)容能把人流帶起來，這是非常非常重要的一個課題，對于購物中心收入來說，正是有了場景管理的概念，收入慢慢從一元化租金收入，開始多元化，比如廣告收入。

　　

假設(shè)一個體量足夠大的購物中心，里面招的全部都是體驗業(yè)態(tài)，租金只能是維護水電費基本運營成本，只能靠流量掙錢是極端的例子，其實在購物中心內(nèi)賣廣告、賣汽車、賣保險、賣旅游產(chǎn)品都是可以的，未來購物中心的收入一定是多元化的，租金的占收入比例也會減少。

 

購物中心未來7大開發(fā)趨勢

 

最后簡單說一下購物中心的開發(fā)趨勢，主要分為7點。

 

購物中心從開發(fā)到商業(yè)運營再到資產(chǎn)管理的思維模式變化。

 

全渠道擁抱互聯(lián)網(wǎng)。每個購物中心經(jīng)營者要以開放心態(tài)接受移動互聯(lián)網(wǎng)帶來的新技術(shù)，可能短期內(nèi)還不能成為普及技術(shù)應(yīng)用，但它代表未來，如果把握住未來才有可能贏得未來。

 

社區(qū)型購物中心飛躍式發(fā)展。隨著老百姓消費能力越來越快，如果解決基本需求的話，都希望在社區(qū)周邊步行能到達一個購物中心，這是一個趨勢。

 

 

電商發(fā)展促進購物中心優(yōu)化和升級。從另外一個角度而言，電商也可以是一個購物中心渠道，越來越多的電商也開始開實體店了，電商倒逼百貨、購物中心的趨勢下，我們要提升經(jīng)營理念，升級經(jīng)營模式。

 

新興業(yè)態(tài)、品牌的不斷崛起。購物中心一定要關(guān)注新興品牌的崛起，因為他們很可能是未來購物中心調(diào)整期的時候，解決差異化問題的一些品牌。

 

商業(yè)競爭由實轉(zhuǎn)虛。購物中心從比拼硬件到比拼軟件的過程，也就是剛才講到的場景營銷，怎么樣把購物中心空間場景化、擬人化，甚至購物中心本身就是一個IP形象，讓客戶從空間感受上就認可了你這個購物中心。

 

 

IP營銷。最近上海大悅城魔獸展開展，周六迎來觀展1萬多人次，衍生品銷售額達到35萬。當(dāng)然對IP活動的選擇一定要符合這個購物中心基本客群的定位，這樣才能造成雙贏的結(jié)果，才有可能把這些來觀看IP人的量轉(zhuǎn)化成銷售額。

 

 

文章來源：贏商網(wǎng)