太平洋數碼廣場B座撤場只是一個縮影，廣州崗頂數碼商圈的各大電腦城，已回不去那個“不用經過太多的思考，直接租出去就可以（達到營收目標）”的黃金時代。
如今，崗頂數碼商圈內的各大商業項目“都非常努力”，在天河電腦城副總經理黃翠看來，這種內部轉型調整，回饋給消費者的“一定是新的形象、新的業態”。
2000年正式開業的天河電腦城，被黃翠形容為“老物業”。而這座“老物業”自去年以來，有了不少新變化：
· L5層：引入鐵木轟趴館廣州旗艦店，單店運營面積約900㎡；
· L4層：DIY裝機體驗館已被吧友網咖、崴帝斯健身俱樂部取代；
· L3層：外設/耗材館調整為網咖整體解決方案、DIY裝機、耗材三大業態，作為L4層的關聯業態補充。
明年，天河電腦城L1和L3層也將轉型：引入智能穿戴、手游館、KTV、音樂餐吧、輕餐茶飲等業態。
這背后的調整邏輯是：打破原來的電子產品集散、零售模式，圍繞科技敏感人群、追求非標準化電子產品人群等核心消費群體，提供延伸服務。
身處“租金收益高點”的轉型之困
2009年前后，電商帶來的消費方式轉變，以及商戶不合理銷售方式引發的消費者不信任，讓天河電腦城銷售額開始出現下滑。
項目最初的調整，由提升誠信度、服務優化著手。完善進駐商戶、銷售人員工商信息存檔，組織商家到全國各地觀摩學習……但一系列的努力并未讓銷售額止跌。天河電腦城運營團隊開始通過調整品牌組合尋求轉型。
如，引入IT品牌形象店，加強互動性、體驗性。這個過程中，“新東西、新概念不斷往里面灌”，但“只是拿出局部面積來調整，步子邁得比較小”、“趕不上消費者的變化”，效果并不明顯。
這段經歷讓項目運營團隊意識到，圍繞原有的模式、業態，“小范圍做一些變動，已經打動不了消費者”。
而對于當時“利潤已經達到一定值”的天河電腦城來說，拿出大面積引入處于“培育期”的新興業態，則存在“物業收益回落，影響股東回報”等變數，轉型升級一時難以放開手腳。
據了解，天河電腦城運營團隊曾考察過星光俠等VR品牌，但基于“新科技型業態的市場化、消費觀念的培育需要一定時間”等考慮，有的計劃并未最終落地。
突破舊模式 轉型思路終明晰
吧友網咖的出現，成為天河電腦城轉型升級的轉機。
2016年11月，這個由天河電腦城一家顯示器代理商戶自創的品牌，在天河電腦城L4層開設約900㎡主力店，擁有電競俱樂部、據點手游館、輕食水吧區等功能區。
吧友網咖
盡管這是一個初創品牌，但“網咖”卻是天河電腦城運營團隊早已看好的業態。
伴隨《英雄聯盟》等網絡游戲的盛行，消費者開始不滿足于“低端、空氣不好、缺乏管理運營”的網吧，“更高科技、更酷炫”的網咖興起。而這一業態主要面對的人群，恰好與天河電腦城的核心客群有所重疊——80、90、00后人群，有自己的消費主見，對電子產品有一定敏感性。
除此之外，網咖本身硬件就依托于電腦等電子產品，與天河電腦城原有的DIY裝機、配件等業態相互關聯，“商戶們也很關注網咖這個行業”，黃翠顯然很看重這種關聯性。
經過慎重篩選，天河電腦城最終引入吧友網咖，還涉及另一個招商原則：商戶對自身品牌的長期規劃。“這個商戶比較有想法，也希望進入行業的領先位置”，在黃翠看來，這樣的品牌才能不斷為天河電腦城帶來“超前的元素”。
目前來看，天河電腦城運營團隊的前期判斷并未失誤。自開業以來，吧友網咖不僅重視用戶運營，也基于《王者榮耀》等手游的爆紅，增設了手游區。
吧友網咖手游區
據黃翠透露，接下來，吧友網咖還將通過專業廣告策劃公司，對品牌logo、UI形象進行全新設計。預計明年，吧友網咖還將騰出空間設置臺球桌、飛鏢等休閑娛樂配套，方便消費者在游戲結束后“放松休息”。
自引入吧友網咖之后，天河電腦城的轉型邏輯也逐漸明晰：打破原來的電子產品集散、零售模式，圍繞科技敏感、追求非標準化電子產品人群等核心消費客群，提供延伸服務。
引入兩大主力店 2017年深化轉型
理清了轉型思路，天河電腦城的調整升級也開始提速。今年，天河電腦城先后引入兩大主力店——崴帝斯健身俱樂部，運營面積約為3200㎡；鐵木轟趴廣州旗艦店，運營面積約900㎡。
據黃翠介紹，引入健身房主要考慮天河電腦城核心客群具有“年輕、愛玩、健康陽光”等特質，以及項目周邊有4399游戲公司和萬菱匯、保利中辰等寫字樓，可輻射眾多白領階層。
接下來，天河電腦城還將圍繞健身客群，布局智能穿戴業態，“找尋新產品，把這個品類放大，做全”。
崴帝斯健身俱樂部
鐵木轟趴的進駐，同樣是天河電腦城針對周邊白領階層的一次業態布局。當然，嘗試全新業態，天河電腦城運營團隊依舊是謹慎的——選擇“已得到消費者認可，有一定認知度”的品牌。
據了解，天河電腦城此次引入的鐵木轟趴已在廣州擁有6家分店，經過前期積累，已是廣州轟趴領域的代表品牌之一。而天河電腦城店，也將作為該品牌的廣州旗艦店，900㎡店面將設置動漫館、鬼怪館、大咖館、古代館四大主題區，可自由拆分組合，在承載客戶量方面，比其他分店有明顯優勢。
鐵木轟趴廣州旗艦店
“客戶承載量更大，對我們物業方來說，價值也會更大”，告別之前的小步調調整，黃翠再次談起對“優勝劣汰”的看法，“如果是1、2間小鋪調整出來，我怎么可能引入網咖、健身房那么大面積的商戶？一定是有一些痛點，現在才有轉機往上走。”
此輪調整之后，原來占據天河電腦城L4層的DIY裝機體驗館，被整體壓縮，僅在L1、L3層有部分商戶繼續堅守。
不過，對于“DIY裝機”的前景，黃翠并不悲觀。在她看來，游戲行業帶來的硬件升級需求，將讓“當年留下來，調整服務后更為專業的商戶”迎來新的發展機遇。
下一步計劃：搭建互動型業態組合
圍繞為核心客群“提供延伸服務”這一思路，天河電腦城L1和L3層，預計將在2018年中完成新一輪調整：除了智能穿戴、手游館，還計劃引入KTV、定制式影視制作、音樂餐吧、輕餐茶飲等業態。
“讓各種業態形成互動”，是天河電腦城運營團隊對業態組合設下的效果目標，而反饋到消費端，就是消費需求的一站式解決。比如，在天河電腦城，消費者不必因“吃喝”等需求而中途離開。
由此調整思路來看，天河電腦城的轉型升級，其實是在不斷靠近其最初的定位：集購物、休閑、娛樂于一體的IT商城。
透過行業起伏，在黃翠看來，“不可復制的地段優勢”仍是崗頂數碼商圈的機遇。而回歸項目本身，天河電腦城運營團隊也在轉型升級嘗試中，收獲新的管理哲學——“拿出60%-70%的面積保持穩定收益，用30%-40%的面積嘗試新事物，才能跟隨這個時代發展”。
