一個成功的房地產項目，通常需要實現經濟效益，因為這是項目的根本和保障；也需要體現社會效益，如此才能形成品牌，確立行業地位。
作為一個操盤手，想要打造一個成功的項目，從投資決策、到產品開發、以及項目前中后期管理，都需要做好統籌規劃。
但是，很多人都沒有項目全程開發的經驗，也不具備相應的能力去打造一支有境界、有理念、專業扎實、管理規范的過硬團隊。
那么，那些成功的項目是否有相似之處？想要做成一個項目，是否有成功的模式可以復制？
在筆者看來，一個成功的項目，他的模式確實是有跡可循的。
大體上可以分為四大方面：
第一，毫無疑問是人，即組織架構與人力管控，這是保障項目成功的基礎。具體分為：
1、項目公司的組織架構；
2、各崗位各部門職責；
3、項目的績效薪酬考核體系；
4、學習和培訓體系。
第二，一個項目的成功必須要有計劃管控體系，也就是總綱。具體包括：
1、項目開發整體計劃；
2、年度、半年度、季度、月度以及各部門各專業的分解計劃；
3、計劃實施過程當中的督導、反饋。
第三，財務成本稅收統籌。這是項目的出發點，也是項目的歸結點，分為：
1、項目綜合成本測算和把握；
2、資金安排、融資以及現金流的控制；
3、成本控制很大程度上取決于工程的預決算；
4、把控、統籌稅收工作。
第四，即專業流程把控。具體來說，分成兩大方面：
1、投資決策、選址拿地，即地的統籌范疇。
2、地拿定后就是項目開發，整個項目開發過程分成：項目前期、項目中期和項目后期三個階段。
1）項目前期
項目前期是項目的市場研究和地塊分析的階段，也是項目的策劃和定位階段。
項目前期在策劃定位的基礎上，關鍵是要落地，即要做好方案的設計、評審和確認工作。
這是開發項目過程里最重要的工作，也是項目成功的非常重要的核心節點。
2）項目中期
項目中期是按照項目的開發計劃，展開報建報批、工程施工和整個項目營銷工作的階段。
① 報建報批具體落實在五證二書上：
② 項目的工程施工具體分成：
工程現場的前期準備、施工圖的設計、技術交底、工程量的清單、預算編標、工程前期總包監理、設備材料招投標、項目展開過程中質量、進度和成本的三位一體、文明施工等方面的工作。
③ 項目營銷的展開也是中期當中的重要工作之一，分成三個階段：
3）項目后期
項目后期是竣工交付驗收以及工程評價的階段，即項目交付給業主和后期項目長期的物業管理。
操控項目的最核心的階段，在于項目前期的市場調研、項目定位、規劃設計、方案認證和評審確認。
文章來源： 濤哥雜談
