面對堆積如山、多年來未能有效解決的商業地產庫存，蘇州政府放了一個大招。
近期，蘇州政府明確發文，將試行《關于加快引導推進蘇州市區商業辦公用房去庫存工作的實施意見》。
該政策的核心內容，是允許商業和辦公物業有條件轉為住宅——商業辦公項目如果尚未開發建設完成，或已竣工尚未實現銷售，可以申請調整土地規劃，可以調整為住宅進行開發、建設和銷售，也可以進行養老產業、文化教育產業、體育產業等項目用途的開發建設。
這次的去庫存政策，可謂是非常優惠。
比如，土地的業態調整申請獲批后，涉及項目改建、重建的，減免有關規費。而且，根據項目需要，適當增加商業辦公用房配套功能。對新建未竣工的商業辦公項目,具備燃氣管道建設條件并單獨設有自然通風采光廚房的，可按相關規定設計配建燃氣入戶。
辦公和商業的去庫存，對于蘇州政府來說，儼然是一場戰爭，為此建立了蘇州市商業辦公去庫存聯系會議制度，成立了專門辦公室，強化主體責任落實。
這場戰爭的背后，是蘇州在地產大發展背后，連年累積，難以消化的商業庫存。
商業地產如何去庫存？下面，飆馬商業地產為大家分享蘇州的做法并附上文件全文供大家認真研讀。
各市、區人民政府，蘇州工業園區、蘇州高新區、太倉港口管委會；市各委辦局，各直屬單位：
《關于加快引導推進蘇州市區商業辦公用房去庫存工作的實施意見（試行）》已經市政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹落實。
蘇州市人民政府
2016年12月30日
（此件公開發布）
關于加快引導推進蘇州市區商業辦公用房
去庫存工作的實施意見
（試行）
為深入推進供給側結構性改革，進一步加快推進市區（不含吳江區）商業辦公用房去庫存工作，按照合法依規、技術可行、功能合理、均衡布局、市場穩定、試點示范的原則，制定如下實施意見。
一、項目適用范圍。
本意見適用項目是指建設單位已取得國有建設用地使用權、尚未開發建設完成,或已竣工尚未實現銷售的商業辦公用房或項目。依法認定為閑置土地的開發用地除外。
二、政策適用時間。
2015年1月1日前，已取得國有土地使用權、符合申請條件的建設項目，可以申請用地規劃調整。2015年1月1日以后通過公開交易方式取得國有土地使用權的項目，必須按確定的用途條件進行開發建設，不得申請調整。需促進市場銷售利用的，執行有關支持政策。
三、分類處置政策。
（一）調整用地規劃政策。
按照有關規定，嚴格控制經營性建設用地的用地性質和規劃條件調整。但對出讓項目所在區域商業辦公供應明顯偏多或在建規模過大，項目尚未開工建設或未開始銷售（包括原已銷售房屋目前已清理完成回購處置）的，可由建設單位申請，通過調整土地規劃條件、用途，引導項目建設用地轉型利用，用于住宅或國家支持的新興產業、養老產業、文化教育產業、體育產業等項目用途的開發建設。對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應按程序申請批準同意后，重新辦理相關用地手續、核定相應的土地價款。
1、已取得土地尚未開工建設的項目。由建設單位提出申請，按照相關程序批準后，將商業辦公項目調整為住宅或其他適合用途項目開發建設。
2、已取得土地并部分開工建設的項目。由建設單位提出申請，按照相關程序批準后，可將已開工部分調整為適合用途的房屋繼續開發建設，未開工部分調整為住宅或其他適合用途項目開發建設。
3、已全部開工建設但具備重建條件的項目。由建設單位提出申請，按照相關程序批準后，可將已開工建設房屋全部或部分拆除調整為住宅或其他適合用途項目開發建設。
4、已全部開工建設但不具備重建條件的項目。由建設單位提出申請，教育、公安、國土、住建、規劃、環保、消防等部門和屬地政府從技術和合規性方面研究可行性后，再確定是否適合將商業辦公用房調整為住宅或其他適合用途房屋。
（二）促進銷售利用政策。
對市場銷售利用困難、開發建設限制因素較多的商業辦公項目，可以根據項目實際情況，按照“一項目一策”的原則，采取相應措施促進銷售利用。
1、在不改變規劃條件的前提下，鼓勵企業根據市場需要重新申請報批規劃方案，調整項目業態；涉及項目改建、重建的，減免有關規費。
2、根據項目需要，適當增加商業辦公用房配套功能。對新建未竣工的商業辦公項目（超高層建筑除外），具備燃氣管道建設條件并單獨設有自然通風采光廚房的，可按相關規定設計配建燃氣入戶，擴大商業辦公使用功能，提升租賃利用能力。
3、根據市場需要，企業將商業辦公項目申請用作興辦文化創意、科教研發、健康養老、旅游度假、眾創空間、互聯網+、戰略性新興產業、生產性服務業等新業態的，經批準后，可按省政府辦公廳《關于促進低效產業用地再開發的意見》（蘇政辦發〔2016〕27號）文件規定實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期滿后，可根據新用途和規劃條件重新辦理相關用地手續，重新核定土地價格。
4、加大市場配置資源力度。屬地政府可以根據公共配套需求，通過回購、土地置換等形式，將閑置商業辦公用房或項目用于醫療、養老、教育和社區服務等進行有效利用；同時，鼓勵社會資本收購兼并商業辦公項目或企業，盤活市場資源。
5、切實降低商業辦公用房交易成本，促進市場流通，稅務部門在確定商業辦公用房交易納稅評估價時，應根據商業辦公市場狀況，及時調整、合理核定計稅基數。
四、明確申請程序。
建立蘇州市商業辦公去庫存聯席會議制度，由市教育局、公安局、國土局、住建局、規劃局、環保局、法制辦、土地儲備中心、消防支隊等相關部門及各區政府組成。辦公室設在市住建局，負責商業辦公用房去庫存項目的申請受理、項目進展情況跟蹤、牽頭協調等相關工作。各區組織對本轄區范圍內符合條件的商業辦公項目全面排查統計，并提出工作計劃，按照從易到難的原則確定試點項目。
申請調整用地規劃的項目，由項目建設單位向屬地政府提出書面申請，屬地政府審議同意后報聯席會議辦公室，辦公室組織論證，并會同相關部門及屬地政府提出初步意見報市政府常務會議審議，批準后由規劃主管部門按程序完成控規調整，各部門根據市政府意見和各自職責依程序重新開展完成各項報批手續。
五、強化責任落實。
按照屬地負責的原則，項目所在區域政府作為責任主體，要按照市政府商業辦公去庫存工作計劃，制訂本地區具體工作措施，細化分解工作任務，建立健全考核體系，進一步完善工作制度，落實工作責任，推動符合條件的項目早調整、早開工、早建成、早見效。
各市及吳江區根據本地實際情況，參照執行。
文章來源：飆馬商業地產綜合整理
