現階段，商業地產供應量過剩已經是無可厚非的事實。商業地產轉型已然迫在眉睫，但如何避免跟風操作，陷入另一類同質化泥潭，這仍然是值得我們仔細研究的話題。第一太平戴維斯上海公司副董事長及中國區商鋪及零售服務部主管朱兆榮先生近日針對商業地產兩大變革發表看法，指出商業地產在變革過程中的誤區，以其高瞻遠矚的市場洞見助力商業地產的開發運營。
據朱兆榮了解到，由于受到多重因素的影響，近期商業地產的租金有所下滑，品牌商對于購物中心的選擇也顯得更為謹慎。這其中也包括了中國經濟增速的放緩，網購的盛行，供應的增多等。朱兆榮總結到，目前的購物消費走的是多渠道路線，消費者可以按照自己的習慣、貨品、時間和目的來選擇不同渠道。多渠道消費也意味著商業地產的競爭愈加激烈。
“個性主題”推廣形式能否回籠人氣？
如今的商業地產正走在不斷突圍的道路上，為商業地產打上特別的“個性標簽”，成了近期的風潮。
據悉，一線城市藝術主題業態在購物中心占比已上升至2.6%，成為購物中心吸引客流的特色之一。雖然絕對占比低，但處于快速發展期。此外，不少購物中心也將其推廣活動往藝術文化類靠攏。朱兆榮表示：過去商場只會考慮租金承受力強的零售品牌，現在的考慮完全不同了，會更傾向于有特色的、有主題的零售品牌，類似于創意書店、親子業態、體驗類業態等尤其適合家庭消費的業態，讓商場經營更加多元化，業態更加豐富，同時配以藝術類和主題類的活動增加商場的知名度和人氣，這都是現在不錯的選擇。
由此可見，購物中心為了拉攏商場人氣費勁了心思。然而，朱兆榮提醒道，商場的人流、人氣對商業運營異常重要。但也不得不注意，大部分“嘗新”的主題購物中心也遇到了“叫好不叫座”的尷尬處境，即商場的人流量雖大幅提升，但其營業額和租金增幅并不與之成正比增長，這也有提醒到開發商不能盲目跟風，應從拿地初期就著力于市場調研分析、周邊人流測算、消費力定位等，在開發期內，更應該仔細規劃項目內部動線，業態配比，做好購物的體驗度，著力于精神文化需求。朱兆榮先生強調，未來的購物中心其實是每一個人生活的一部分，成功的商場應該是空余時間休閑的去處，是在放松消遣的同時自然而然的去消費而不是被強迫消費。
“互聯網+”運營模式能否力挽狂瀾？
除了購物中心的主題性，商業地產運營模式的革新也是熱議的話題。O2O的“互聯網+”模式成為大家積極想嘗試的方向。
朱兆榮在看好這一模式的同時也提出了自己的擔憂，他認為O2O的互聯網+模式對商業地產未來的發展是好的，增加商業地產的競爭力。“但到目前為止，我們看到的成功案例卻不是很多。”朱兆榮坦白的說。究其原因，朱兆榮覺得商場的設計、布局、業態、硬件和軟件是最重要的，所謂O2O只是營銷的輔助方式，不能成為主導。通過營銷方式增加人流是可行的，但是吸引人流進入商場最終還是要靠商場的自身魅力，讓購物成為消費者休閑的方式之一，并不是純粹為了花錢購物，因此，周到貼心的規劃，親民的設計風格，合理的運營管理仍然最為關鍵。
同時，商場或零售商并不能將O2O簡單的視為致勝法寶，因為現在O2O 只是在起步和嘗試階段，很多做O2O的并不是專業零售商，完全不懂得經營品牌，這樣的O2O很難成功。O2O是為品牌加分，為商場加分的很好的營銷方式，能為經營成功的商業錦上添花，但卻不能令經營失敗的商業起死回生。O2O與商業地產結合需要務實，需要再經過二到三年的培育，而不能僅僅落在口號上。
近年來，我們感受到的是開發商從盲目跟風進入商業地產，到改變同質化，開始標新立異等變化，越來越多地商場開始注重消費者的體驗、增加線上線下互動性，這些都是好的方向。朱兆榮進一步表示，目前滬上特色類的購物中心層出不窮，這對于商業地產突破瓶頸力求創新來看，是趨利發展的。但無論如何求新求變，仍不能忘了“初心”，即作好商業地產的服務性。根據受眾群體合理布局，有效轉化人流、高效運營，作到永續性，才能真正煥發商業地產的價值。
最后說到中國的商業地產，朱兆榮認為，中國的消費者很能接受新事物，購物習慣也一直在改變，這對商業地產的運營商來說無疑是最大的挑戰也是最大的機遇。
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