說到商旅文標桿項目，西安的“長安十二時辰”必然榜上有名！
長安十二時辰由陜文投主要投資建設，采用熱播電視劇《長安十二時辰》作為授權IP，打造了一座2.4萬方的沉浸式商旅文項目
這座投資1.5億元左右的項目于2022年開始營業，目前年接待游客數量達200萬人。
長安十二時辰的沉浸式演出
200萬年客流對于一座商業中心來說不算什么，但長安十二時辰是收門票的。開業初門票為58元，2023年增長至：日間票168元，夜間票198元（實際購票時可能會有折扣，低于該價格）
我們算一筆賬，假設每張票扣除折扣和渠道費用，運營方實際到手是84元/人（5折），乘以一年的游客200萬人，門票收入也達到了1.68億元
根據業內人士估算，項目的門票收入只能占到營收的50%左右，還有50%來自餐飲、文創、漢服等消費內容，也就是說這個項目的常規商業服務營收，至少也有1.5億元左右。相比于1.5億元的前期投資，這些運營數據好得有些過分了
商旅文項目也太掙錢了！
前有“長安十二時辰”的成功先例，落位南京夫子廟風光帶的商旅文項目“金陵長樂坊”，未來的上限會有多高呢？
長樂坊的上限
先說答案，長樂坊的上限很難判斷，但是下限一定很高
金陵長樂坊區位圖
長樂坊位于夫子廟和老門東之間，從百度地圖上看，該項目距離兩個景區的直線距離都不超過500m，并且恰好在景區之間的必經道路，想不經過都難
要評估這樣一個項目的客流，就必須要找一個同級別的旅游城市，并且要找這個城市的核心景點邊上的商業，西安的大唐不夜城顯然是最佳答案
但是長安十二時辰是一個賣門票的項目，200萬的人流顯然不能作為合理參照。大堂不夜城北側還有一座曲江大悅城，這也是具有一定文商旅氣質的商業中心，或許作為參照更加合適
同時，我們加入一個距離夫子廟很近的水游城項目作為參照之一，把經營數據排列好，得出下表
水游城和曲江大悅城都是2000萬以上的年客流，金陵長樂坊能到達2000萬以上嗎？我覺得可能性很大
很多朋友肯定要反駁，這兩個項目體量都在10萬方以上，長樂坊要小得多，但是我們也應該想到：
一個項目的大小并非其人流的決定性因素，如果長樂坊在1-2層主打快餐、奶茶，那么項目的接待能力會有極大提升，2000萬的人流并非不可能，甚至會更高
另一方面，長安十二時辰收門票的情況下都能有200萬客流，如果長樂坊能夠呈現差不多水準的內容，并且不收費，人流翻十倍是否可能？這句話反過來說，10個游客中有1個愿意買門票進長安十二時辰，這個比例合適嗎？我覺得還是比較合適的。所以金陵長樂坊是有機會實現2000萬人流的
2000萬客流不是上限，但下限我覺得比較確定，長樂坊位置更加、業態更新奇，客流至少能達到水游城的一半，即1300萬左右，高于很多位置還不錯的大型購物中心
超過許多大型購物中心的人流是什么概念呢？更小的商業面積、更高的人流，帶來的就是坪效提升。并且這不是小幅度提升，更可能是2-3倍的暴漲
對于商場投資方，是商場租金的翻倍，對于商場內的商家，則是經營業績的翻倍，每一個參與方都將是超高上限的受益者
不止服務游客
生活在南京，雖然我們不常留意，但目之所及，往往都有歲月的痕跡
金陵長樂坊得名于長樂路，而長樂路則得名于一座叫做長樂橋的浮橋。參與編撰最新版《江蘇省南京市標準地名錄》的文化專家王聿誠考證，元代《至正金陵新志》中記載：“武定橋在鎮淮橋東北，淳熙中建，景定二年，馬光祖重建，自書榜。舊名嘉瑞浮橋，又曰上浮橋，時長樂為下浮橋也。”意思是說，武定橋與長樂橋是兩座浮橋，武定橋為上浮橋，長樂橋為下浮橋，長樂路正是連通武定橋和長樂橋的道路
這并不是長樂作為地名最早出現在南京，隋唐時期秦淮河上便有長樂渡，位置就在如今的高端別墅區：雅居樂長樂渡附近
長樂坊主入口稱為金陵帝王州碼頭，有古長樂渡之風
長樂坊西側的箍桶巷同樣歷史悠久，相傳這里是明代富商沈萬三家的箍桶匠居住的地方，因為這位工匠技藝高超，帶出很多徒弟，這些徒弟集中在附近工作，久了這里便被稱作箍桶巷。因為做桶還需要大量木板，所以還帶來了不少木匠生意，木匠們集中工作的地方便被稱作木匠營
通過這些地名可以想見，當年的長樂路附近便是繁華的商業中心
如今，這些城市記憶都被融入金陵長樂坊中，不僅外來游客可以通過長樂坊了解南京，南京本地人也能夠從中深入了解我們所生活的城市
長樂坊內部采用全仿古裝修，以“大明金陵繁會”為主題，場景設計融入“金陵四十八景”元素。演出方面以當地曲藝為主，漢服體驗則以明制服裝為主，特色鮮明
長樂坊效果圖：金陵48景之瞻園玉堂
本地人去“穿越一下”，打個卡，也是非常有意思的事情。但我覺得更值得南京人期待的應該是長樂坊吃的部分
長樂坊規劃業態
據內部人士介紹，項目計劃將南京的本地知名小吃匯聚一堂，打卡地道南京美食不再需要自己去一個一個找，本地人認證過的地道美食，長樂坊會想盡辦法給挖過來
如果你不喜歡傳統美食，獨愛咖啡奶茶，那這里也會成為你的打卡圣地，這里會有一整條街的茶飲店，匯集當下流行的茶飲品牌
能吃能逛能打卡，還能了解到南京的歷史文化，長樂坊的上限注定會很高。
文章來源：解構人貨場
