淺談與地鐵相伴相生的商業地產

淺談與地鐵相伴相生的商業
合肥的地鐵正在如火如荼的建設中，地鐵的開通將會帶來交通的改善，人們的出行將會更加便利，地鐵所帶來不僅僅是交通上的便利，地鐵線路同時也是人流線路，人流的聚集構成了對于商業的需求，也就構成了商業發展的條件，地鐵商業正是由此發展而來。

一、地鐵商業分類
地鐵商業從空間布局而言大致分為三類：點式商業、條式商業和立體式商業。
1、點式商業
點式商業是集中于站廳內的商業，通常以便利性商品和服務為主，在站廳公共空間設置商業零售點，例如在過道、出入口、候車室等地方設置的自動售貨機、自助照相等。如今，點式商業在各個城市的地鐵中普遍存在。
2、條式商業
條式商業則是連通若干家商店及地鐵站的地下商業通道，往往布局于人流較多的轉乘站點，目的是將人群集中起來，進行有目的性的引導。此類商業通道中經營的商品多樣、業態豐富、功能齊全，例如上海五角場長達5公里的地下步行系統就屬于條式商業，蒙特利爾地下城亦屬于此類。
3、立體式商業
而立體式商業則是地上地下所連接的商業體。地下的軌道交通將商圈內多個購物中心和商店連通，以擴大商業中心的輻射范圍。例如上海徐家匯站點連接了多個上蓋購物中心，使徐家匯成為上海最核心的商圈之一。上海中山公園龍之夢購物中心和香港太古商場也屬于典型的立體式商業。
上述不同的分類形成了地鐵商業業態布局的不同。比如點式商業形態內更多布局的是便捷型業態，包括提款機、報刊亭、點心店、自助服務和便利店等。而立體式商業則要考慮與上蓋建筑等聯動布局，打通商場與地鐵通道，統一規劃。
二、地鐵商業如何獲得成功
1、合理規劃
地鐵商業的成功自然也離不開規劃，地鐵商業在規劃時要有主題，具有吸引力的主題規劃能夠將部分地鐵商業轉變為人們的目的地消費，而非過客消費。沒有主題的地鐵商業是沒有生命力的，也是難以形成規模的，租金上漲空間也是有限的。以上海為例，人民廣場地鐵就有迪美、婚紗一條街、香港名店街幾大主題。
2、合理動線設計
地鐵商業的動線與地面商場不同，地面商場講究將客流引向高處，通過布局主力店、次主力店和體驗式業態攬客，而地鐵本身沒有太多層面，也不存在通常意義上的“黃金位”一層商鋪，
對地鐵商業而言，其“黃金位”就是各個中轉站點以及接近地標、目的地的出入口。比如上海人民廣場的客流量非常大，因為其是重點中轉站，租金就會很高。而偏遠非中轉站的地鐵商鋪，租金就上不去。此外，接近地標或目的地的出入口也是“黃金位”，比如上海火車站地鐵口有約6個出入口，而最接近火車站售票處的出入口是客流量最大的，該區域商鋪租金也是最高的。
所以招商和設計動線時，要以中轉站點與主要出入口作為“黃金位”先行啟動，重點布局“黃金位”后將其他出入口或站點作為輔助動線。
3、合理的業態布局及面積分割
與地面商業按照樓層和主力店招商布局不同，地鐵商業的業態與品牌要符合客流的流動隨機性消費，快捷輕便是地鐵商戶經營的重點，而這類“隨手”消費品需主打低價，高端品牌不適宜往“地下發展”，地鐵商戶更看重的是店面小巧但坪效（每平方米的面積可以產出的營業額）要高。
做地鐵商業一定要注意低價和高性價比，隨機性消費不太可能高價，只有平價、快速的商品才能讓流動的客人掏腰包。
地鐵商鋪必須面積小、坪效高。商鋪最重要的是客流，地鐵客流巨大，所以位于優質鋪位的地鐵商鋪租金不菲，因此地鐵商鋪從業者一定要有較強承租能力，既然其低價路線之下單價不高，那么就要注重銷量和減少面積，比如通常門店都在50平方米以下，以控制租金成本并產出高坪效。
4、與上蓋建筑積極聯動
地鐵商業與上蓋建筑的聯動能極大提升經濟效應。比如中山公園龍之夢、人民廣場的來福士、靜安寺的久光、徐家匯的港匯等。而最具典型代表的是香港地鐵。公開資料顯示，香港地鐵線路總長僅43.2公里，但日客運量高達220萬人次，最高時可以達到280萬人次，其中九鐵每天載客約75萬人次。在眾多的香港地鐵上蓋物業中，青衣城、匯景花園、新翠花園非常典型，它們的特征相似——底層是公交車站或地鐵站，上面二至三層是商業建筑，再上面是呈圍合布局的高層居住建筑，中間是居住區的中心花園。有業內人士透露，香港地鐵的收益中，約40%來自運輸，約25%來自商鋪、約20%來自上蓋建筑營運，其余則來自物業開發等。