結束了2016年狂飆突進的全民炒房，中國房地產市場遭到了最為嚴厲的政策調控。熱點城市限價限購限貸趨嚴、土地供應緊缺、商改住限制加碼，但得益于過去兩年滾燙的樓市，2017年上半年，多數房企取得了歷史上銷售業績及利潤上漲最為兇猛的成績單。
地產黃金時代正值巔峰，亦或白銀時代已悄然降臨？
“中國內地房地產市場正兵臨城下，通過土地增值獲得紅利的模式已經失去了效用，而未來2年-3年是房地產行業最棘手、復雜、難受的時期，再之后則有機會。”眾多房企高管中，綠城中國行政總裁曹舟南是最悲觀的那一位。
從銷售數據來看，包括恒大、碧桂園在內多家房企，7、8月份明顯回落。研究機構中原地產預計，2016年“地王”頻現，房企對未來房價上漲預期非常高，但調控導致上漲難度加大，樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風險，與此同時，各種融資渠道壓力及資金鏈的風險逐漸積累，從資金及銷售等方面看，二季度末顯現市場影響，而2018年上半年房企的風險可能加大。
“非常保守”的5000億銷售額？
“我不知道大家為什么老認為5000億非常保守，如果下半年我們做得更好，也不排除會比5000億做得更好一些。”碧桂園總裁莫斌表示。
5000億元，這是碧桂園作為一家地產公司預計的全年銷售額，這一數據幾乎等同于山東青島2016年GDP總量的一半。盡管在馬來西亞森林城市項目折戟，但在2017上半年，碧桂園依然實現合同銷售約2889.1億元，同比增長131.0%。如今來看，碧桂園將會超預期完成，因為7、8月銷售額合計已達783.9億元。
“未來每年維持10萬億銷售規模中，進入前10的最低門檻將是4000億元，好一點的公司年銷售額會到6000-7000億元”，按照恒大總裁夏海鈞的這一判斷，從上半年數據來看，碧桂園、恒大、萬科三家穩坐其中。第二陣營則包括3000億陣營中的保利、綠地、融創等，第三陣營則在千億規模的龍湖、綠城、金地等。
一個個龐大的銷售數字背后，則凸顯著市場集中化、房企高低分化的市場趨勢。野村證券的數據顯示，前20大內地房企市場占有率已由2015年的28%，上升至2017上半年的41%。
對此，萬科新任董事會主席郁亮表示，今年特別關注的一個現象是上半年前十大地產商占比達到26%，這個歷史上從來沒有過，“這說明了競爭的激烈程度，市場成熟到一定階段以后，每一個行業都有這個特點，主要玩家占主要份額，這個趨勢證明白銀時代正式來到了。”
跟隨銷量猛增的還有均價。
恒大財報數據披露，上半年其合約銷售均價為9862元╱平方米，同比增長15.5%。“三四線城市之王”的碧桂園價格則稍低些，銷售均價為6900元/平方米，同期增長10.7%，這其中過半銷售額來自于三四線城市。其在財報中也稱：“對城鎮化的堅定信仰最終讓碧桂園渡過黎明前的等待，在旁人的猶豫中再創佳績。”
中原地產首席分析師張大偉告訴筆者，2015年、2016年樓市爆發期成交的房源交付，令市場主要房企可結算貨值充沛，盡管樓市被調控，但市場影響在今年2季度末才出現，預計房地產銷售金額與面積將收獲歷史最豐收一年。
一場高風險的土地爭奪戰
盡管高地價頻出的2016年成為過去，但爭奪土地的激烈程度并未降低。
萬科在財報中表示，今年第一、二季度的土地溢價率分別為 25.8%和 40.3%，相比去年同期已有較為明顯的下降，部分三四線城市土地均價和成交溢價率有所上升。郁亮稱“萬科從來不主張囤積過多的土地儲備，保證兩到三年滾動開發的水平就夠了，我認為買地需要講時機。”
與萬科的謹慎不同，筆者梳理房企土地儲備情況發現，恒大、碧桂園、融創對土地胃口更大，上半年三家新增土地分別為6763萬平方米、5084萬平方米、3023萬平方米，累計土地儲備分別為2.76億平方米、2.1億平方米及1.01億平方米。
從拿地的區域分布來看，萬科、融創聚焦于一二線城市。其中土地儲備近1.2萬平方米的萬科，上半年拿到1559萬平米的土地中，77.5%位于一二線城市，這其中就包括早先在廣州核心區域斥資551億元拿下廣信房產總建筑面積為211萬平方米的資產包。融創1億平方米的土地規模中，按照土地貨值，其96%位于一二線城市及環一線城市周邊。
與之相比，碧桂園及恒大拿地則是“通吃”策略，按照土地貨值，恒大73.6%的土地儲備位于一二線城市。碧桂園更是咄咄逼人，莫斌更是直言“三四線仍然是主戰場，我們現在連五線都進”，上半年新增的5084萬平方米的土地中，按照土地貨值，僅有67%為一二線城市。
據碧桂園北京區域的更新發展總監孫紹勇介紹，單在河北區域，碧桂園就有近200人的投資拓展團隊，其中專門40人負責投資，幾乎覆蓋了區域內所有地塊。
不過，隨著北京“限地價、競自持”政策蔓延其他一線城市，諸多房企開始放棄通過招拍掛市場拿地，融創中國董事會主席孫宏斌今年3月即稱，隨著招拍掛的大部分土地價格上漲，融創自2016年“十一”之后就已基本停止在公開市場拿地，“我們的精力都在并購上。長遠看，我們對這個市場是非常悲觀的，地價有問題就是最大的問題。”
“2016年4月份到9月底內房企拿的地怎么辦，因為現在的房子不僅限購、限價，還限貸、限售，所有的報批價格和預售證都被當地政府所限制，內地開發商都是用高地價以博取未來的高房價，現在的商業模式被剪斷了，明年萬一下降了10%、20%怎么辦？”曹舟南在綠城中國財報會上同樣憂心忡忡。
Wind統計數據顯示，截至8月1日，2017年房地產行業并購總共159起，涉及金額2230億元。這其中萬達、融創、富力三家合計637.5億元的交易金額，創出了中國房地產史上最大規模的交易紀錄。穆迪就指出，并購激增主要由于開發商有意實現更大的規模效應、爭奪更大市場份額以及補充土地儲備。
克而瑞數據顯示，新增土地建筑面積方面，前30強房企前7月拿地規模達到3.50億平方米，其中并購占25%，比去年同期增長15%。
野村中國房地產研究主管陳鐸告訴筆者，正常房地產開發從拿地到開工施預售，至少要一年，如果是并購項目幾個月就可以實現銷售回款，現金流收益好，但并購的土地也存在隱藏債務的風險。拿萬科收購的廣信資產包來說，郁亮就曾表示，“估計官司都有好幾百個，但這個資產是值得的。”
中交房地產集團副總經理周濟則認為，“并購雖然會暫時帶來股價的收益、市場規模的擴張和團隊的擴充，但是沒有文化的融合，被并購的公司一定不是你的，這個收購就是失敗的。”此前中交房地產集團控股了綠城中國。
已隱現的資金風險
規模擴張的背后隱藏著風險，在政府出臺限價、限購、限貸等調控政策的同時，房企發行公司債、銀行信貸、資管計劃等融資手段也趨于縮緊，外界對于房企的資金風險格外關注。
長江證券數據統計，2017年上半年34家重點房企凈負債率創歷史新高，達到113%，相較2016年全年增加16%，這意味著今年流動性中性偏緊，若有息債務集中到期，開發商將面臨無法償還的困境。
不過，龍頭公司凈負債率出現極大分化。碧桂園凈負債率為37.8%，萬科及中海外更低，分別只有19.61%、16.1%。與之相比，恒大、融創則分別高達75.5%、260%。
在還清了總額1129億的永續債，引入700億戰略投資之后，跑步回A股的中國恒大終于將凈負債率減半。其總裁夏海鈞就在財報會上承諾：“到2018年6月，我們的總負債率降低140%，到2019年6月，凈負債率到70%左右，在2020年達到大部分企業合理的凈負債水平。”
在完成入股鏈家、馳援樂視、購買萬達文旅項目后，“地產并購王”融創的債務總額已從2016年年底時的2577億元，飆升至六月底的3896億元，凈負債率由2016年的121%，攀升至260%，資產負債率達到91.92%。
不過，在融創行政總裁汪孟德看來，資產負債率、凈負債率的指標不能代表房地產企業現金流的安全與否，“對我們來說控制現金流風險最核心的是，把地買對了，別買貴的土地。到了現在這個規模，未來會有大量的回款結轉和利潤釋放。我們降低負債不是依靠還債，而是依靠銷售回款之后資產增加，因為公司下半年的可售貨值就有2000多億元。”
汪表示，2018年底會爭取將資產負債率控制在80%以內，凈負債率會持續下降至90%，2019年兩項負債率指標都降到70%以內。
不過，試圖依靠銷售回款降低負債也隱現風險。野村中國房地產研究主管陳鐸認為，在去年信貸充裕時，一二線大開發商，和銀行關系好，可能一周就能拿到房款，現在收緊時普遍要延遲一兩個月甚至更長時間，“銀行普遍有一個優先名單，比如前20強房企會在名單里，不管是開發貸還是按揭都能拿到更多的額度。”
