商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成功的發(fā)展模式不外乎這四種！

在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，從1996年中國(guó)首個(gè)真正意義的購(gòu)物中心—廣州天河城開(kāi)業(yè)，到2004年深圳萬(wàn)象城亮相真正意義改變了商業(yè)地產(chǎn)的格局。當(dāng)前中國(guó)耳熟能詳?shù)挠腥f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，中糧大悅城，華潤(rùn)萬(wàn)象城，寶龍城市廣場(chǎng)，凱德廣場(chǎng)、益田假日等眾多商業(yè)品牌，但其成功的發(fā)展模式不外乎這四種模式。

萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式

萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式特點(diǎn)是“以短貼長(zhǎng)”，用短線產(chǎn)品快速回現(xiàn)，來(lái)貼補(bǔ)長(zhǎng)線持有資產(chǎn)。

這種模式要求速度快，所以萬(wàn)達(dá)的核心就是執(zhí)行力，具體表現(xiàn)就是開(kāi)發(fā)快、銷售快、開(kāi)業(yè)快。

但是這種模式其實(shí)是在用自有資金開(kāi)發(fā)，通過(guò)銷售回款形成沉淀資產(chǎn)。而一旦開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目數(shù)目減少，就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

凱德“接力棒”模式

凱德“接力棒”模式，首先是用私募基金去開(kāi)發(fā)或者收購(gòu)項(xiàng)目，通過(guò)運(yùn)營(yíng)使項(xiàng)目回報(bào)率達(dá)到6%以上，然后私募退出，再將項(xiàng)目裝入REITS，REITS類似于公募，是可以在公開(kāi)市場(chǎng)上交易的，相當(dāng)于是把基金份額散售給普通大眾。

這樣一級(jí)一級(jí)由不同的資金像接力棒一樣，推著項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)。這種模式對(duì)運(yùn)營(yíng)績(jī)效要求非常高，所以凱德的項(xiàng)目樣子都不是最漂亮的，但回報(bào)率一般都很高。

香港“傳家寶”模式

香港“傳家寶”模式，港資的商業(yè)地產(chǎn)公司一般都經(jīng)歷了家族二代、三代人的積累，資金實(shí)力雄厚，所謂富人持有資產(chǎn)，他們是不斷的把現(xiàn)金變成資產(chǎn)，從長(zhǎng)期來(lái)講，持有資產(chǎn)肯定是比持有現(xiàn)金更劃算。

所以港資商業(yè)項(xiàng)目一般都是定位高端，以奢侈品為主，即使開(kāi)業(yè)率低，業(yè)績(jī)不好，他們也無(wú)所謂，因?yàn)樗麄円氖琴Y產(chǎn)，比如恒隆無(wú)錫的項(xiàng)目，現(xiàn)在生意不好，商家大量撤柜，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)物業(yè)做的仍然很好，一點(diǎn)都沒(méi)有衰敗的樣子，就像新場(chǎng)子一樣。

但是他們也是在用自有資金做，所以發(fā)展也很慢。

美國(guó)“證券化”模式

美國(guó)“證券化”模式，就是用別人的錢持有資產(chǎn)，比如像已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)的黑石和鐵獅門，他們用的都不是自己的錢，主要是別人的錢。

通過(guò)中期持有資產(chǎn)，比如三年或者五年，在物業(yè)升值時(shí)退出獲益，嚴(yán)格講他們賺的是周期的錢。

這種模式發(fā)展會(huì)很快，但是必須要有成熟的資本市場(chǎng)支持，才能快速融資。同時(shí)，因?yàn)樗麄儾⒉婚L(zhǎng)期持有資產(chǎn)，所以他們的運(yùn)營(yíng)能力并不是最強(qiáng)的，只能算是中等。

文章來(lái)源：西安購(gòu)物中心