商業地產是商業活動展開非常重要的載體，也是商業價值體現的重要工具。開發商投資商業地產，在沉淀大量資金的同時，還面臨投資周期被拉長的問題。
如何通過盤活存量資產，實現整體商業地產的發展和商業的繁榮，不僅是商業開發商，也是投資機構所關注的問題。
對于投資者來講，除了商業地產資產的質量和財務的狀況之外，他們較為關心的就是發起人。尤其是發起人對于商業信托的支持和承認，對發起人有著舉足輕重的角色。
而對回報的追求，在新加坡上市的地產信托必須有一個合理的資產估值。“投資者關心被注入的這些房地產信托資產是否價格公平，而且它的收益率是否具有吸引力。”星展銀行股權資本市場部董事總經理吳賢璧說。
新加坡經驗
雖然國內商業房地產體量遠大于新加坡，但國內已上市的商業資產規模，卻遠不及新坡加。
據新加坡交易所披露的信息，目前新加坡約有43個房地產信托與商業信托，總市值高達530億美元。在近8年以來，這些已上市的商業地產信托，其增值部分還包括了新的IPO、持續融資，以及新發售的新股。
值得注意的是，新加坡上市房地產信托的資產中，房地產約70%是來自新加坡以外的市場。
另據星展銀行的信息，新加坡房地產信托市場經過迅速發展直到今天，超過40多個的上市房地產信托產品中，有3個是由中國商家發起，而且是純中國資產在新加坡上市的房地產信托。
國內從十幾年前開始熱談REITs，國內商業地產融資工具的通道，還沒有完全打通。
高和資本資產證券化投行部董事總經理毛躍暉指出，對比中國和美國的市場，中國在2016年經歷了資產證券化的大躍進，然而當年中國商業地產證券化的規模只有500個億；這與美國的規模比起來，差得非常遠。
“總結起來，商業地產資本化有三難：經營難、融資難、退出難。雖然對應的也有三個解決的對策，但是其中最關鍵的是金融化。”毛躍暉說。
新加坡交易所中國區主席黃良穎指出，業界對國內房地產信托有很深的印象，但是新加坡市場之所以發展規模遠大于國內，一個重要的原因是商業地產資產得到了證券化。
而這與17年來，新加坡所建立的整個生態環境有密切關系。
黃良穎介紹，首先很重要的是投資者群。金融管理局在這里面起到很大的作用，目前在新加坡大概有2萬到7萬的人員在管理相關的資產。此外，大概有200家資產管理公司在外面管理著4000只基金。
星展銀行股權資本市場部董事總經理吳賢璧指出，投資者看好新加坡市場的原因中，其中有一點，是看到新加坡是一個具有國際性的房地產投資平臺。“就是說，將資產在新加坡上市，它融資的對象是國際的投資者。”吳賢璧說。
“有很多雜志認為，約在2020年，新加坡可能會成為全球第二大的高凈值地區。”黃良穎表示。
穩健回報是關鍵
將較為成熟的物業打包在新加坡上市，對開發來說有多方面的好處。
一方面使開發商和房地產投資者套現資產，這樣可以實現投資者對物業資本的收益。“可以盤活了房企房地產投資的資產池，可以達到資本的循環。這意味著房企或投資者可利用回籠的資金，來擴充其他的業務。這可以說實施了一個輕資產的策略。”黃良穎如是說。
美國、新加坡商業地產資本市場，被認為是中國REITs仿效的榜樣。其實在新加坡上市的房地產信托中，有一部分是來自中國的資產。
吳賢璧介紹，在新加坡上市的中國資產發起人中，較早上市的BHG于2015年上市，IPO的市值是3.9億元。
隨后在2016年，杭州的富春，也在新加坡把他們的云同網城成功打包在新加坡上市。富春的主要資產，是位于杭州的電子商務和物流項目，上市市值是6.3億元。
吳賢璧透露，今年年初BHG在新加坡上市，是利用了一個BT的架構。這個BT商業信托中，物業的主要組合是位于中山市的零售商場，IPO的市值約4.3億元。
毛躍暉表示，雖然國內有大量商業地產資產，但并非所有的項目都適合上市。一些資產在運營中，也多少存在一些問題。
“困局來自于規劃和運營。存量中近三成，多數為存量效益率很低下的項目。商業地產一方面是從開發的階段進入到一個存量階段，而存量階段其中重要的一塊內容，是適應城市更新的需要，因此收益獲得不斷增長。”毛躍暉認為。
相比較而言，在新加坡上市的資產，其回報率則相對穩健。
黃良穎透露，在回報方面，投資者可從投資的物業中獲得6%到8%的回報。從穩定性來看，此前新加坡交易所曾做過一個調查，約在2012年到2015年的時間里，海峽指數波動在16%上下浮動，然而新加坡交易所房地產波動是1%。“波動小，也是投資者看重在新加坡的地方。”黃良穎說。
文章來源：華夏時報
