商業改變生活，作為和人們生活息息相關的社區商業尤其如此。社區商業是城市商業的基礎，也是構建和諧社區進而構建和諧社會的重要內容，但在社區商業的發展中還存在著一系列的問題。本文，飆馬商業地產從定位、規劃、裝飾、配套以及經營管理五個方面分析我國社區商業存在的問題。
定位問題
問題一：規模定位上，逢街劃鋪，空置率嚴重
由于商鋪銷售價值高，其價格往往是住宅的3-5倍，因此開發商為追求利益最大化，逢街劃鋪，導致很多社區商業體量過大，空置率非常嚴重。
問題二：業種重復度高，業態種類過少，提供服務不夠豐富
一些散售的，缺少統一經營管理的商業街，小業主為了追逐租金收益最大化，紛紛選擇租賃給承租能力較強的地產中介、藥店等業態，因此出現了一些業態如中介、藥店等在社區商業中心扎堆經營的怪現象，多個社區商業中心都出現了中介一條街。這些單一的業態過于集中，不利于社區的商業配套服務的完善。
問題三：社區商業經營無序，嚴重影響社區品質
多數社區商業街采用店鋪出售方式，購買商鋪的小業主多數并非商業經營者，其購買商鋪的目的就是伺機高價拋售或租賃給出價高的商家，并不考慮后者的品牌實力、服務內容是否與市場需求和社區品位對應。在遭遇投機心態下的短期行為后，常常會出現經營無序的后果，使社區商業徘徊在低品位無序的狀態下，不利于提升社區品質和形象。
問題四：社區餐飲消費需求量大與餐飲污染矛盾突出。
在社區商業中，餐飲消費需求量相當大，占社區商業較大比例，各類餐飲也紛紛搶駐社區商業中心，但餐飲尤其是中餐，也給社區生活帶來諸多負面影響。
社區餐飲對社區的負面影響，首當其沖是給社區帶來各種污染，主要包括：含油、洗滌廢棄水等對水體的污染；廚房油煙、發電機廢氣、熱氣等對空氣的污染；抽風機、發電機、炒菜聲、空調及其它高噪聲設備產生的噪聲污染。這些污染影響了社區居民正常生活，給社區居民帶來諸多不便。
社區餐飲還存在著消防隱患。餐飲店、酒樓經常堆有為數不少的煤氣瓶罐，同時油煙等排放出大量的熱量，一旦發生火災，后果將不堪設想。
由此可見，社區餐飲需求與抵制餐飲進社區之間出現兩難矛盾。一方面居民擔心酒肆茶樓離居住區太近而嚴重干擾生活，另一方面居民又抱怨社區內沒有餐飲店而給生活帶來不便。某社區想引進一家面點王，業主得知后紛紛在網上發表反對意見，但面點王進駐后卻大受歡迎，給業主的生活帶來方便。
規劃問題
問題一：社區商業規劃了過多的內街，生意冷淡。
社區商業提供的主要是便利性服務，方便居民順便購買，因此需要很好的展示面為商鋪和商品進行展示，通常都是規劃在人流較旺盛的主干道或者是社區的出入口處，這些業態的主題性、吸引力并不強，而一些社區商業街規劃了多條通道，必然導致了內其街經營冷淡的局面。
問題二：強調住宅設計，導致底商騎樓柱子過 大，商鋪內部柱網過密、柱體過大、形成死角。
很多開發商過于重視住宅的價值，而大大忽視了社區底商的價值，在規劃的過程中，只考慮到了住宅的戶型設計，而沒有兼顧底商的柱網等問題，導致了商鋪價值的大大降低。
裝飾問題
問題一：廣告位亂，對住宅小區的檔次帶來了負面的影響。
廣告位的雜亂設置，不僅會影響社區商業的氛圍，而且較大程度的影響住宅小區的品質和檔次。
問題二：外墻裝飾簡單延續住宅的風格，缺少商業氛圍及親和力
很多社區商業外墻裝飾，開發商一方面為簡單省事，不對商業部分外墻進行單獨設計，另一方面也想保持住宅整體風格，因此簡單的延續住宅小區的風格。
配套問題
問題一：社區煙道、上下水、環保、衛生、消防等配套不完善影響商鋪租售。
目前有很多社區商業都做錯了程序，就是先建設再規劃再策劃，而建筑設計單位大都以住宅經驗為主，對商業部分重視不夠，甚至嚴重缺乏商業項目設計經驗，而發展商往往希望得到“通用版”的規劃設計方案，其結果可想而知，導致很多工程條件無法滿足商家對物業的要求，如缺少了煙道、上下水等配套設施，導致了餐飲、美容美發等業態不能引入，社區商業的完整性不夠，無法滿足社區居民消費需求。
問題二：社區商業的廣場過于簡陋，無法為居民提供休閑購物的環境，更無法提供居民對情感交流場所的要求。
多數社區商業的廣場僅僅是一個單純的露天廣場，甚至連綠化都沒有，更不用說噴泉、休閑座椅和游樂設施，無法達到為社區居民提供良好的購物環境，從而縮短了消費者在社區商業廣場逗留的時間，也降低了消費的欲望，更無法滿足居民對情感交流場所的需求。
經營管理問題
問題一：經營中的安全隱患
目前，一些社區商業尚處于傳統開發期，在商品質量、服務質量、從業人員的職業道德和業務素質等方面已經不能滿足當前的消費需求。有些社區商業與居民居住區混雜開設，飯店的油煙超標、修理鋪的噪聲等問題嚴重影響了居民生活，造成大量的治安和環境隱患，嚴重破壞了社區環境。
問題二：后期經營管理比較混亂
商戶各自為政，社區商業的商鋪分割銷售后，很多都是由業主自行招商，對業態定位沒有統一要求，哪個商家愿意租就租給誰，經營管理比較混亂，而開發商又沒有專門對其進行統一管理。
問題三：只有物業管理，沒有經營推廣，甚至沒有物業管理
部分社區商業由于鋪位出售之后，經營管理公司基本只負責物業管理，基本沒有進行后期的經營活動推廣，經營管理嚴重缺失，導致社區商業基本處于放任自流，任其自生自滅。有些社區的物業管理公司，甚至連最基本的物業清潔、修理的等日常工作都做得不到位。
文章來源：飆馬商業地產綜合
