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隨著國家“科技創(chuàng)新驅動發(fā)展”戰(zhàn)略的實施，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導向的高新技術園區(qū)開發(fā)，取得了重大的經(jīng)濟成績。近年來，國家經(jīng)濟發(fā)展方式的轉變和經(jīng)濟結構的調(diào)整，對城市產(chǎn)業(yè)的升級、城市的開發(fā)建設提出了更高的要求。
由于近兩年持續(xù)的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)企業(yè)的轉型蔚然成風，房地產(chǎn)企業(yè)如何走出一條差異化競爭道路成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的重心和關鍵。科技園區(qū)——這個地產(chǎn)細分市場也逐漸引起人們的關注。
一、科技園區(qū)的內(nèi)涵與特點。
科技園區(qū)就是為成長型和創(chuàng)新型高新技術企業(yè)提供研發(fā)載體和增值服務的一種科技園區(qū)開發(fā)模式，通過科技、地產(chǎn)和金融的有機融合，實現(xiàn)多方共贏。
科技園區(qū)是工業(yè)地產(chǎn)的高級階段，以產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)集群為基礎，以創(chuàng)新型和成長型高新技術企業(yè)為客群；以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，強調(diào)了科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，保證了科技地產(chǎn)真正成為貫徹國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略和推動戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要平臺；以房地產(chǎn)開發(fā)為載體，遵循市場經(jīng)濟基本規(guī)律為前提，強調(diào)了政府、開發(fā)商與入駐企業(yè)按照契約關系，使園區(qū)土地資源、物業(yè)資源、企業(yè)資源按照市場行為而非行政行為聚攏在一起，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用。
二、我國目前科技園區(qū)開發(fā)的四大模式解析。
1、科技園區(qū)開發(fā)模式一：優(yōu)惠政策的帶動發(fā)展
主要是在園區(qū)運行初期，通過制定一系列產(chǎn)業(yè)、稅收、獎勵等政策降低入園企業(yè)門檻，提高企業(yè)入園積極性，該模式園區(qū)往往具有一定的政府背景，以扶持企業(yè)發(fā)展為重點。其代表性的科技園區(qū)是蘇州工業(yè)園。
蘇州工業(yè)園的政策優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：擁有較大項目發(fā)展的自行審批權；擁有充分授權的外事管理權；擁有預籌積累個人賬戶為主的公積金制度等優(yōu)勢。
2、科技園區(qū)開發(fā)模式二：區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶動發(fā)展
該模式下的園區(qū)發(fā)展具備一定的區(qū)域優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎，主要是在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動下促進園區(qū)的形成和發(fā)展壯大。一方面，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎為園區(qū)形成提供了條件；另一方面，隨著園區(qū)的發(fā)展又會促進現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的不斷升級及效益的提升。其代表性的科技園區(qū)是大連軟件園。
大連軟件園的產(chǎn)業(yè)基礎優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：擁有一定數(shù)量的軟件、電子信息產(chǎn)業(yè)基礎；擁有眾多外資企業(yè)尤其是日韓企業(yè)以及日語、韓語人才，為面向日韓的應用軟件開發(fā)數(shù)據(jù)處理等產(chǎn)品和服務領域的發(fā)展奠定了基礎；擁有豐富的高校資源，為軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了，豐富的人才儲備；
3、科技園區(qū)開發(fā)模式三：獨特物業(yè)形態(tài)帶動發(fā)展
該模式主要是靠園區(qū)功能布局完善合理，物業(yè)形態(tài)特色鮮明，從而形成對客戶極強的吸引力。該模式的園區(qū)客戶往往追求與眾不同的建筑形式，優(yōu)美舒適的自然環(huán)境，在滿足基本辦公需求的基礎上，更加追求品味及個性化的空間環(huán)境。其代表性的科技園區(qū)是上海印象鋼谷。
上海印象鋼谷主要的優(yōu)勢體現(xiàn)在：優(yōu)美舒適的自然環(huán)境；個性化的辦公空間；獨特而新穎的建筑風格。
4、科技園區(qū)的開發(fā)模式四：完善進駐服務帶動發(fā)展
該模式主要是靠完善進駐服務帶動：通過為入園企業(yè)提供一系列包括人力資源、技術、資本、市場等諸多方面的組織、管理和服務，幫助企業(yè)順利生存、快速發(fā)展壯大。完善的進駐服務不僅為初創(chuàng)企業(yè)提供基礎型服務，降低了創(chuàng)業(yè)風險，同時為高成長企業(yè)提供發(fā)展型、延伸型服務，滿足個性化需求。其代表性的園區(qū)是深圳天安數(shù)碼城。
深圳天安數(shù)碼城的主要的特點是以高科技企業(yè)為核心，引導人才、資本、技術、信息、市場、商務、政策的要素的集聚，為成長型的企業(yè)提供完善的服務。
三、科技園區(qū)的開發(fā)運營與戰(zhàn)略定位。
科技園區(qū)的開發(fā)，必須從區(qū)域的高度進行戰(zhàn)略規(guī)劃，從城區(qū)化開發(fā)的角度、從園區(qū)對城區(qū)經(jīng)濟、區(qū)域板塊經(jīng)濟的促進角度進行規(guī)劃，而不是僅限于單一的園區(qū)內(nèi)部。同時科技園區(qū)在開發(fā)運營時整體定位也要與規(guī)劃設計相統(tǒng)一，什么樣的產(chǎn)品規(guī)劃設計對后期的運營管理起到促進作用。只有這樣，才能以園區(qū)產(chǎn)業(yè)為引擎和造血機制，通過園區(qū)的規(guī)模化發(fā)展帶動整個區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和園區(qū)自身經(jīng)濟的發(fā)展。筆者通過自己曾經(jīng)服務過的杭州余杭某科技園以及深入研究過的深圳某數(shù)碼城園區(qū)為例，闡述科技園區(qū)的前期戰(zhàn)略規(guī)劃與開發(fā)運營的重要性。
1、科技園區(qū)的開發(fā)運營與規(guī)劃有機結合。
以杭州余杭某科技園為例。杭州余杭某科技園總投資15億元，占地127畝，總建筑面積27萬㎡。項目分三期開發(fā)，園區(qū)倡導“獨棟辦公、花園辦公、綠地辦公”的發(fā)展理念，以及“雙生態(tài)”的開發(fā)理念。其產(chǎn)業(yè)定位以IT軟件、電子信息、電子商務、高新技術、創(chuàng)新創(chuàng)意等高科技技術產(chǎn)業(yè)。
項目周邊擁有浙江大學、浙江理工大學、杭師大大學城等大學院校，以及阿里巴巴淘寶城、聯(lián)強國際、同花順等知名企業(yè)，信息共享、交流互動，形成杭州城西高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。該園區(qū)從2009年開始建設至今，招商的進度受阻，整個項目面臨諸多問題。如整個園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商定位不清晰；產(chǎn)品規(guī)劃設計與目標企業(yè)不匹配；整個園區(qū)的規(guī)劃設計沒有考慮到后期運營的問題等。
科技園區(qū)在創(chuàng)建之初，沒有立足整個杭州未來科技城區(qū)域板塊競爭的高度、園區(qū)對未來科技城區(qū)域板塊的貢獻角度、同一區(qū)域板塊內(nèi)園區(qū)的共生、互補、競合角度進行動態(tài)的、宏觀的戰(zhàn)略規(guī)劃，并在此基礎上進行針對性強的特色產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃。不能立足區(qū)域板塊發(fā)展角度進行園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，盲目發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，導致園區(qū)定位不明，從而致使同一區(qū)域板塊內(nèi)部、各園區(qū)間的產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化嚴重，區(qū)域內(nèi)部惡性競爭加劇，園區(qū)經(jīng)濟不能有效提高區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。
科技園在做早期規(guī)劃設計時，就缺乏規(guī)劃建設一個科技園區(qū)的經(jīng)驗，對目標客戶的理解也不深入。設計院的設計師在做整個園區(qū)的設計時，根本不會考慮日后將會進駐什么企業(yè)；入駐的企業(yè)對建筑結構有沒有特殊的要求；也不會考慮到科技園區(qū)背后運營的因素，比如管道井怎么配、電源怎么配、停車位怎么配，企業(yè)需要24小時不間斷電源，該怎么解決，用什么方法解決等問題，還如園區(qū)內(nèi)的人流動線的規(guī)劃與配套商業(yè)該怎么結合，讓其園區(qū)內(nèi)的物業(yè)價值發(fā)揮最大化？
2、科技園園區(qū)的開發(fā)運營與整體定位的統(tǒng)一性。
我們都知道商業(yè)地產(chǎn)的價值重要性是體現(xiàn)在運營管理上，而商業(yè)的前期策劃定位也是圍繞對商業(yè)價值和商業(yè)運營技術的研究和分析上，從而讓商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)向運營管理上轉變，使項目開發(fā)、招商和運營之間保持互通能力和互助能力。
科技園區(qū)的開發(fā)亦是同樣的道理，不同的是科技園區(qū)比商業(yè)地產(chǎn)更復雜話，不僅是單從運營的角度考慮提升物業(yè)價值，還要從產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)集群以及產(chǎn)業(yè)定位的角度研究和分析園區(qū)的商業(yè)價值。目前在科技園區(qū)這個領域做的比較成熟的是深圳某數(shù)碼城園區(qū)。數(shù)碼城園區(qū)給自己的定位是“民營科技園區(qū)的專業(yè)運營商”。作為民營科技園區(qū)的運營商，主要提供兩方面：第一、提供基礎開發(fā)，硬件的物業(yè)環(huán)境；第二、提供適應于目標客戶中小民營科技企業(yè)，適合他們發(fā)展的營商環(huán)境，這個屬于軟件環(huán)境，包括金融服務、技術支持、專業(yè)管理咨詢提供方面等等，這些東西是民營科技園區(qū)特別注重和強調(diào)的。
此外由于科技園區(qū)開發(fā)的復雜性和難度系數(shù)比較大，更需要一支專業(yè)的團隊，和必要的外腦的支持。比如各部門對于產(chǎn)品的理解，對于市場的理解，從建筑規(guī)劃部門到市場策劃部門，到運營管理部門，大家應該都有同樣的認識，市場策劃部門的人知道產(chǎn)品開發(fā)的時候提哪些建議，工程規(guī)劃部門也知道市場可能會有哪些需要等。比如有一些企業(yè)需要數(shù)據(jù)交換機組和不間斷電源的設備，它可能會比較重，甚至有一些企業(yè)的核心檢測的設備也是比較重的，一般的負荷解決不了的。但是在設計階段，又不知道哪些企業(yè)會進來，因此，設計人員可以考慮在比較低的層次二樓、三樓、四樓設計較高的承重標準，以保證有需要的企業(yè)可以順利入駐。這些方面的考慮，需要有既懂的開發(fā)運營又懂的規(guī)劃設計的專業(yè)性復合型人才，這樣才能保證整個園區(qū)的成功開發(fā)，給區(qū)域經(jīng)濟帶來促進作用。
因此，深圳某數(shù)碼城園區(qū)無論是在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上還是在招引企業(yè)的定位上都符合自己的整體定位的統(tǒng)一性。
四、科技園區(qū)的開發(fā)運營特點及盈利模式。
科技園區(qū)作為國內(nèi)目前尚未完全成熟的科技地產(chǎn)產(chǎn)品，它主要以“環(huán)境清新優(yōu)美、配套功能完善、產(chǎn)業(yè)高度聚集、自主創(chuàng)新活躍”的產(chǎn)品標準，通過提供優(yōu)美、舒適的物理空間和完善的產(chǎn)業(yè)增值服務，盡可能實現(xiàn)同一產(chǎn)業(yè)集聚效應，激發(fā)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力，降低企業(yè)落戶的綜合成本，提升區(qū)域的該產(chǎn)業(yè)整體競爭力。
科技園區(qū)在開發(fā)運營中要硬環(huán)境和軟環(huán)境同步建設，以“軟環(huán)境”取勝，這是科技地產(chǎn)項目品質(zhì)的重要保證。每個科技地產(chǎn)項目開發(fā)之初，都要與所在地政府，以及社會商業(yè)伙伴攜手合作，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資本、技術、人才、市場四個要素，共同致力于產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素的整合，提供一系列技術關聯(lián)性強、附加值高、智力密集度高的創(chuàng)新增值服務。比如，在科技金融服務方面，可以通過聚集銀行、擔保公司、再擔保公司、小額貸款公司、風險投資公司為企業(yè)提供銀行貸款、小額貸款、貸款擔保、幫助企業(yè)獲得政府扶持資金、為企業(yè)擔當融資顧問等，多渠道提供資本服務。也可以為入駐企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)資本（VC）和成長資本（PE）的股權投資。在技術服務方面，積極構建技術、產(chǎn)業(yè)緊密結合的共性技術平臺。
科技園區(qū)在盈利模式主要是通過項目的銷售，物業(yè)的經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)的服務，資產(chǎn)的孵化出售，以及將來資產(chǎn)包的證券化業(yè)務，通過這些生產(chǎn)經(jīng)營活動和資本運營活動把產(chǎn)業(yè)和金融有效的結合在一起，實現(xiàn)多渠道，多方式的盈利。科技地產(chǎn)投資大，周期長，要實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展，在持有培育主體的產(chǎn)業(yè)物業(yè)同時，必須要進行住宅和商業(yè)物業(yè)的策略性，平衡項目的綜合性開發(fā)風險，同時也保障盈利使科技地產(chǎn)有很好的業(yè)態(tài)和項目品質(zhì)，沒有錢也不可能保證項目品質(zhì)堅持到最后，所以還有一定盈利性活動支持的科技產(chǎn)業(yè)載體的建設。
文章來源：搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)
