如何避免商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)中容易產(chǎn)生的誤區(qū)？

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)相當(dāng)專業(yè)的領(lǐng)域。目前國(guó)內(nèi)不管是開發(fā)商、設(shè)計(jì)師、運(yùn)營(yíng)商等都或多或少的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)存在一些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，進(jìn)而導(dǎo)致設(shè)計(jì)操作上的失誤。

近期與遠(yuǎn)期利益的平衡

很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都對(duì)持有、出租還是分割銷售物業(yè)產(chǎn)生困惑。這一困惑有其客觀原因在，資金實(shí)力、專業(yè)水平及發(fā)展戰(zhàn)略等因素決定了中國(guó)的開發(fā)商在面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)經(jīng)常陷入近期與遠(yuǎn)期利益兩難平衡的困擾。

美國(guó)大型購(gòu)物中心的規(guī)劃、投資、開發(fā)和出租經(jīng)營(yíng)，均由行業(yè)強(qiáng)勢(shì)專業(yè)機(jī)構(gòu)操作。開發(fā)商在建設(shè)完成后通過出租商鋪并收取租金的方式獲得投資回報(bào)，并且由開發(fā)商自己的購(gòu)物中心管理公司來(lái)管理或委托其他專業(yè)管理公司來(lái)統(tǒng)一管理。購(gòu)物中心的資金來(lái)源主要包括購(gòu)物中心投資商、開發(fā)商，如西盟地產(chǎn)集團(tuán)、GGP地產(chǎn)公司等，而且它們都是美國(guó)紐約證券交易所的上市公司；房地產(chǎn)投資信托（REITS）和產(chǎn)業(yè)基金、購(gòu)物中心專業(yè)管理公司、其他金融機(jī)構(gòu)的股權(quán)投資和貸款、商業(yè)投資者等。由于美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)比較健全，以出售商鋪的形式來(lái)融資的情況很少。

相比之下，我國(guó)大型商業(yè)項(xiàng)目和購(gòu)物中心開發(fā)商綜合實(shí)力普遍較弱，資金缺陷和融資模式的有限直接限制了其采用美國(guó)式以出租為主、銷售商鋪再返租為輔（一般也僅在一些小型購(gòu)物中心中出現(xiàn)）的開發(fā)模式，而采用了有中國(guó)特色的兩種普遍的投資模式：“統(tǒng)一開發(fā)、分割銷售、返租經(jīng)營(yíng)”和“租售結(jié)合”。這種權(quán)宜之計(jì)盡管解決了大部分開發(fā)商初期現(xiàn)金流的問題，但隱藏著未來(lái)購(gòu)物中心管理運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的整體形象可能受到損害，長(zhǎng)期的投資回報(bào)也可能會(huì)大打折扣。

在現(xiàn)今的開發(fā)模式下，購(gòu)物中心設(shè)計(jì)者就必須為開發(fā)商考慮如何便于分割銷售以及結(jié)合租售兩種方式的商業(yè)布局，使同一個(gè)項(xiàng)目中租售兩方互惠互利，同時(shí)又盡量減少其負(fù)面影響。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性與專業(yè)性

商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建成運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)工程。僅設(shè)計(jì)一項(xiàng)就涉及多個(gè)部門之間的合作，包括建筑、室內(nèi)、景觀、燈光、標(biāo)識(shí)等。前期規(guī)劃也需多個(gè)顧問單位參與，如商業(yè)策劃公司、交通、消防、機(jī)電等顧問公司。這對(duì)于開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位的專業(yè)性要求都很高。必須認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與別的地產(chǎn)開發(fā)有許多不同之處，在投資、策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)方面都有不同的模式、流程和步驟，需要對(duì)市場(chǎng)、商業(yè)運(yùn)作規(guī)律乖有一定的專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備。國(guó)外的購(gòu)物中心投資開發(fā)商者是非常專業(yè)的，有購(gòu)物中心投資商、開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商的綜合背景。

在項(xiàng)目建設(shè)前，基本上就要確定70%左右的入駐商家。而我國(guó)許多開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)還相當(dāng)粗淺，投資盲目，往往是到項(xiàng)目建成一定程度后才開始招商和銷售，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要因地制宜和因時(shí)而異

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)工作，商圈分析和周邊競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)分析必不可少。在此基礎(chǔ)上確定商業(yè)項(xiàng)目的定位、開發(fā)規(guī)模、業(yè)態(tài)布局等重要方面。有些開發(fā)商直接把國(guó)外或別處成熟的模式生搬硬套過來(lái)，而不顧當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃條件、市場(chǎng)基礎(chǔ)，這是無(wú)法確保項(xiàng)目成功的。隨著購(gòu)物中心開發(fā)從一二線城市逐漸轉(zhuǎn)向三四線城市，一些中小規(guī)模的購(gòu)物中心與社區(qū)生活結(jié)合緊密的生活時(shí)尚型購(gòu)物中心、奧特萊斯購(gòu)物中心等形式將越來(lái)越多的出現(xiàn)，與早先的封閉式購(gòu)物中心一起呈現(xiàn)出豐富多樣的格局。開發(fā)商、商業(yè)顧問公司和設(shè)計(jì)單位在做商業(yè)規(guī)劃時(shí)不可墨守成規(guī)，而應(yīng)因地制宜、因時(shí)而異。

文章來(lái)源：慧力策商業(yè)