國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)域情況分析

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要平臺載體，其特點(diǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)息息相關(guān)。基于行業(yè)的特點(diǎn)在不同背景環(huán)境下磨礪出的不同企業(yè)發(fā)展模式與區(qū)域背景環(huán)境的匹配，是區(qū)域持續(xù)發(fā)展從而逐步成型的產(chǎn)物，因而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)其自身在長期的發(fā)展下區(qū)域特色尤其重。

本文將國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)情況從華北、華南、華中、華東、西南五大區(qū)域逐一展開介紹，為讀者揭示國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況。

國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)五大區(qū)域情況

1、華北區(qū)域：產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，民營園區(qū)運(yùn)營商空間有限

華北區(qū)域依托于豐富的人口、特定的歷史條件等，該區(qū)域是我國早年一些輕重工業(yè)的集聚地。加之北京作為政治中心，為該區(qū)域富集了大量產(chǎn)業(yè)資源，構(gòu)建了區(qū)域上一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。另外，由于地緣因素，區(qū)域城投公司受政策影響較強(qiáng)，國有開發(fā)區(qū)運(yùn)營企業(yè)往往是園區(qū)管委會的翻牌公司，其對成本、利潤感知較弱，這間接導(dǎo)致市場存量顯著，民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商生存環(huán)境惡劣。而在區(qū)域特點(diǎn)下，也致使中小企業(yè)傾向到南方更開闊的、更市場化的環(huán)境中發(fā)展。

環(huán)顧整個(gè)京津冀，其實(shí)只有兩類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相對出彩：一類是以總部基地ABP、坤鼎為代表的一系列做項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)；另一類則是類似于華夏幸福、宏泰發(fā)展這種做片區(qū)開發(fā)的企業(yè)。

項(xiàng)目開發(fā)：針對市場需求，打政策擦邊球。如總部基地ABP、坤鼎等產(chǎn)品主要是“商墅”，即在成本較低的工業(yè)用地上搭配一些會所和小型別墅，中小型企業(yè)是其主要的目標(biāo)客戶。這種類型產(chǎn)品與傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品類似，但相較于辦公產(chǎn)品更高端，當(dāng)然這當(dāng)中涉及工業(yè)土地性質(zhì)、分割轉(zhuǎn)讓等一系列問題，現(xiàn)在以被北京市政府禁止。但當(dāng)時(shí)由于密度更低，更小眾，價(jià)格具備優(yōu)勢是受到市場青睞的。

片區(qū)開發(fā)：聚焦北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，搶先布局環(huán)京貧困帶。早年政治中心產(chǎn)生極強(qiáng)的虹吸效應(yīng)使資源不斷向中心富集，產(chǎn)生環(huán)北京貧困帶。片區(qū)開發(fā)商一方面抓住政府環(huán)京貧困帶的痛點(diǎn)，另一方面則看中產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，搶先在環(huán)京的貧困帶建設(shè)平臺做準(zhǔn)備，打造了華夏幸福固安、宏泰發(fā)展龍河高新區(qū)等經(jīng)典項(xiàng)目。

2、華南區(qū)域：市場化程度高，存量改造需求大

華南區(qū)域作為中國改革開放的第一站，以香港作為支點(diǎn)，在改革開放的大潮中，借助于香港產(chǎn)業(yè)要素、資本要素轉(zhuǎn)移引入，打造了一批以市場化主導(dǎo)的大大小小的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，孕育出了包括華為、廣汽、美的、格力、創(chuàng)維、海信等中國制造業(yè)的龍頭企業(yè)。同時(shí)，也存在著隱患。該區(qū)域最大的問題在于過早地借鑒了發(fā)達(dá)國家的市場經(jīng)濟(jì)體制，一味地追求GDP使政府過分在意相對應(yīng)地稅收忽略了其他問題，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)過多，土地利用效率不高。而在當(dāng)時(shí)大肆開放，過度自由的情況下催生了大量做二級廠房開發(fā)的中小型民營企業(yè)。

該區(qū)域最具代表性的兩家企業(yè)分別是天安數(shù)碼城和廣東中天。天安數(shù)碼城聚焦香港產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，其國資加港資的股權(quán)結(jié)構(gòu)是早期得以快速發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。廣東中天則專注于區(qū)域存量改造，依托良好的政府關(guān)系，深耕區(qū)域。

3、華中區(qū)域：模式嘗試在前，落地創(chuàng)新在后

早年，因物流地緣優(yōu)勢和高校資源崛起。華中區(qū)域因核心城市地處長江黃金水道，物流地緣優(yōu)勢顯著，加之高校武漢大學(xué)最強(qiáng)的電子系形成高新、電子、科技等一系列的發(fā)展。

現(xiàn)在，面臨周邊競爭激烈，資源稟賦欠佳的局面。在地緣因素影響下，面對東部的強(qiáng)資本，南部的強(qiáng)制造，北部的政治中心，西南的低人力成本產(chǎn)生的資源爭奪，這些無時(shí)無刻不倒逼著中部區(qū)域園區(qū)的創(chuàng)新，而決心大、雨點(diǎn)小中部的改革創(chuàng)新模式往往無疾而終，反而催生了以各類政策，如工業(yè)用地低成本牟利的機(jī)會主義者；從地域協(xié)調(diào)來說，中部的核心城市武漢與周邊城市經(jīng)濟(jì)差值不是那么巨大導(dǎo)致區(qū)域協(xié)調(diào)性相對比較差，每個(gè)城市都想依托武漢分一杯羹，而又不愿意全力配合武漢，各自打著自己的小算盤；從資源稟賦來說，在高鐵、航空日益發(fā)達(dá)的今天，武漢的以物流為核心地緣優(yōu)勢逐步減弱，而僅存的家底主要是以高校、人口集聚為主要優(yōu)勢。

未來，機(jī)遇在于沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與自身基建完善。在區(qū)域大協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移的背景下，武漢未來發(fā)展值得期待，但自身也需為承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件，做好準(zhǔn)備工作，如完善基礎(chǔ)設(shè)施等。

華中區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)環(huán)境造就的代表性企業(yè)為中電光谷和東湖高新。東湖高新作為最早一批進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的國有平臺企業(yè)，曾因積極的創(chuàng)新點(diǎn)與領(lǐng)先的理念在很長一段時(shí)間內(nèi)引領(lǐng)行業(yè)潮流。但進(jìn)入新世紀(jì)之后受體制束縛和大股東變動等因素影響，在行業(yè)內(nèi)的聲音逐漸減弱。

4、華東區(qū)域：多方利好下的國資主導(dǎo)

縱觀上海、蘇州、杭州乃至整個(gè)長三角區(qū)域基本上都是國資主導(dǎo)，只有少數(shù)片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目由民營企業(yè)主導(dǎo)，如華夏幸福嘉善新城項(xiàng)目。造成這樣現(xiàn)象的原因是多方面的：

其一，財(cái)政充裕區(qū)域政府不愿大量讓利，例如華夏折戟上海金山等皆為明證；

其二，改革開放的深入使得國企園區(qū)中政企機(jī)制更為靈活，如上海漕河涇面對企業(yè)是政府，面對政府是企業(yè)的模式給與了國資自行開發(fā)運(yùn)營園區(qū)很具有活力，也不需要大量的民營園區(qū)（批發(fā) - 零售）模式的企業(yè)出現(xiàn)；

其三，高自成，低不需：區(qū)域的稟賦優(yōu)勢使得企業(yè)愿意進(jìn)行投資、聚集，而企業(yè)對接的多是招商辦，并沒有區(qū)域民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的機(jī)會，中小型企業(yè)在龍頭企業(yè)集中的情況下自行集聚，在嚴(yán)格的規(guī)劃下亦沒有給民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商施展的機(jī)會。

國資主導(dǎo)下，該區(qū)域民營企業(yè)雖無緣片區(qū)開發(fā)，但項(xiàng)目開發(fā)仍有利可圖。雖然現(xiàn)在上海等部分城市不允許廠房分割出售，或者和國資組建的平臺分割出售只有50%，但貴在利潤豐厚，可實(shí)現(xiàn)平賬，不用搭現(xiàn)金流進(jìn)去的同時(shí)還能凈賺一些買上一個(gè)項(xiàng)目，是以很多企業(yè)樂在其中，如聯(lián)東集團(tuán)和金地威新。

華東區(qū)域承擔(dān)片區(qū)開發(fā)重任的代表性國資平臺為張江高科和臨港集團(tuán)，專注于項(xiàng)目開發(fā)的代表性民營企業(yè)為聯(lián)東集團(tuán)和金地威新。

5、西南區(qū)域：國主民輔進(jìn)行彎道超車

放眼至西南區(qū)域，該區(qū)域主要城市成都和重慶早年經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對比較落后，主要是承接長三角部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。近年來，在其他城市定點(diǎn)支持、產(chǎn)業(yè)遷入背景下，疊加黃奇帆、唐良智等主政官員的帶領(lǐng)等多因素作用下迅速發(fā)展成為中國經(jīng)濟(jì)增長最快的區(qū)域。此外，在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的條件下，西南區(qū)域在不斷的進(jìn)行彎道超車，包括大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等一系列產(chǎn)業(yè)的涉足，支持西南區(qū)域未來發(fā)展想象空間。

但是這些靚麗成績的背面，卻是政府過于強(qiáng)勢的主導(dǎo)。如黃氏當(dāng)政下重慶產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，呈現(xiàn)典型“國進(jìn)民退”的格局。政府將土地資源全部控制住之后，優(yōu)質(zhì)的招商資源、政策資源都紛紛傾斜于政府園區(qū)，導(dǎo)致民營產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展極度萎縮貧瘠。成都也是如此，除了早年成都置信在青羊工業(yè)園區(qū)有一個(gè)PPP項(xiàng)目開發(fā)外，大部分民營企業(yè)只能下沉至川渝片區(qū)的四線才可能有一些對應(yīng)的市場空間，代表企業(yè)為盈田置業(yè)。

結(jié)語

縱觀不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)情況，可以發(fā)現(xiàn)兩大特點(diǎn)：

①產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺，需根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，構(gòu)建自身不同的模式，如改革先行地深圳出現(xiàn)國資、港資各占50%股份的天安數(shù)碼城，中心城市虹吸效應(yīng)強(qiáng)、有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢疊加周邊有貧窮帶的河北產(chǎn)生了做片區(qū)開發(fā)、政企合作的華夏幸福，政府實(shí)力雄厚的長三角民營企業(yè)未得到長足發(fā)展，出現(xiàn)的是臨港集團(tuán)這樣的國資主導(dǎo)的開發(fā)運(yùn)營商。

②產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前端受區(qū)域政府政策控盤，后端受區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)律與特征控盤，中間是跟隨市場的，但同樣受到政府園區(qū)的沖擊，需要企業(yè)對政府政策和產(chǎn)業(yè)深度的理解，如張江高科的“新三商”戰(zhàn)略，東湖高新的產(chǎn)業(yè)服務(wù)等。

最后，我們相信，在各個(gè)企業(yè)的不斷摸索下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商會逐漸弱化波動、走過轉(zhuǎn)折，形成成熟的產(chǎn)業(yè)服務(wù)及投資模型。

文章來源：億翰智庫