在中國商業地產發展中，從1996年中國首個真正意義的購物中心—廣州天河城開業，到2004年深圳萬象城亮相真正意義改變了商業地產的格局。當前中國耳熟能詳的有萬達廣場，中糧大悅城，華潤萬象城，寶龍城市廣場，凱德廣場、益田假日等眾多商業品牌，但其成功的發展模式不外乎這四種模式。
萬達“現金流滾資產”模式
萬達“現金流滾資產”模式特點是“以短貼長”，用短線產品快速回現，來貼補長線持有資產。
這種模式要求速度快，所以萬達的核心就是執行力，具體表現就是開發快、銷售快、開業快。
但是這種模式其實是在用自有資金開發，通過銷售回款形成沉淀資產。而一旦開發的新項目數目減少，就會出現問題。
凱德“接力棒”模式
凱德“接力棒”模式，首先是用私募基金去開發或者收購項目，通過運營使項目回報率達到6%以上，然后私募退出，再將項目裝入REITS，REITS類似于公募，是可以在公開市場上交易的，相當于是把基金份額散售給普通大眾。
這樣一級一級由不同的資金像接力棒一樣，推著項目從開發到運營。這種模式對運營績效要求非常高，所以凱德的項目樣子都不是最漂亮的，但回報率一般都很高。
香港“傳家寶”模式
香港“傳家寶”模式，港資的商業地產公司一般都經歷了家族二代、三代人的積累，資金實力雄厚，所謂富人持有資產，他們是不斷的把現金變成資產，從長期來講，持有資產肯定是比持有現金更劃算。
所以港資商業項目一般都是定位高端，以奢侈品為主，即使開業率低，業績不好，他們也無所謂，因為他們要的是資產，比如恒隆無錫的項目，現在生意不好，商家大量撤柜，但是你會發現商場物業做的仍然很好，一點都沒有衰敗的樣子，就像新場子一樣。
但是他們也是在用自有資金做，所以發展也很慢。
美國“證券化”模式
美國“證券化”模式，就是用別人的錢持有資產，比如像已經進入中國的黑石和鐵獅門，他們用的都不是自己的錢，主要是別人的錢。
通過中期持有資產，比如三年或者五年，在物業升值時退出獲益，嚴格講他們賺的是周期的錢。
這種模式發展會很快，但是必須要有成熟的資本市場支持，才能快速融資。同時，因為他們并不長期持有資產，所以他們的運營能力并不是最強的，只能算是中等。
文章來源：西安購物中心
