商業(yè)工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)策略制定

一、工業(yè)地產(chǎn)理論 

    1  工業(yè)地產(chǎn)的概念 

    工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡單而言，就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。

    2  常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類

    根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。

    如下是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析

    (1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

   在政府主導(dǎo)的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。基于區(qū)域經(jīng)濟建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。

   (2)主體企業(yè)引導(dǎo)模式

   是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關(guān)行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。

    (3)工業(yè)地產(chǎn)商模式

   房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。

   如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房 ”，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商

    (4)綜合運作模式

   綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

   就我國目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域內(nèi)一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進入壁壘相對比較高。

    就我國來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用.

二、工業(yè)地產(chǎn)公司運作

    工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運盛等。它們大多以經(jīng)濟或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。

    工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。

    工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展

    工業(yè)地產(chǎn)市場在過去很長一段時間內(nèi)并不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。

   工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報的四大特性。從運營的規(guī)律來說，工業(yè)地產(chǎn)租期相對較長、相對回報穩(wěn)定。

三、工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程

    工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，其贏利點體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。

四、工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素

   工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從以下六個方面：

   一、首先是選址，分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

    跨國企業(yè)選址是從四個方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動力資源。2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運營的效率。4、尋求戰(zhàn)略機遇。

   一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。

   市場分析。對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級的階段，

   開發(fā)區(qū)的分析。要對開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它的配套企業(yè)進來。

   產(chǎn)業(yè)分析。對一個園區(qū)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，然后圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，找到它的需求，確定園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

   二、其次是定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。

    在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。

    定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，你所有的東西都錯了。定位一個是移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有獨特的資源。把這兩點結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢，實際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。綜合起來來講，作為一個定位是兩個方面，一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進而促進開發(fā)區(qū)的發(fā)展。

    確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開始園區(qū)的設(shè)計及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房、標(biāo)準廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類型廠房建造的標(biāo)準也必須達標(biāo)。

   第三是客戶，要對目標(biāo)客戶進行細分。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進行。一個是對現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進行分析；一個是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。

    客戶分析。要客戶進行把握，一般情況下，客戶分析從五個方面來進行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進入是因為成本、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進行搬遷，你給它提供一個很好的場地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進入北京之后，圍繞奔馳對他的產(chǎn)業(yè)鏈進行分析；第四，還要對國外的企業(yè)進行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢，會帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動向；第五，還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進行分析。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會規(guī)劃幾個專業(yè)的市場，這個市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比如說北京大紅門的服裝市場。