隨著國內房地產市場進入調整期，住宅需求逐漸回歸理性，而新時代下中國新型城鎮化建設和產業轉型升級的提速使產業地產的開發價值和區域性發展機遇徹底爆發，成為房企及各路資本轉型發展的新風口。據不完全統計，截至目前已有近50家傳統房企入局或加速產業地產布局，包括萬科、綠地、碧桂園、保利、世茂、招商、金茂、金地、金科等一大批品牌房企。
圖：產業地產驅動力轉變
在當前大力培育經濟新動能、加快戰略新興產業發展的形勢下，以土地財政、房地產驅動和土地資源買賣為基本框架的傳統園區開發模式進入轉型發展的新時期，同時產業園區運營也走上產業引領、創新驅動的新路徑，去房地產中心化成為首要任務。這對產業園區運營企業來說也是一種挑戰，使得企業不斷變革升級運營模式：一方面通過產業孵化與投資為核心搭建產業生態閉環，形成新型商業模式發展的內生動力；另一方面引進社會資本，轉型資產管理者，以少量資金撬動巨量資產；此外，還通過合作、并購、管理輸出等方式，實現對園區產權和運營權的擁有。
回歸產業運營價值、變革運營模式
以產業孵化與產業投資為核心搭建產業生態閉環，綜合提升產業運營實力
產業地產真正的價值在于長期運營，領先的產業與優秀的運營企業則是帶來稅收與長期穩定現金流的重要力量。產業園區運營優秀企業聚焦產業資源，變革產業園區運營模式，形成產業集群，實現園區良性造血循環，致力于長期穩定發展。
張江高科轉型“新三商”模式：張江高科在探索建設世界級綜合性國家科學中心的道路上摸索出一條集科技地產商、產業投資商、創新服務商的“新三商”模式：企業逐步改變之前以工業地產開發運營為主導的“高投資、重資產、慢周轉”模式，向“股權化、證券化、品牌化”轉型，尋找科技地產與產業投資的有機融合、協同發展。針對不同企業在不同時期的融資需求，張江高科以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資，并通過與武岳峰基金、金浦基金、經緯資本、源星資本等合作，實施從天使、VC、PE到產業并購的全投資鏈布局。通過“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成了產業投資的良性滾動循環，為企業的可持續發展提供支撐。
星河“房東+股東”模式：星河產業利用母公司四大業務的聚合，匯集涉及產業運營的核心要素，構造了企業獨特的產業地產模式：房東+股東。房東即為在不同發展階段的企業提供相應的物理空間，包括創客空間、孵化器、加速器、總部基地及各類生活配套等；股東則是為園區內企業提供相應的投融資服務。在股東方面，星河產業能夠提供現金和非現金兩種投資方式，其中，非現金投資主要包括三種方式：服務換股權、租金換股權和產權換股權，前兩種更多針對初創類企業，第三種則主要針對形成一定規模、有自主購買物業訴求的大中型企業。截至2017年上半年，星河產業已參與逾60家初創類企業的投資，其中約三分之一為直投、三分之二為跟投，接近四分之一已實現退出。
華夏幸福產業孵化：華夏幸福自2014年提出并實施“全球技術—華夏加速—中國創造”的創新發展戰略，建立起了“孵化器—加速器—專業園區—產業新城”的產業培植鏈條，聯手戰略合作伙伴太庫，堅定地以國際化視野走出一條“產業孵化”的新路。截至目前已引進多家企業入駐旗下產業園區。其中，2017年9月，由世界工業機器人四大家族之一的安川電機與韓國都林自動化合資的安川都林應用設備有限公司正式簽約入駐香河產業新城，此次簽約將壯大香河機器人產業集群的整體實力，完善香河的機器人產業鏈條；同日，來自硅谷的Crowdz、MatchUpBox、Seevider、Dotin等4家美國企業還簽訂了入孵協議。
產融突破轉型資產管理者
引進社會資本，以少量資金撬動巨量資產
面對新的市場機遇與挑戰，模式重塑成為產業地產企業謀求長期發展的重要舉措，產業園區運營優秀企業盤活存量，由“融資驅動”向“投資驅動”轉變，有效實現產融結合。
招商蛇口與太盟投資成立規模為16億元的離岸地產基金，基金將以總對價50億元在境外協議轉讓形式收購招商蛇口持有的三項資產相關股權。未來，招商蛇口將復制該模式，并綜合運用地產私募基金、REITs等全生命周期的資本通道，促進項目去化，實現資源的有限循環。同時，該地產基金的成立，有助于推進公司持有型物業產融結合的落地，在貢獻經營利潤的同時，促進資產運營能力和地產金融能力的提升，以產融創新助力招商蛇口戰略落地、智慧發展。
普洛斯聯手中國人壽設立100億規模的物流地產增值收益型基金，雙方共同擔任基金管理人?；鹨怨蓹嗤顿Y方式，抓住國內物流基礎設施并購整合的機會，投資于境內一二線核心城市增值型物流資產，首期資產主要位于北京、上海和蘇州。基金的設立有利于普洛斯抓住國內物流基礎設施行業的發展機遇，快速助推其中國業務的發展。
東湖高新與平安不動產簽訂戰略合作協議，未來將以專業的產業地產品牌優勢與園區開發運營經驗，充分結合平安不動產強大的品牌、資金與產業資源的核心競爭優勢，助力區域產業招商與園區運營。
輕重并舉、合縱連橫
并購重組求新變，業務規模快速擴張
一方面，部分企業憑借良好的運營服務模式與強大的品牌影響力通過品牌輸出和托管運營的方式，壯大業務規模。如聯東與六安市經濟技術開發區簽約輕資產項目合作協議，以品牌與運營輸出的方式合建產業園區；市北高新摒棄具有多項弊端的傳統產業載體開發運營模式，依托全資子公司平臺探索品牌運營服務輸出的全新模式，緊緊抓住上海中心城區“城市更新再造”的機遇，先后在黃浦、靜安的核心CBD地區成功打造了“創越·風口匯”和“創越·源空間”等產業地產新地標。
另一方面，企業通過收并購相關項目股權，獲得園區的產權和運營權。如啟迪協信通過收購鼎暉基金在恒生科技園項目中的全部持股，獲得恒生科技園位于杭州、常州、無錫、洛陽、天津五地的園區項目，合計占地約1000畝，建筑面積100余萬平方。在啟迪協信和恒生電子強強聯手之下，恒生科技園有望突破多年來基金持股的局限性，迎來加速發展。目前雙方已經達成“以杭州為基地、深耕長三角地區”的發展共識，“恒生科技園”將作為獨立品牌繼續存在，并已開始在目標區域拓展新的科技產業項目。
此外，還有部分產業園區運營優秀企業，通過與其他集團合作的方式，借助集團資源優勢擴大業務布局。如天安數碼城分別與萬科和中集產城合作，憑借自身在產業地產領域的運營經驗，結合中集集團優質的產業資源與萬科優質的土地資源落地多個產業項目，其中天安數碼城與萬科聯合成立的公司不足三月便先后在吳江、東莞、汕尾落下三子，發展尤為迅速。
未來，靠運營而來。產業園區運營企業應緊緊跟隨經濟政策的變化與時俱進、開拓創新，以產業為發展基石強化運營能力，打出管理輸出、人才輸出、品牌輸出的組合拳，同時強化產融結合、提升園區操盤水平，并購開發主體股權、擁有運營園區產權，致力于創新運營機制，打造專業化、市場化和國際化的運營團隊和體系。只有這樣方能賦予園區以活力和魅力，實現園區與企業的共贏成長，練就園區獨到的運營模式，實現園區的可持續經營發展。
文章來源：產城瞭望
