商業(yè)地產(chǎn)招商運營的三種模式

商業(yè)地產(chǎn)（含辦公樓）項目、專業(yè)市場項目和工業(yè)地產(chǎn)（或叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）項目一般都需要招商和運營，這些項目的建筑產(chǎn)品不是用來居住的，而是用來辦公、經(jīng)營或生產(chǎn)的，而辦公、經(jīng)營或生產(chǎn)的單位，我們叫做商家，這些項目，需要引進商家進駐，這就是招商。商家進駐，多以租賃房屋的方式，或聯(lián)營/托管的方式，少量是自購方式，也有的開發(fā)商將部分物業(yè)出售給投資人后再協(xié)助其將該物業(yè)來招商出租給商家，所以商業(yè)地產(chǎn)的成功離不開招商運營。

目前商業(yè)地產(chǎn)招商運營主要分為三種模式：1、分割銷售；2、租售并舉；3、完全自持。

分割銷售模式

分割銷售是將項目分割成若干個小面積具有獨立產(chǎn)權(quán)證的商鋪，再銷售給投資者，一般是兩種分割方法：①實體墻進行分割；②標記性分割，一般我們逛的大商場都是標記性分割。

分割銷售特點：

1、開發(fā)商從利潤最大化的角度出發(fā)，在商鋪分割過程中會最大化進行分割。

2、由于是全部分割銷售，后期商管公司對小業(yè)主的控制力也沒有什么力量，容易造成運營風險。

3、實行分割銷售的開發(fā)商都是資金鏈比較薄弱。

4、商鋪分割和業(yè)態(tài)經(jīng)營分割是兩套方案，他們在前期設(shè)計中是分別的，也有關(guān)聯(lián)。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展早期，開發(fā)商的融資手段單一，沒有多元的融資的手段就必然需要將物業(yè)分割銷售來快速回籠資金，減小自身的資金壓力，以及實現(xiàn)快速的盈利，現(xiàn)在依然有很多中小型的開發(fā)商采用這種模式，并且其中有很大一部分是只管開發(fā)不管經(jīng)營管理，所以從根本上講這種模式跟住宅地產(chǎn)開發(fā)沒什么區(qū)別。但是由于商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)屬性不同，這種開發(fā)模式其實是一種非常短視模式，但是對于自身實力不是很雄厚但卻想趁著商業(yè)地產(chǎn)熱撈一筆快錢的小開發(fā)商而言，這樣反而是最好的模式。不過從大的趨勢來看，這種模式是必然要被淘汰的。

租售并舉模式

租售并舉簡言之就是部分分割出售，部分自持。

租售并舉特點：

1、能夠有效的回籠項目資金。

2、在銷售返租平衡上，企業(yè)風險是降低的。

3、企業(yè)自持一部分，在業(yè)主會議中，企業(yè)是占據(jù)主導地位，大股東有話語權(quán)。

4、企業(yè)自持一部分，在銷售過程中，對投資客戶具有很強的吸引力，企業(yè)通過自持部分向投資客戶表明企業(yè)運營這個項目的決心和信心。

5、自持部分，在招商過程中，能夠帶來很大的便利性，以低租金招聚客能力強的主力店，通過以商招商的方式抬高其他部分的租金水平，從而達到收益的平衡。

6、財務成本上，自持的部分在運營后還是可以向銀行抵押套現(xiàn)的。

其實這種模式跟分割銷售的模式區(qū)別不大，大部分采取租售并舉的商業(yè)項目都是主力店部分自持，其余部分銷售或抵押，這對于開發(fā)商來說其實也是無奈之舉，因為現(xiàn)在知名的主力店的拓店標準基本都需要租賃區(qū)域是開發(fā)商自持的，所以，采取這種模式的商業(yè)項目的開發(fā)商依然是沒有擺脫融資渠道單一的困擾，只能靠這種模式開發(fā)。所以大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)摒棄了這種模式，這種模式和分割銷售的模式一樣會給項目后期的運營管理帶來很大的隱患，所以也是遲早要被市場淘汰掉的。

完全自持模式

全部自持就是只租不售，自己是唯一的業(yè)主，想怎么布局就怎么布局，想怎么定位就怎么定位，就是有錢，就是有實力。

這是現(xiàn)在大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采取的模式，這種模式對開發(fā)商的融資能力有著很高的要求（目前商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以下面這幾個企業(yè)為代表：萬達、華潤、凱德），但是這種模式會對項目后期的招商運營帶來很大的好處最重要的是不用受到小業(yè)主的掣肘，而且開發(fā)商可以依靠著項目物業(yè)的升值，獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，另外因為項目是開發(fā)商自持所以開發(fā)商對商業(yè)項目后期運營的態(tài)度是不一樣的，相對于上面兩種模式會更加的專注，這樣更有利于行業(yè)的良性發(fā)展。

文章來源：千萬億