50城賣地3.57萬億 房企積極補倉傳遞何種信號

2017年是房地產(chǎn)發(fā)展史上轉(zhuǎn)折性的一年。房住不炒，租購并舉成為深入人心的政策和市場方向，房地產(chǎn)去金融化，一系列的住房長效機制正在推進。而就在樓市調(diào)控的持續(xù)加碼下，眾多房企開始積極補倉，使2017年的土地市場也呈現(xiàn)出了一派繁榮的景象。

事實上，如今仍有不少人對于樓市的發(fā)展處于觀望的態(tài)度，而房企的大力補倉又傳遞出何種信號呢？

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國50個大中城市賣地收入均刷新了歷史同期記錄，累計賣地金額達3.57萬億元，較2016年全年的2.65萬億元，上漲了34%。其中13個城市賣地金額上漲幅度超過100%。

上述50個大中城市中，有2個城市的土地出讓金超過了2000億元。其中北京為2796億元，杭州為2272億元、另有包括南京、蘇州、重慶、上海、天津、成都、鄭州等11個城市的土地出讓收入也超過了1000億元。

而在土地市場大火的背后則是2017年大型房企也選擇大力補倉，拿地熱情高漲。據(jù)中指院統(tǒng)計，50家百億級代表房企2017年招拍掛拿地金額高達22420.3億元，同比增長74.4%。

對于這樣的現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，在2017年樓市調(diào)控持續(xù)加碼下，北京等城市的土地供應開始全面加速，多個城市未來5年將有大量房源入市。雖然各地調(diào)控政策嚴格，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)在這些城市的庫存不多，在2015年-2016年大量去化后，房企積極補充庫存的意愿強烈。

那么，作為對樓市最敏感的房企仍在2017年大力補倉，土地市場也呈現(xiàn)出一派繁榮景象，是樓市要回暖了嗎？事實上，如今的“火熱”已經(jīng)不是從前的“火熱”了。

國土部、住建部于2017年4月1日印發(fā)的《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》給土地市場帶來深刻的影響。在政策的影響下，熱點城市土地供應規(guī)模加大，是最主要的變化；另一個變化在于價格的控制。雖然平均拿地價格仍在上升，但由于設(shè)置最高限價的做法越來越普遍，2017年幾乎沒有高總價“地王”誕生，高單價地塊也很少出現(xiàn)；租賃用地供應增加，也是一個重要特征，具體表現(xiàn)為熱點城市推出“全自持地塊”。這些地塊并未受到冷遇，部分反而很受歡迎。

“地王”謝幕、租賃崛起、熱點城市供應放量……這些變化主要來自供應端的政策驅(qū)動。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍表示，這正是土地供給側(cè)改革的內(nèi)容，既體現(xiàn)了當前的政策思路，也代表未來的一種趨勢。

而對于房企而言，百億級房企在重點城市拿地集中度仍較高，500億元以上房企拿地金額前20的城市占城市土地成交金額比重均值近6成。從拿地貨值來看，行業(yè)集中度提高的趨勢恐難以改變。

事實上，隨著銷售規(guī)模下降、融資政策收緊，房企的資金情況開始變化，其拿地心態(tài)也趨于保守。到2017年第四季度，雖然土地交易規(guī)模仍較大，但溢價率已明顯下降，很多土地以底價成交，部分熱點城市出現(xiàn)流拍、流標等現(xiàn)象。

整體來看，各地去庫存效果明顯也直接導致開發(fā)企業(yè)補充土地儲備意愿明顯。但從另一方面來看，盡管2017土地出讓金額較去年有大幅提升，但土地溢價率相對有所下滑，這也表明了房企拿地趨于理性。

未來幾年，這些土地的項目將逐步進入市場。再加上各地的限價政策，預計未來多數(shù)城市房價平穩(wěn)可期。此外，對于部分前期拿下的高價地項目的開發(fā)企業(yè)來講，在目前的市場環(huán)境下，將不得不面臨入市難題。

此外，易居克而瑞還認為，2018年租賃用地將持續(xù)成為一線城市出讓的主要宅地類型，房企不可避免要面對租賃地塊的運營問題，長租公寓的運營能力以及盈利模式將成為房企繼續(xù)深耕的新方向。