“莊士敦道是梳脊，與它垂直的橫街是梳齒……有些梳齒確實太舊、太彎。”位于灣仔的太原街，便是香港詩人譚帝森眼中“梳齒”之一。這條攤檔式商業街，連同附近的交加街、石水渠街、太和街等，保持著香港早期的街市特色。
放眼香港，各式各樣的商業街區猶如城市的經脈，數不勝數。它們有的如太原街、利源街等風韻猶存，有的如羅素街等接受時代的改造；它們隨著城市的變遷、發展而衍生、消弭，記錄著城市的另一種姿態。
但商業物業的運營與發展，往往需要零售為其做支撐。香港零售的“黃金十年”，為銅鑼灣羅素街戴上了“商鋪租金全球最貴”的王冠；但此后的低迷，卻也讓羅素街陷入了商鋪減租退租的窘境。
太原街掠影
連接著香港皇后大道東和莊士敦道，太原街接踵摩肩、熙熙攘攘。
每天上班時間，從灣仔地鐵站B2出口涌出的人潮，走過斑馬線，經太原街流向皇后大道東的胡忠大廈和合和中心；下班時間，人潮則反方向涌動。
1990年代，太原街開設了幾間玩具店，風靡一時；使得這條原本只售賣食品雜貨的街道，被潮流一族冠以“玩具街”的稱謂。時至今日，街上衣服、鮮花、玉器、飾品，以及日用品等應有盡有。
街上的“主角”，不是建筑物底層的固定鋪位，而是一組組由綠色鐵皮搭建而成的半流動檔口。每個檔口占地面積只有兩三平方米，高兩米左右，收放自如。傍晚時分，收鋪后的“鐵屋子”成為了一幢幢獨立的儲貨柜，而鐵皮上的涂鴉則變得更加地引人注目。
太原街以線帶面，與附近的交加街，以及沿街擺賣肉菜的石水渠街、太和街等連成一片，成為保持著傳統街檔式的露天街市。
“街市”是香港人對肉菜市場，以及其中的雜貨、服飾等商店的總體稱呼。建埠之初，小販多沿街擺賣，故有“街市”之稱。
置身太原街一帶，聽著莊士敦道上叮叮車“笑聲笑聲，滿載叮叮”的聲響，頓生時空交錯之感。但香港開埠已有170多年的歷史，許多早期的街市已然失去活力，像太原街一帶的街市盛景已不多見。
鑒于此，香港一直在嘗試著對一些傳統街市進行改造，使之活化而繼續發揮作用。
但于2004年，香港決定出售內部樓面面積約1100萬平方呎的街市、公屋商場及停車場給領匯房地產信托投資基金，進行“街市私有化”，此舉造成了后來街市運營管理上的諸多問題。
吸取了“街市私有化”的教訓，香港對街市改造的態度變得尤為謹慎，也在民意調查中逐漸意識到保留部分“街頭擺賣”的必要性。于是，太原街等傳統的商業街繼續人來人往，成為香港城市的另一道風景線。
商業街區窺探
與太原街一樣，旺角地區的通菜街、九龍油麻地的廟街、中環的利源街等，也是香港傳統攤檔式露天商業街的代表。尤其是利源街，因其地攤文化濃厚，又處在商廈林立、寸土寸金的中環，早已蜚聲海外。
據說，利源街是香港第一條以華人的人名命名的街道。該街建于1894年，為開設金山莊發跡的金利源所建，但僅完成東街一段；1906年另一位富商李乃晉建成西街，全長100米。它見證了100多年前的中區填海；1950年起，街道開始自發形成集市。
多年來，任由身旁寫字樓、商場如雨后春筍般拔地而起，利源街自巋然不動。而與利源街不同，銅鑼灣的羅素街則被裹挾在“都市化”的浪潮中，進行了一次易容，經歷了另一番沉浮。
20世紀末，由日資百貨公司帶動的消費潮流日漸淡出銅鑼灣，取而代之的，是由大型商場掀起的消費時尚。其中，由舊電車廠改造而成的時代廣場成為了銅鑼灣的新地標。
而本為傳統街市的羅素街，以及附近的其他舊街道，也在時代廣場這股“Mall化”的帶動下高速轉型，徹底改變了原來的風貌。
變身之后，羅素街漸成“天之驕子”，這條全長僅250米的小路，2012年以平均每年每平方米2.1萬美元的商鋪租金，遠超美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大道，冠絕全球，令世人矚目。
但僅僅過去兩三年，2015年9月，“昔日租金全球第一，今現減租退租窘境”的報道便鋪天蓋地而來，羅素街告別了“巔峰”，其高租金、高利潤的商業模式也正經受考驗。
放眼香港，各式各樣的商業街區猶如城市的經脈，數不勝數。它們有的如太原街、利源街等風韻猶存，有的則如羅素街等接受時代的改造，展現了不同的姿態。
香港“零售”沉浮
商業物業的運營和發展，往往需要零售為其做支撐。此前羅素街“天價”的商鋪租金，正是香港零售“黃金十年”的倒影。
世邦魏理仕此前發布數據顯示，2004年，香港零售業銷售總額為1910億港元，而到了2014年，香港零售業銷售總額已增至4930億港元。
在零售銷售額猛漲的帶動下，2003年至2014年間，香港中環、銅鑼灣、尖沙咀以及旺角的臨街商鋪的租金暴漲213%；化妝品、皮具用品、鐘表珠寶業在香港的分店數量，分別暴漲1975%、62%及29%。
然而，由于各種因素，香港的零售業隨后轉入低谷，奢侈品以及珠寶名表店首當其沖，羅素街也因此跌下了“租金王座”。
經歷了兩年的零售困局，香港終于在2017年緩過神來，恢復了輕微的增長。去年，香港本地零售銷售額較2016年增長2.2%，升至4461億港元，但與2014年的數據比較，仍然相形見絀。
而在此趨勢下，香港的各大商業地產物業也表現平穩。
2017年，太古地產的零售物業組合，太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉等，租金收入輕微上揚至26.09億港元；在零售銷售額方面，太古廣場購物商場則上升7%、東薈城上升0.2%，太古城中心下跌3%。
而在羅素街一帶，九龍倉置業的時代廣場2017年商場租戶的銷售額錄得1.1%增長，平均現時租金也錄得小幅增長。
今年四月份，戴德梁行預測，接下來香港主要消費區的一線街區的租金走勢趨于平穩，會有一定升幅，但會是低單位數的升幅。但其也表示，現在租戶受銷售額壓力的影響，會比較謹慎，確認能賺錢才會去做，所以租金不會像過去5-6年那樣爆升。
