購買行為決定商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力

購買行為決定商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力
縱觀國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目，當前商業(yè)地產(chǎn)有兩個重大的挑戰(zhàn)：1-總量過剩，2-電商沖擊。商業(yè)地產(chǎn)的價值在于：現(xiàn)代城市里面的居民，他除了上班和回家做飯睡覺之外，因為社會分工的存在，其他所有的需求都需要購買來獲得(商品，服務，娛樂等)。而這些購買行為，大多數(shù)情況需要有一個交易的場所；所謂的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，就是給這種購買行為建造和提供場所的商人。
所以所謂的商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力，其實就是“給購買行為提供場所”的活動，而這個活動到底給買賣雙方帶來了哪些好處？
1 - 安全舒適方便：
假設在一個古代的城市，它的全城性的商業(yè)交易場所，可能就是河邊的一個大空地，買家賣家在室外空地上交易，可以說這不需要任何開發(fā)成本。但是這種方式缺點也是顯而易見的，缺點就是不夠舒適，不夠安全，不夠方便：1.夏天熱，冬天冷，買家賣家都不舒適。2.露天場地，雨淋風吹，可能會影響貨物質(zhì)量。3.刮風下雨，客人不喜歡來，影響客流等等。這時候，假如有個人，在河邊蓋一個大棚子，請大家到他的大棚子里來交易。他向賣家收錢，來平衡他建設棚子的成本。如果他收到的錢多于建設大棚子的錢，他還能從中賺錢。這個目標，應該就是綜合性的商業(yè)建筑最早的策略路徑。所以，按照歷史來說，商業(yè)建筑提供的第一個價值就是安全舒適方便(實際上大部分建筑類型的發(fā)展，都是以“呆在房屋里面更安全更舒適”為第一推動力的)。
 
2 - 聚合：
各種類型的賣家聚集在一起，還有第二個好處，因為聚合帶來的生意機會。比如說，某人計劃要進行一次相親，相親活動需要置辦三樣東西，衣服帽子皮鞋，而這三件東西的賣家，分布在城北城東城南，這對買家來說，是很不方便的。如果有人建設了一個很大的棚子，把這三樣東西的賣家布置到一起。很顯然，這樣的綜合商業(yè)體，對所有要相親的人來說，具有可以一次完成購買的便利，他們會更傾向于到這里來買齊這三樣東西；而對于賣家來說，他們都是別的商家的相關配套產(chǎn)業(yè)，可以互相分享客戶，促進人氣。所以，這個大棚子，在商業(yè)模式上是成立的，它可以吸引更多的人來這個聚集地買東西。這里面需要說明一點，就是對于同質(zhì)的賣家，比如三個帽子賣家，他們并不是完全支持這個策略的，因為他們彼此是競爭關系。但他們之所以有可能聚集在一起，是因為三個帽子賣家聚集在一起，成為了“帽子一條街”，這對買家是有額外的吸引力的，這有可能把買家從獨立開業(yè)的第四家，第五家帽子賣家那里吸引過來。聚集在一起的三家共同分享這一單生意，時間長了，概率上來說，相當于每個交易機會，每家都可以做成1/3單的生意。所以，他們雖然不是百分百支持，但這是一個次優(yōu)的選擇，也還算不錯。
3 - 非目的性購買
接上面的例子，如果一個商場有三家服裝店，三家帽子店，三家皮鞋店，當客人在這九家店之間來來往往選購的時候，會帶來額外的生意：首先，這里面有個時間問題，他可能會在這個商場度過午飯時間，這自然就帶來了餐飲的消費；其次，當他忙于選購他計劃好的三樣東西的時候，他可能看到了不在他計劃里的東西，比如說領帶，比如說領帶夾，這些商品和客戶的相親活動，也可以算是直接或間接相關，臨時起意買一個，也在情理當中。這是完全由聚合而額外帶來的生意機會，在過去商品稀缺年代，臨時起意的非目的性購買只占很小的一個比率，因為商品稀缺，大家又都相對窮，買一個不在計劃中的東西，概率比較小。在現(xiàn)代化以后，商品的豐富遠遠超過人類的需求，顧客手里的錢也比原來多了很多，這時候，非目的性購買的比率就大大提高，提高到了即使是大商場大老板，也很把它當做一塊肉的程度。
飆馬商業(yè)地產(chǎn)顧問機構認為從上述幾點出發(fā)，為此而服務的功能，才是商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。