怎樣構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)的外部環(huán)境

一個商業(yè)地產(chǎn)項目的建成，其外部環(huán)境的影響也是極其重要！外部環(huán)境主要包括交通環(huán)境和商業(yè)環(huán)境。
交通環(huán)境——主要考察項目的通達(dá)性。我們主要看一下一點：1、其外部交通動線是否高效引導(dǎo)車流及客流，2、其外部市政交通是否高效輸送客流。車行動線清晰，進(jìn)入項目順利。3、遠(yuǎn)處行車可憑借遠(yuǎn)端標(biāo)識順利進(jìn)入項目周圍，車流交匯處擁堵時間不超過多少分鐘；4、近處行車可憑借外部車流導(dǎo)視系統(tǒng)進(jìn)入停車場，且尋找停車場入口時間不超過多少分鐘，入口處等待時間不超過多少分鐘，停車場泊車時間多少分鐘。市政交通系統(tǒng)（公交、地鐵及出租車）與項目的連接程度密切，客流引導(dǎo)清晰。5、乘車方式和路線多樣，落客區(qū)域距項目較近。6、落客區(qū)域與商業(yè)區(qū)域具有清晰的引導(dǎo)標(biāo)識，進(jìn)入時間不超過多少分鐘。
 
商業(yè)環(huán)境——主要考察項目的市場潛力。換句話說，項目未來的增長空間，優(yōu)秀的商業(yè)環(huán)境可以促進(jìn)項目盡快擺脫市場培育期，潛在消費(fèi)群體基數(shù)越大，項目盈利空間越大。所以主要看：1、周邊1-2公里，目標(biāo)消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)、數(shù)量、消費(fèi)特點等，此時肉眼目測，進(jìn)入項目實地統(tǒng)計。2、周邊1-2公里，商業(yè)設(shè)施對項目的影響，換句話說，商業(yè)環(huán)境呈“大魚養(yǎng)小魚”的態(tài)勢，集中規(guī)模的商業(yè)業(yè)態(tài)，即商業(yè)地產(chǎn)僅此一家（大魚），分散經(jīng)營的小商家（小魚）林立街頭。注：并不是說市場環(huán)境里有”小魚“就一定好，畢竟分散經(jīng)營、自發(fā)形成的小商小販業(yè)態(tài)參差不齊，影響”大魚“的外部形象。但是沒有一點”小魚“和巨大的市場潛力（居住人群），硬生生拔起一座商業(yè)地產(chǎn)其經(jīng)營難度較大，畢竟消費(fèi)心理與習(xí)慣受地緣影響較大，消費(fèi)者意識里容易對本區(qū)域固有認(rèn)知趨于固化，比如往日在此購買日常蔬菜瓜果較多，遍地污漬，那么新興的商業(yè)地產(chǎn)的市場形象也會間接受其影響。再如，項目周邊大部分為行政辦公單位（“小魚”數(shù)量較少，原因在于周邊居住人群較少，因此自發(fā)形成的商業(yè)業(yè)態(tài)難以維系生存），盡管目標(biāo)消費(fèi)客群素質(zhì)較高，工作日期間進(jìn)場消費(fèi)次數(shù)較高；而周末或節(jié)假日消費(fèi)客群就近消費(fèi)的心理較為明顯（除非你居住的區(qū)域周邊一個消費(fèi)場所就沒有。），所以這樣的商業(yè)環(huán)境簡直糟透了，節(jié)假日這座商業(yè)地產(chǎn)就會變成“空城”，也證明商業(yè)選址很重要。居住人口(可估算)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)（年齡區(qū)間難以統(tǒng)計）、消費(fèi)能力（家庭收入與支出難以統(tǒng)計）、消費(fèi)習(xí)慣（一年支出種類及常去消費(fèi)場所）等。注：消費(fèi)者行為學(xué)，還得探索簡單且直觀的量化方法。否則還是直觀感覺、經(jīng)驗之談。業(yè)態(tài)種類及數(shù)量（餐飲、休閑、生活服務(wù)等）、規(guī)模（經(jīng)營面積及業(yè)績）、租金狀況。
所以講商業(yè)地產(chǎn)項目外部因素是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。
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