二線城市購物中心項目分析

隨著一線城市購物發(fā)展的成熟和二線城市的消費(fèi)水平提升及各項配套逐步實現(xiàn)，二線城市成為購物開發(fā)熱潮的新大陸，吸引各類開發(fā)商和零售商進(jìn)駐，步入群雄逐鹿的多極競爭格局，大型化、近郊化、多樣化，中國購物正在呈現(xiàn)新的時代特點。

 

 

與此同時，二三線城市的購物正迎來調(diào)整期。中國購物快速發(fā)展主要動力來自城鎮(zhèn)化和服務(wù)業(yè)成長，并最終體現(xiàn)在消費(fèi)升級上。作為宏觀政策調(diào)控的洼地，商業(yè)地產(chǎn)增長不足為奇，但是不同于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不具有易復(fù)制性，并且多為持有型物業(yè)、時間長、對運(yùn)營管理水平要求更高。購物則是商業(yè)地產(chǎn)與零售的結(jié)合，除了需要具備商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營能力，還需將零售業(yè)的特點納入其考慮范疇，如建筑結(jié)構(gòu)要符合所選零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營需要、租戶選擇遵循目標(biāo)消費(fèi)群體特征、經(jīng)營重點體現(xiàn)為消費(fèi)者營造體驗式服務(wù)享受等等，而零售市場的多樣性和變化性顯然也對購物的和運(yùn)營者提出更高的要求。

 

 

一、中國購物的發(fā)展態(tài)勢。

 

目前，中國購物中心的開發(fā)呈現(xiàn)體量趨大、向城市近郊擴(kuò)散以及二、三線城市快速興起特點，面對新的機(jī)會與挑戰(zhàn)，運(yùn)營者需要抓住商業(yè)本質(zhì)，厘清迷思。

 

首先，中國購物大體量化趨勢明顯。目前，中國一、二線城市購物平均體量約7萬平方米，如北京的金源為60萬平米，朝陽大悅城23萬平米，都屬于體量巨大購物。購物體量趨大，便于為居民提供“”消費(fèi)體驗。然而值得注意的是，大體量的物業(yè)提高潛在集客能力的同時也帶給后續(xù)招商和運(yùn)營更大壓力。購物“大未必佳”，相對于面積而言，購物更需要明確定位，尋求與面積的平衡。

 

其次，城市近郊成為了發(fā)展新空間。中國一線城市中購物場所密集且租金持續(xù)高企，與此同時，城際交通逐步完善以及私家車保有量的快速增長使得距離不再是購物主要障礙，一線城市商業(yè)開始由城區(qū)向近郊擴(kuò)散。近郊購物擁有更大的面積和更多的商品品種，可以充分利用其規(guī)模打造齊全業(yè)態(tài)組合，相較于位于的購物，往往更需要依靠主力店帶動商業(yè)氛圍和吸引客流。

 

二、二線城市購物步入多極競爭與整合時代。

 

在眾多購物項目快速上馬的二線城市中，成都、天津、沈陽、杭州、武漢都顯示出強(qiáng)勁的競爭力這些城市正借力大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引成熟、品牌開發(fā)商、區(qū)域開發(fā)商以及外資開發(fā)商進(jìn)駐。以成都為例，目前已經(jīng)進(jìn)駐的開發(fā)商有保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤、萬達(dá)、井、等。目前，成都開工建設(shè)城市綜合體數(shù)量已超過100個，大多單體體量在10萬平方米以上，且每家都配有購物，預(yù)計在未來幾年中，將有1000萬平方米的體量入市。然而，如此大規(guī)模的購物供應(yīng)涌入市場，必然會引起新商業(yè)物業(yè)空置率上升和對原有商業(yè)沖擊，也致使商業(yè)地產(chǎn)空置率將步入上行階段，行業(yè)即將進(jìn)入兼并整合的重要時點。由于大部分新建購物位于城市新開發(fā)區(qū)域，這些區(qū)域?qū)τ趪H零售商而言缺乏吸引力，今年以來一些城市已經(jīng)出現(xiàn)招租進(jìn)程緩慢，甚至新完工商業(yè)物業(yè)長時間空置現(xiàn)象。在二線城市，那些位置欠佳但體量巨大的購物項目正在承受著日益升級的招商壓力，并且有可能在不久的將來迎來一輪并購狂潮。

 

日本的購物中心業(yè)態(tài)發(fā)展也將對中國的購物中心來說是個啟示，日本作為一個高度發(fā)達(dá)的社會其購物中心的人氣卻絲毫不受各方面的影響，日本的購物中心每節(jié)假日集體性的開展打折促銷活動，以及細(xì)致的人性化服務(wù)，故日本的購物中心人氣旺。

 

總體而言，前期二線城市相對于一線城市來說，土地開發(fā)成本更低，政策支持較多，發(fā)展空間更大，加上越來越多的人流開始回到二線城市，二線城市市場前景比較廣闊，目前二線城市為多元化區(qū)域中心發(fā)展，如合肥，各個行政區(qū)都會至少有一個地標(biāo)區(qū)域中心，經(jīng)開區(qū)為中環(huán)城，蜀山為港匯廣場，廬陽區(qū)為步行街，瑤海區(qū)和政務(wù)區(qū)為萬達(dá)廣場，省會二線城市在發(fā)展購物中心上將會更具有優(yōu)勢，競爭也較為激烈，品牌知名度也較為關(guān)鍵。近幾年來，二線城市購物中心租金漲幅在近5年內(nèi)已超過一線城市，尤其是在2012年，二線城市租金突然提速，而一線城市則受到供應(yīng)增加、經(jīng)濟(jì)放緩以及電商興起的綜合影響，租金增長明顯放緩。而在二線城市，一方面由于租金基礎(chǔ)水平較低，增長空間大；另一方面，那些使得一線城市增長放緩的因素，在二線城市影響有限，因此二線城市租金累計增幅超過了一線城市。由市場行情可以看出不是所有的商業(yè)物業(yè)的租金價格都是相同的，他們是否可以承受高租金完全是依靠他們的盈利情況來決定的，業(yè)態(tài)的合理分配可以幫助開發(fā)商實現(xiàn)利潤的最大化和提高項目的美譽(yù)度。