國內產業(yè)地產的誕生和興起，是產業(yè)園區(qū)、工業(yè)地產長期發(fā)展，以及文化創(chuàng)意園區(qū)迅猛崛起的綜合結果，更是住宅地產、商業(yè)地產尋求逆勢轉型、行業(yè)細分與產業(yè)提升的必然產物。
早年以提供標準化廠房和定制化廠房為核心的工業(yè)地產，以及以制造業(yè)為主的產業(yè)園區(qū)，都面臨著建筑規(guī)劃和商業(yè)配套過于簡單，企業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，相對缺乏生態(tài)化、持續(xù)性發(fā)展空間與發(fā)展前景的問題。
當下的產業(yè)地產以區(qū)域發(fā)展和產業(yè)規(guī)劃布局為依托，以高成長產業(yè)聚集為核心，融匯科研生產、商務辦公、餐飲住行、文化休閑等綜合功能，建設和提供全方位、系統(tǒng)化的產業(yè)生態(tài)環(huán)境和公共服務平臺，有效地引進目標企業(yè)和服務于企業(yè)，滿足企業(yè)一體化需求，形成相互依存、相互助益的具有強烈都市意向的高效產業(yè)綜合體。
一、何謂產業(yè)地產？
簡單說，產業(yè)地產就是升級換代版的工業(yè)地產。上世紀70年代末，深圳蛇口工業(yè)園的建立正式拉開了國內工業(yè)地產的序幕。隨著改革開發(fā)進程的加速，工業(yè)地產開始延伸、擴展、細化成為各種各樣的產業(yè)園、產業(yè)集聚區(qū)，產業(yè)地產也應運而生。
區(qū)別于以往的工業(yè)地產，產業(yè)地產作為一種將地產、產業(yè)、城市三方面的發(fā)展有機結合、相互促進的商業(yè)模式，在提升城市的產業(yè)價值和產業(yè)能力、促進產業(yè)升級、聚集人口與資本、調整城市經濟結構等方面具有獨特功能。
二、產業(yè)地產——工業(yè)地產的升級版
產業(yè)地產具有商業(yè)地產的一些特性，但又自成一派。產業(yè)地產主營的不是公寓、商鋪、酒店和綜合商業(yè)中心，因此并不以好地段的自然輻射效應為決定因素，也不仰仗于一時的市場火爆。而是一個周期較長、內容多元的系統(tǒng)工程，需要依托相對低廉的土地成本和區(qū)域的優(yōu)勢產業(yè)基礎，通過政府產業(yè)政策的引導和園區(qū)公共平臺的服務，吸引聚集創(chuàng)新創(chuàng)意型的新興產業(yè)企業(yè)，形成新的經濟中心和城市副中心。
產業(yè)地產針對的區(qū)域經濟與目標產業(yè)，打造軟硬一體的產業(yè)聚集平臺，營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。產業(yè)地產一方面建設企業(yè)生產作業(yè)、商務辦公所需的綜合性物理載體與配套設施，另一方面搭建企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長所需的、具有化學效應的系統(tǒng)化公共服務平臺。產業(yè)地產是工業(yè)地產的升級版。
企業(yè)為什么入駐你的產業(yè)園區(qū)?你能給企業(yè)的發(fā)展帶來什么?這是每一個產業(yè)地產開發(fā)企業(yè)都需要回答的問題。
辦公環(huán)境優(yōu)雅、車位充足、政府扶持、稅收減免，這是出現在產業(yè)地產項目銷售人員口中頻率最高的詞匯。可事實上，對于一個產業(yè)園區(qū)來說，政策以及資金的扶持并非是企業(yè)選擇入駐的關鍵因素，更重要的是園區(qū)要為企業(yè)配備長期發(fā)展的動力源泉，而這也恰恰是產業(yè)地產運營的價值所在。
無論是武漢光谷產業(yè)園還是深圳天安數碼城，其獲得成功的奧義大抵如此。不是將企業(yè)定義為單純的建造商，而是將重點放在后期的運營和服務。
與當地政府共同打造區(qū)域的中小企業(yè)孵化器，聯合政府在產業(yè)園區(qū)中設置小企業(yè)辦公的政務大廳。同時，針對企業(yè)在發(fā)展中遇到的資金問題、法律問題、企業(yè)培訓等問題引進了相關服務機構。舉例說，對于眾多成長中的企業(yè)而言，資金需求是擺在首位的。因此，在資金方面，產業(yè)園內引進風投，扶持初創(chuàng)型企業(yè)以及中小成長型企業(yè)的發(fā)展等，為入駐企業(yè)提供全方位的幫助。
另外，產業(yè)園區(qū)還將為企業(yè)提供公寓、餐飲、商業(yè)、文化、休閑等一站式服務，企業(yè)足不出園，就能完成所有生活及社會活動，極大方便和豐富員工的生活。
簡單說，產業(yè)地產未來的發(fā)展，應該是產業(yè)地產綜合體，未來的模式是地產、產業(yè)、金融三駕馬車缺一不可。
三、產業(yè)地產=產業(yè)+地產，缺一不可
產業(yè)地產包含產業(yè)和地產兩個層面的內容，那么，這兩個層面孰重孰輕?明確兩者之間的輕重、主次非常重要，因為這關系產業(yè)地產項目的經營模式，關系項目開發(fā)商、運營商的生存狀態(tài)。
1、物業(yè)管理。
配套有寫字樓與商業(yè)設施的物業(yè)管理，也包括特殊工業(yè)物業(yè)的管理。
2、建筑設計。
建設寫字樓或工業(yè)廠房及其配套設施，建筑須具備特定標準。
3、產業(yè)環(huán)境。
營造規(guī)劃產業(yè)的發(fā)展環(huán)境，包括軟件方面的公共政策和產業(yè)扶植政策等，硬件方面的行業(yè)設施配套，以及學校、幼兒園、醫(yī)院、書店、公共交通等社區(qū)配套和文化娛樂配套設施。
4、商業(yè)配套。
局部區(qū)域內建設和引進餐飲、會議、住宿、購物(便利店)、銀行、健身中心等商業(yè)配套設施，尤其是適合規(guī)劃產業(yè)人群的商務配套設施和服務機構。
5、專業(yè)服務。
針對規(guī)劃產業(yè)的入駐企業(yè)建立系統(tǒng)全面的公共服務體系，開展針對性的公共服務和增值服務。
6、產業(yè)招商。
針對規(guī)劃的產業(yè)鏈而展開的專業(yè)招商，已不再是單純售樓和商業(yè)服務店鋪的招商。
四、產業(yè)為核，地產為殼。
產業(yè)地產是地產與產業(yè)的有機融合，追求的是入駐企業(yè)在園區(qū)內形成產業(yè)集聚的放大效應。在產業(yè)與地產合縱連橫的演繹過程中，一個成熟的且有遠大目標的產業(yè)地產商，應該做到產業(yè)與地產并重，且重在產業(yè);開發(fā)與運營并重，且重在運營;短期與長期并重，且重在長期。
追求者眾，讓產業(yè)地產一下子沖入最強的“風口”，按照雷軍的“飛豬理論”，產業(yè)地產可謂“錢途”無量。但需要注意的是，有“風口”也有“浪尖”，在風口的時候能飛，在浪尖的時候也能被沖到海底。
文章來源：綠天使創(chuàng)業(yè)工場
