2024年11月13日，國家三部委發布房地產減稅政策，即《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》、《關于降低土地增值稅預征率下限的公告》，涉及契稅、增值稅和土地增值稅下調三項內容。房地產減稅政策意義重大，對于降低買房賣房和建房的稅費成本、提振市場信心等都有積極的作用。本報告對房地產減稅的政策背景、政策工具和政策效應、市場趨勢等進行分析，以更好發揮政策效應，促進房地產市場向好發展。
政策背景
三部委房地產減稅政策出臺，充分說明對房地產平穩健康發展的重視，也進一步鞏固了房地產市場止跌回穩的態勢。政策背景主要有兩點：深入貫徹落實黨中央精神、增強政策的組合拳效應。
1、深入貫徹落實黨中央精神
此次房地產減稅政策，深入貫徹落實黨中央系列政策和導向，尤其包括二十屆三中全會、9月底中央政治局會議精神。這里對相關政策導向進行梳理。
2、增強政策的組合拳效應
三部委房地產減稅政策，是對“四個取消、四個降低、兩個增加”政策的補充和銜接，同時其和其他政策一起，構成了本輪房地產政策調整優化的集合體。據此，本輪房地產各寬松政策均進入到“應出盡出”新階段，即行政政策、土地政策、金融政策和財稅政策“四把斧”均已調整到位，將持續增強政策的組合拳效應，并由此開啟歷史上最為寬松的購房窗口期。
契稅政策
此次最受市場關注的政策自然是契稅政策，原因在于契稅是購房者直接承擔的稅費。本部分對契稅政策要點、變化以及政策效應進行分析。
1、政策要點和變化
政策明確：1）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。2）對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。此處“家庭第二套住房”是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。
我們針對一線城市和非一線城市的契稅政策進行變化分析，如下表。分析表明發生了三項重要變化。1）戶型面積標準發生變化，過去差別化契稅稅率是按90平方米為分界線的，而現在調整為140平方米，意味著立足住房消費需求，持續提高低稅率的覆蓋面。2）全國140平方米及以下的購房契稅統一為1%，意味著購房契稅降至最低。3）一線城市二套房政策和全國水平看齊，意味著購置二手房契稅要求明顯降低。
2、政策效應
契稅下降帶來積極效應。1）絕大多數購房都可以符合1%的契稅稅率，客觀上促進購房稅費成本大幅度降低。疊加首付下調和房貸利率下調，且結合各地房價深度調整，購房者實際的購房支出壓力明顯減少，勢必提振市場信心。2）90-140平方米的物業，其減稅效果最好，將利好后續房企和房東中大戶型項目的出售。3）一線城市二套房的契稅明顯下降，直接帶動一線城市購房市場的活躍。舉例來說，購置1000萬總價的新房，過去契稅最高為30萬，而現在最低則為10萬，明顯降低交易成本。
增值稅政策
1、政策要點和變化
政策明確：北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條第一款有關內容和第二款相應停止執行。
一線城市今年對增值稅政策曾有一輪調整，即征免期“5改2”。但即便是此類政策調整，對于出售持有2年以上的非普通住宅，依然需要繳納房價差額的5%。此次普通住宅和非普通住宅標準取消后，一線城市出售持有2年及以上的住宅，已不需要繳納增值稅。據此全國層面看，房東出售持有2年以上的住房，均不需要繳納增值稅。
2、政策效應
增值稅稅率下調帶來積極效應。1）減輕一線城市房東售房成本。舉例來說，某人2014年購置一套600萬住房，2024年該住房價格為1000萬，其增值額為400萬。因持有年限超過2年，故增值稅=400萬*5%即20萬。而此次新政后不需再繳納20萬增值稅。說明新政減輕了房東售房成本，也提振了售房積極性。2）促進優質二手房掛牌量的增加。此類房源房齡小、戶型大，過去增值稅負擔較重。現在此類負擔明顯減少。其有助于購房者購房選擇面的增加，也增強了供需兩端的活躍。
土地增值稅政策
1、政策要點和變化
政策明確：取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免征土地增值稅。
政策最大的變化是，對于過去建造非普通住宅的房企，若增值額未超過扣除項目金額的20%，其土地增值稅從增值額*30%直接減少為零。其顯著降低了房企的土地增值稅負擔。
預征率政策也發生變化。2010年稅務總局曾發文明確各地區預征率下限，其中：東部地區為2%、中部和東北地區為1.5%、西部地區為1%。此次調整，將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。調整后，東部地區為1.5%，中部和東北地區為1%，西部地區為0.5%。
2、政策效應
土地增值稅稅率和預征率下限調整帶來積極效應。1）土地增值稅構成了房企的開發成本。減稅后將鼓勵房企開發大戶型和高品質住宅，本身有助于促進產品適銷對路和經營活力提升。2）預征率的下降，減少了房企開發和經營過程中交稅的負擔，緩解了現金流和財務壓力，也有助于房企資金狀況改善，進而促進保交房等一系列工作。
趨勢展望
1、政策特征總結
此次房地產減稅政策具有非常好的導向，為一攬子增量政策的重要體現。1）全國房地產政策進入到歷史最寬松階段，覆蓋各政策工具、各類城市和各類購房類型，持續助力剛性和改善型住房需求釋放。2）購房的黃金窗口期開啟。當前形成了“四低”的購房環境：購房門檻最低（無限購）、首付比例最低（15%）、房貸利率最低（3%）、稅費成本最低（1%契稅和0%增值稅）。疊加房價較低的因素，其為購房需求釋放創造了歷史最好的環境。3）政策效應將更好釋放。房地產減稅政策出臺，恰是房地產止跌回穩的起步期和關鍵期。政策疊加效應釋放、市場再接再厲，將持續促進市場行情和信心的向好發展。
2、市場趨勢分析
市場行情和信心將朝著積極方向發展。1）購房需求將持續釋放。除了房地產減稅政策帶來的新購房需求外，包括房東置換需求、動拆遷戶持房票購房需求、觀望購房者入市、改善型購房需求、政府回購商品房等需求會積極釋放。此類需求將持續提振市場交易活力。2）今年年底和明年上半年，供求關系將迎來一波優化的利好時機。考慮到需求上升和庫存下降，重點城市供求關系和去庫存周期有望朝著均衡方向演變。3）“政策-市場”的良性互動機制形成，尤其是隨著市場回穩向好發展，市場信心將持續增加，客觀上也進一步增強政策的效應和市場的活力。
文章來源：易居研究院
