新零售、人工智能、大數據、線上線下……種種熱詞背后，實體商業背后的變局正在風起云涌。
不變的依舊是優勝劣汰、適者生存的硬道理。
從國家統計局公布的數據來看，商業地產的投資不曾回落。2017年前三季度辦公樓投資4978億元，同比增長5.4%；商業營業用房11710億元，總比增長1.4%。
找尋出路，各家商業地產商有了盤算。
升級再升級
對存量商業地產進行升級改造，是不少港資開發商的對策。當中以恒隆地產為典型。
在恒隆地產2017中期業績報告中，“優化工程”“翻新工程”亦是高頻關鍵詞匯。除了上海恒隆廣場之外，上海港匯恒隆廣場、香港銅鑼灣商鋪等已經啟動翻新升級。
以地處上海南京西路商圈的上海恒隆廣場為例，恒隆兩年里斥資6億港元對該項目地庫及建筑體進行改善及翻新，并調整租戶結構，引入30多個全新品牌。
事實證明，兩年的時間，為恒隆贏得了決戰下半場的籌碼。反映在2017年度中期業績中，恒隆的總收入增長1％至63.58億港元，總營業溢利上升5％至45.41億港元，租金收入上升1％。當中，上海恒隆廣場表現打眼，租金收入增長達23%，整體零售額較上年同期大幅增長29%。
港資商業地產開發商素來以精細化運營為外界稱贊和對標。道理不難理解，商業地產本身聚焦在客流。品牌的引進、組合，是商業資產優化改造中較為關鍵的環節。如何通過品牌間的巧妙組合持續豐富內容，并帶來消費者客流，才是王道。
不同凡“想”、尊人重土、止于至善。是香港興業國際集團有限公司執行董事鄧滿華給出的12字總結。在他看來精品從來都是可以勝出。
他以上海靜安興業太古匯為例，列出了商業地產打造的六大方向：以商業綜合體為藍圖，營造復合型體驗環境；項目體量、地段和功能具備協同效應；空間設計匠心獨運，引導顧客發現驚喜；定位精準，強調體驗；舉辦多元活動，打造人文空間；結合電商、科技，創新營銷策略。
“要么擁抱轉變，要么被轉變的洪流淘汰。我相信商業地產的新形態已經曙光初現。”他對外表示。
差異化運營
避免同質化運營仍然是業內關注的焦點。
在2017觀點商業年會上，中國房地產業協會商業和旅游地產專業委員會秘書長蔡云表示，對于當前的商業地產，應該探索差異化運營的路徑，尋求市場突破點，例如體驗式、兒童主題、教育主題等差異化業態。
對文化的切入是一方面。
比如寶龍，在深耕地產、商業、酒店等強勢產業的同時，也積極地為城市打造文化藝術場館。以商業結合藝術，讓藝術融入商業，為商業地產運營者們提供了一條新的開發思路。
“點亮一座城”是遠洋商業的自我定調。遠洋和太古聯手，以“街區購物中心”為特色，在國內激烈的商業地產搏殺中走出了一條令業內敬畏的差異化之路。不久前新開業的杭州遠洋樂堤港也已藝術為切入。說是購物中心，其實更是藝術館式的打造。
此前，遠洋集團總裁助理、遠洋商業地產事業部總經理丁暉對時代周報在內的媒體給出了解釋：“能和科技長期競爭的是人文和文化，這也是為什么遠洋在實體商業中加大文化藝術場景打造的原因—和消費者形成交流，不管是物質本身還是精神場所。”
從軌交商業切入也是一方面。
近期，睿意德商業地產研究中心及中商數據聯合發布的報告指出，“軌交商業”或成未來的發展熱點。
數據已經有了顯示，2017年新增購物中心離地鐵站點距離平均為1公里，2/3的新增購物中心離地鐵站距離800米以內。軌道交通拉近了既有商圈的距離，對存量與增量市場提出了更高的差異化要求，商圈特色細分化成為必然。
睿意德方面認為，市場競爭將持續升級，圍繞IP場景打造，品牌業態創新，大數據驅動的精益化運營管理，將成為項目重要抓手。
而從此前召開的RICS商業地產資產管理國際峰會2017上來看，開發商們的共識是提高租金收益和整體回報率，提高物業的增量價值，并使持有資產不斷保值升值，勢在必行。
這就要求開發商們更要基于資產管理視角，加強物業管理和風險管理，采用靈活的租賃策略和有效營銷，并且嘗試創新的商業地產運營模式等有效策略提升物業增量價值。
