產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四大開發(fā)模式、發(fā)展存在的問題及對策建議

近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種新的城市發(fā)展空間理念逐漸興起。如今恰逢在國家宏觀政策的持續(xù)調(diào)控下，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的競爭已經(jīng)到了白熱化的階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)恰好能避開政策監(jiān)控，且行業(yè)競爭相對較小，因此成為行業(yè)里的“香餑餑”。本文，飆馬從內(nèi)涵、開發(fā)模式、問題分析三部分來分析我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況，并提出相應(yīng)的政策建議。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵

所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是指在新經(jīng)濟和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以實現(xiàn)財富的持續(xù)增長為目標，專業(yè)化地提供城市化、工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化集群空間物質(zhì)載體的部門。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在實現(xiàn)健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合的基礎(chǔ)上，以更適宜人的創(chuàng)業(yè)發(fā)展、自我價值實現(xiàn)和投資的可持續(xù)增值為本質(zhì)特征。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅可以為工業(yè)化進程和城市經(jīng)營提供強有力的支撐，也將最大限度地聚合和帶動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進城市區(qū)域價值呈幾何式增長，從而使土地與房產(chǎn)具有更加廣闊的升值潛力與投資價值。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會秘書長楊樂渝先生這樣評價房地產(chǎn)投資向產(chǎn)業(yè)投資方面的轉(zhuǎn)化：“今后評價一個房地產(chǎn)開發(fā)商的指標，不僅要看它建了多少房子，有了多少銷售額，更要看它在單位平方公里有了多少GDP產(chǎn)值，解決了多少人的就業(yè)，培育了多少優(yōu)質(zhì)稅源，創(chuàng)造了多少稅收。這樣的轉(zhuǎn)變不僅對中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展有重要的意義，而且對中國經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、對城市可持續(xù)發(fā)展也具有重大的意義”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

作為一種新型的地產(chǎn)模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在推動企業(yè)加速孵化、產(chǎn)業(yè)集聚、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等方面具有重要作用。根據(jù)開發(fā)主體的不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為四種：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。

模式1：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前我國最常見的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，是以政府為主導(dǎo)，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)運營的特點進行規(guī)劃與開發(fā)，并在此基礎(chǔ)上為園區(qū)提供政策支持、稅收優(yōu)惠等吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)入住，從而形成產(chǎn)業(yè)化的區(qū)域模塊，提高了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輻射力和影響力，所以這種模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備集中統(tǒng)一、權(quán)威性高、規(guī)劃性強、形成周期短等優(yōu)勢。但是，這種模式也有缺乏靈活性和創(chuàng)造性、活力不夠等缺點，非常容易導(dǎo)致機構(gòu)膨脹、政企不分。

模式2：主體企業(yè)引導(dǎo)模式

主體企業(yè)引導(dǎo)模式是指在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有強大實力的企業(yè)，獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地再開發(fā)，建立完善相應(yīng)配套設(shè)施，以出讓、項目租售等方式引起其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。這是政府支持、企業(yè)帶動的一種開發(fā)模式，它不僅符合主體企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也易于帶動同一產(chǎn)業(yè)的集聚。但是，這種模式只適用于功能定位比較單一的小規(guī)模開發(fā)，無法適應(yīng)跨行政區(qū)劃的綜合開發(fā)要求，所以難以作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。

模式3：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施以及廠房、倉庫、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進行項目的經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的開發(fā)模式。從本質(zhì)上來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別。這種模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商沒有后期產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和管理的要求，地產(chǎn)開發(fā)商與整個產(chǎn)業(yè)的結(jié)合不緊密，地產(chǎn)商的利潤來源點并不建立在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮上，而產(chǎn)業(yè)本身也并不過分依賴于其所使用的地產(chǎn)，因此難以形成產(chǎn)業(yè)輻射力。但是，正是對開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營能力要求非常低，而且回收資金相對較快。

模式4：綜合運作模式

綜合運作模式是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式混合運用的開發(fā)模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，并成立管委會負責行政管理事務(wù)，地產(chǎn)商投資開發(fā)建設(shè)并提供相應(yīng)的園區(qū)服務(wù)，龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號召力，多方合力共同推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營。 綜合運作模式既能充分發(fā)揮政府的指導(dǎo)性，同時也能發(fā)揮市場的靈活性，權(quán)責明確，有利于引入多元投資主體實施綜合性、大規(guī)模成片開發(fā)項目。但是，這種模式對政企關(guān)系協(xié)調(diào)要求非常高，如果關(guān)系處理不當，則很容易造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展停滯。

我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題

總體來看，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尚處于引入探索和初步發(fā)展階段，既蘊藏著巨大的發(fā)展機遇，也逐漸暴露出一些亟需解決的問題，主要有：

第一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)缺乏科學的市場調(diào)研和統(tǒng)一規(guī)劃，企業(yè)集而不聚，根植性差。我國絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在發(fā)展初期為了迅速吸引企業(yè)入駐，在招商過程中往往很少從社會化分工、市場細分、價值鏈延伸，以及產(chǎn)業(yè)集群的內(nèi)在聯(lián)系等角度去考量；在項目的安排上也不是嚴格地按照園區(qū)規(guī)劃的要求定位，而是為了短期內(nèi)聚集企業(yè)而隨意地進行項目選取和企業(yè)選址規(guī)劃，從而導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)之間缺乏應(yīng)有的關(guān)聯(lián)，沒有形成相互關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈條，不利于產(chǎn)業(yè)集群的整體競爭力的提高，難以實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模效應(yīng)和經(jīng)濟外部性。

第二、相當一部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商沿用住宅銷售模式來經(jīng)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對其項目簡單地一賣了之，而不注重項目的后續(xù)經(jīng)營，嚴重影響了我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長遠發(fā)展。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)中一個較為特殊的部分，有著自己獨特的經(jīng)營模式與發(fā)展規(guī)律，不能簡單地等同于住宅地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目來說，其投資收益是長期的、可持續(xù)的，前期開發(fā)只是向預(yù)期市場的努力，而進入經(jīng)營期才是迎接市場檢驗的真正開始。但許多進行專業(yè)化“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”投資的開發(fā)商不顧產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特殊性，抱著急功近利的態(tài)度進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，必然會給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展留下隱患。

第三、目前我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，普遍存在著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同、缺乏特色優(yōu)勢的問題。我國很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目都沒有自己明顯的特色產(chǎn)業(yè)集群，而是試圖在每個產(chǎn)業(yè)上都有所發(fā)展，這不僅嚴重浪費了創(chuàng)新資源，還造成不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目間招商引資活動中的過度競爭和產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)在市場活動中的過度競爭。

第四、在我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目中，除了北京、深圳等地有一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次和技術(shù)水平相對較高的項目外，大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目均不同程度地存在結(jié)構(gòu)單一、規(guī)模偏小和被鎖定在價值鏈低端等問題。我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是伴隨著我國產(chǎn)業(yè)由勞動密集型向資金密集型、技術(shù)密集型轉(zhuǎn)型而發(fā)展起來的，這就要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)由單一的制造性園區(qū)向現(xiàn)代的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變，要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠提供新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)來滿足傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向知識型、服務(wù)型、戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè)升級的需要。但是在實際操作中，由于受到資源稟賦、區(qū)位條件、政策環(huán)境以及所處經(jīng)濟發(fā)展階段的影響，我國大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目往往缺少位于產(chǎn)業(yè)價值鏈上游的研發(fā)設(shè)計企業(yè)，無奈地淪為組裝加工基地。

第五、由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個新生事物，我國政府對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)還缺乏明確的政策和相關(guān)規(guī)范標準，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場化開發(fā)在部分地區(qū)受到一定程度的限制。比如，在實際的開發(fā)中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是與工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)并列的一種形式，還是應(yīng)劃歸其一還沒有明確的政策界定，而這對投資者信心造成了一定程度的不利影響。即使是在天津、西安等已出臺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)扶持政策的地區(qū)，也是由地方政府，特別是地方經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會所推動的，在全國范圍內(nèi)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范標準和扶持政策，而這無疑將削弱我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的后勁。

我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

雖然我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中尚存在很多問題，但解決好這些問題會為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對上述問題，應(yīng)當做好以下幾個方面的工作：

第一、堅持以客戶需求為導(dǎo)向，正確把握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與本質(zhì)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)等資源的整合協(xié)同效應(yīng)，通過有效整合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的社會資源、物力資源、政府資源、人文資源等各類資源來為客戶提供專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)。以深圳天安數(shù)碼城為例，自創(chuàng)立之初，天安數(shù)碼城就明確定位于為民營中小科技企業(yè)創(chuàng)造適宜的營商環(huán)境與創(chuàng)新氛圍，通過高端人才的聚集、高端產(chǎn)業(yè)的聚集、金融商務(wù)的聚集以及信息服務(wù)的聚集來形成核心競爭力與創(chuàng)新能力，并主動適應(yīng)后工業(yè)化的特征，把握生產(chǎn)、研發(fā)與服務(wù)的融合。在強調(diào)自主創(chuàng)新的今天，由天安數(shù)碼城所總結(jié)和提升出的天安模式已被普遍認為是一個城市解決中小民營科技企業(yè)集聚發(fā)展的理想方案。

第二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)換角色，由單一的開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)商、運營商、投資商轉(zhuǎn)變。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商除了向園區(qū)企業(yè)提供基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)之外，更應(yīng)積極主動地向園區(qū)企業(yè)提供高附加值的配套服務(wù)，主要包括投融資服務(wù)、產(chǎn)品展示服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)等。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)拋棄以短平快實現(xiàn)一次性收入為主的銷售方式，向一個增量市場轉(zhuǎn)型，在這一方面，作為我國高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍頭的張江高科，為其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商樹立了一個很好的榜樣。上海張江高科明確以“打造自主創(chuàng)新園區(qū)，運營藍籌股”為經(jīng)營理念，已經(jīng)制定并正在全力實施“以張江園區(qū)特色房產(chǎn)營運為主導(dǎo)，以高科技產(chǎn)業(yè)投資和專業(yè)化創(chuàng)新服務(wù)提供為兩翼”的產(chǎn)業(yè)互動階越式發(fā)展戰(zhàn)略，通過多樣化的投融資形式，張江高科先后參股園區(qū)內(nèi)的100多家企業(yè)，順利地完成由單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商向高科技產(chǎn)業(yè)投資商的華麗轉(zhuǎn)身。

第三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)苦練內(nèi)功，增強自身經(jīng)營管理能力，合理進行自身定位，形成市場競爭優(yōu)勢。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能定位為例，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目中，除了綜合性園區(qū)外，還有總部基地性質(zhì)的商務(wù)園區(qū)、配套商業(yè)性質(zhì)的商業(yè)園區(qū)、金融服務(wù)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)園區(qū)、科研服務(wù)性質(zhì)的科技園區(qū)以及中小型企業(yè)集聚的工業(yè)樓宇園區(qū)等等。如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目能根據(jù)自身條件及市場需求恰當定位，形成市場競爭優(yōu)勢，為入園企業(yè)提供特色鮮明的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，是完全能夠獲得可觀的投資收益率的。

第四、在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營過程中，應(yīng)本著政企聯(lián)動的原則，充分發(fā)揮政府與企業(yè)這兩種組織在推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所起的不同作用，相互協(xié)調(diào)配合，形成合力，促進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康、良性發(fā)展。政企聯(lián)動以政企分開為前提，但并不是單純的政企分開，政府與企業(yè)之間互相信任、互相合作、各司其職，既是管理與被管理的關(guān)系，也是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，合力為社會化、專業(yè)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造條件。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的實際運作中，政府的職能主要表現(xiàn)為資金支持、公共服務(wù)、監(jiān)督保障、政策支持等多方面，可以將政府職能簡明定義為“建立、引導(dǎo)、規(guī)范、參與市場”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商作為市場的主體，要充分利用政府所提供的一切便利，與政府政策緊密結(jié)合起來，與政府實現(xiàn)長期的合作與共贏。

文章來源：同濟發(fā)展研究院