這段時間，一些300億元左右的企業在拼命做大規模，認為規模是安全線。而一些大規模的公司例如萬科則在做內部轉型。大小開發商都在求變。各家房企的確都非常焦慮。
潮水退去有四塊暗礁，第一塊就是成本的壓力，現在各房企全都感受到了這股壓力。現在不管一線城市，還是二線城市，地價不僅沒有降，總體還微微上漲。但售價逐步在下降，不管是剛需、剛改，任何類型都微微在降，可見成本壓力有多大。我們通常說的3∶3∶3，土地成本30%，建安、市政、園林、前期、物業、銷售成本等30%，還有管理費用、財務費用、銷售費用和利潤等又是30%。過去還有30%左右是毛利，再上一點稅，可能毛利都在25%左右。但是今年能有幾家房企毛利在25%以上？大家毛利都在下降。有的企業已經掉到20%了，再減去稅，凈利就沒多少了。
現在成本壓力這么大，考驗的就是精細化管理。要看你的前期費用、建安成本、銷售費用、售樓處的費用、管理費用能不能降下來。
這意味著很多房企要瘦身，要提高人均效能。管理費用要花在刀刃上。當代寧愿讓現有2/3的人去創造比現在更大的價值，把工資多提30%，人均效能要提起來。
第二塊暗礁是產能過剩。現在所有城市幾乎沒有庫存在正常標準線左右的，全都略超標準線。有的城市要消化8～16個月，甚至36個月以上。過去大量開發商基于資源獲取土地，現在都要把它去化掉。
第三塊暗礁是對資產負債率的焦慮。企業回款額、銷售額、資產負債率、毛利率、凈利率，這些能不能保持一個健康的水平。上市公司對此焦慮是必然的。
最后一塊暗礁是客戶。現在局面反轉，特別是在二三線城市，開發商都派人舉大牌子，用小蜜蜂做渠道推廣。客戶開始不忠誠，黏性更差，他們選擇面太廣，開發商競爭也激烈。
以上這些暗礁，當代一樣面臨，我們同樣焦慮。這就像贏者犬食，在這個大森林里，不經歷磨礪和挫折，不經歷大自然的洗禮，就會迅速被嘶咬，杳無音訊，就消失了。
過去，企業發展叫作增長，就是數量、銷售面積、銷售額，而今后，實質上是要成長，要使得一個企業從量走向質，也就是，要看多少客戶和你一起走、走多久。
過去公司拼毛利潤，拼高周轉，拼高杠桿，現在確實要轉變一下觀念，要利用新工具，形成新秩序，建立新優勢，才能適應新常態。具體說，第一是保持“中綠”，突破“深綠”，抓住已經形成的差異化優勢。第二，建立“深藍”，創變“中藍”的“藍綠相間”戰略，要向兩端發展，房地產金融化和資產運營化。要增加居者黏性，除了給業主提供舒適建筑之外，還要提供居住在這套建筑里的全生命周期的生活家園。這就是今后我們的新秩序。
本文來源于中國房地產報，作者當代置業總裁張鵬，圖片源自網絡，如牽涉版權問題，請與管理員聯系，謝謝！
