每一次危機都是進化的一次機會，對于商業地產而言，也是如此嗎？
年初的疫情恰逢春節，原本應是商業最火的一段時間，卻造成商業停擺，迎來了艱難時期。
但疫情持續一段時間后，對于需求端來講，人們宅在家里總是有各種需要，這些需求反過來對供求端是很好的觸動；而作為產品和服務提供者，通過各種創新來滿足需求端。所以，盡管疫情還未完全結束，它對商業地產的改變可能只是剛剛開始，值得我們思考并及早做出安排。
體驗還是線下和線上的分水嶺嗎？
我相信從2012年阿里和萬達打賭開始到現在，我們作為線下的商業地產人，對于阿里等電商對傳統商業的沖擊多少有些不以為然。其中隱含的邏輯就是，線下的商業地產認為，無論線上手段再快捷，人們總有社交、體驗的需要，而且由于線下是物理空間，他們都是不同的，所以線下很難被替代。這些年，盡管商業地產已經進入充裕時代，卻仍有很多開發商在做商業地產，商業地產總體上還是不錯。
但大多數傳統商業地產都低估了移動互聯網給這個行業帶來的改變。我在2012年的一次分享闡述了我的看法：商業地產為什么要感到壓力？是要認真理解淘寶內在的邏輯？那么淘寶的背后是什么？是數據，而數據的背后精準的需求。由于支付工具以及阿里的商業模式，決定了他能夠精準知道其平臺買、賣方的畫像，而那時商場不可能做到這一點。我當時就提醒，這才是我們最應該感到壓力的，即無法準確知道需求，無法準確給客戶畫像。
這些年來，商業地產仍然面臨很大的競爭壓力，很多人說是因為供應量過大，這是事實，但我認為是因為電商、移動互聯網的深入正在改變傳統商業。移動電商借助其先進的商業模式、大數據、支付手段等，正在加大對商業的改變力度，比如京東、拼多多、美團點評、餓了么、抖音等不斷涌現和升級，其下屬的新業態或說新零售已經在改變人們的消費習慣和消費行為，它們都給傳統商業帶來了巨大影響。
所以，你可以看到傳統商業中的業態發生了變化，餐飲的比重越占越大，一個8萬平米的購物中心，餐飲可能要占40%以上，還有就是影院、親子教育等，而其它業態并沒有太多流量。當年，我們在做福州融僑中心的商業時，就碰到了這樣的問題，業態要重新調整，由此帶來了設計和動線、荷載等的重新調整。
這樣的沖擊和變化，造成了大家認為體驗是線下競爭力的來源。也確實，各個商業設施，想辦法增加體驗內容，商旅文結合、文化藝術創意結合，將商業設施變成場所，注重事件和情緒的鏈接等等，這些背后的邏輯都是沿著體驗，給消費者更多的體驗內容和品質，這就造成了商業越來越難做。
但今年疫情證明了一個事實：體驗在物理隔離情況下無能為力。過去，我們一直說商業+互聯網，而這次，傳統商業沒有了體驗，而變成了線上對于線下商業設施的全面迭代，我相信，這才是開始。盡管，人們還是需要社交的，還是需要體驗的，但線上已經無可阻擋。
商業設施的“免疫力”有哪些新特征？
疫情突至，商業和商業地產都在想辦法自救，從中衍生出一些新的特征。具體來說，我覺得以下特征值得關注：
1、商業中心變成“外賣中心”。
餐飲首當其中，也是最先行動去適應這種變化。餐飲無法堂食，就開始全面做線上，做外賣。有的餐飲因為賣紙火鍋而收益頗豐，還有一些餐飲原來并不是特別好，因為外賣，在社區形成良好的口碑。因此，商業設施變成“外賣中心”并不是一個表面的現象，我們設想一下，當商業中心變成“外賣中心”，其實質也變成了一個非接觸生活方式的中心，通過外賣實現了線下到線下的觸達。商家一旦在線上將生意做大，這樣的生意方式會一發不可收拾，從而在租賃面積、店家內動線、設計以及品種研發等方面進行創新，這都會給商業地產帶來新的機遇和新的挑戰。
2、商業中心變成“便利中心”。
疫情中，其它消費基本停擺，但人們宅在家中還是有吃、喝等相關需求，步行可達的商業設施成為居民消費最安全、最方便的場所。而且，和吃喝有關的食品、生鮮、食材，甚至是零食都是和便利有關的商品配置，原來需要堂食的很多食品都大力研發推出便利性的產品，這些都給商業中心的便利性提出了新的課題。原來我們說商圈一般分成三類，市級商圈、區域型商圈和社區商圈，我一直認為，隨著線上商業對傳統商業的影響，所謂區域型商圈的消費者粘性是很弱的，因為她很難成為目的地，也很難體現便利性，這次疫情其實是在一個極端情況下給我們帶來更多的思考，尤其是便利性方面。這也會極大影響未來商業的布局、選址，甚至也會影響到存量商業資產的改造。
3、商業中心變成“社區中心”。
未來的商業設施將不再是傳統的商業場所，即使是過去傳統意義上的社區商業。它應該變成生活的中心，從而給商業設施賦予更大更多的含義。比如，我一個同學所做的菜場，就已經不是傳統意義的菜場，菜場把社區食堂、助老中心、社區學堂、親子樂園、社區健康中心、社區綜合管理中心、社區黨建中心等功能全部都融合進來，使這個菜場已經不是傳統的菜場，而是社區的中心，從商業的術語來看，社區功能將吸引社區的人到菜場來，從而起到很好的引流作用，就跟傳統商業中的影院等設施一樣。其他商業設施完全可以照搬這樣的菜場案例，使未來的商業設施不再以商業去定義。
社區化中有一個有趣的空間值得去思考，那就是外擺，天山路上的繽谷休閑廣場是一個典型的社區商業，商業設施社區化一個簡單的設計空間就是外擺，整個一樓，繽谷全部設立了外擺區域，疫情期間人們對于室內密閉空間還是有畏懼，但是外擺空間很好解決了這個問題。外擺不僅拓展了商業的空間，更重要的是強化了和社區的聯系，應該值得社區商業的重視。我們假設一下，如果天山路兩側都重視外擺的設計，那么政府所大力推廣的“夜經濟”都會有新亮點，再推而廣之，南京東路、淮海路如果增加外擺面積，也許會讓人們留下來，會更多體現商業街的社區屬性。
商業數字綜合體會是商業地產的重要趨勢嗎？
對于商業地產來說，我們通常把有多元功能的商業稱之為商業綜合體，這樣稱呼完全對應的是線下的叫法。未來，可能會出現真正的數字化綜合體嗎？用這樣的綜合體去融合線上和線下，這樣的綜合體既是線下商家的集合，也是線上的延展。
這樣的暢想并非遙不可及。我們的傳統商業一直在進行數字化的經營探索，比如天虹等都在進行這樣的嘗試和創新，我們需要的，就是將數字化再進一步。而從線上角度上看，盒馬鮮生在深圳打造的第一個網紅“盒馬里”就已經開始這樣的探索。我和這個項目的操盤手聊過，依托阿里以及盒馬的技術和商業生態，未來還會有更多的線上線下融合的項目出現。
這些趨勢，我用一個新名詞來概括——商業數字綜合體。我認為未來會成為商業地產的重要趨勢，要做到真正的迭代還需要商業地產付出很多努力：
一是用數字化重構人、貨和場的關系。我們不要想當然認為線上就是一個延伸，僅僅是延伸是不夠的，而應該是商業地產的平行世界，是商業地產的B計劃，我們應該構建線下和線上兩個完全融合的空間和世界。
二是重視商業設施和社區的鏈接。商業設施完全可以和3公里之內的社區、小區通過互聯網等手段實現無縫連接，尤其是打通小區的線上鏈接，應該主動和每一個小區，物業進行線上線下的融合，使商業設施真正在社區層面實現融合。
三是以數據驅動需求。數據背后是需求，精準掌握數據，就是精準了解需求，盡管商業設施的數據量可能不那么大，但隨著技術的不斷普及，不斷升級，今天利用技術手段來獲得數據的成本并不高，尤其是當你深耕社區的時候，我們有很多途徑、方法可以觸達到社區的每一個消費者。
四是以數字化調整商業地產的經營模式。商業地產真正變成商業數字綜合體，在招商、營運管理、物業管理、線上管理、客戶管理、服務、資產管理等方面都需要全面數字化，需要用數字化迭代現有的流程、規范、設計、標準和機制。
無論如何，商業地產因為疫情而跌到谷底，谷底就意味著未來全是機會，我們要好好利用這次機會，讓商業地產“刷新”，這是商業地產的進化，也是這個行業的迭代和發展。
文章來源：明源云上海
